2025上海辦公樓市場(chǎng)回顧與展望

2025年，上海辦公樓市場(chǎng)處于價(jià)格重新錨定的過(guò)程中。宏觀政策發(fā)力帶動(dòng)部分行業(yè)釋放新動(dòng)能，推動(dòng)整體市場(chǎng)流動(dòng)性溫和修復(fù)。全年凈吸納量錄得49.9萬(wàn)平方米，成本驅(qū)動(dòng)型的搬遷與升級(jí)仍是主要需求類(lèi)型。面對(duì)新項(xiàng)目的相繼入市以及業(yè)主在租金與激勵(lì)政策上的持續(xù)調(diào)整，租戶(hù)積極把握市場(chǎng)窗口優(yōu)化租賃策略。展望2026年，短期內(nèi)整體市場(chǎng)仍處于供應(yīng)壓力之下，租戶(hù)議價(jià)優(yōu)勢(shì)延續(xù)，成本驅(qū)動(dòng)型需求預(yù)計(jì)仍是主要驅(qū)動(dòng)力。同時(shí)，上海多元化的行業(yè)需求基礎(chǔ)將為整體市場(chǎng)的穩(wěn)步復(fù)蘇提供支撐。

2025年，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)行業(yè)需求結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，多元行業(yè)共同支撐整體市場(chǎng)需求基本面。金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、零售等傳統(tǒng)需求行業(yè)大類(lèi)占比超過(guò)60%，夯實(shí)上海辦公樓市場(chǎng)需求之本。其中部分細(xì)分行業(yè)不乏亮眼表現(xiàn)。金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)作為市場(chǎng)需求的“壓艙石”，韌性凸顯。受益于資本市場(chǎng)流動(dòng)性改善，私募基金——尤其是私募證券投資基金——備案數(shù)量及管理規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。今年金融服務(wù)企業(yè)租賃需求占比中，私募基金企業(yè)占比已超過(guò)四分之一。內(nèi)資律所憑借其決策靈活性，積極把握租戶(hù)市場(chǎng)窗口，升級(jí)辦公場(chǎng)所。IPO市場(chǎng)的復(fù)蘇以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶動(dòng)部分內(nèi)資律所業(yè)務(wù)拓展，釋放擴(kuò)張需求。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)展現(xiàn)出增長(zhǎng)新動(dòng)能。AI及AI賦能、游戲以及集成電路企業(yè)帶動(dòng)整體租賃活躍度。部分傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)在完成階段性調(diào)整后，疊加AI技術(shù)應(yīng)用突破以及出海業(yè)務(wù)的拓展，需求有所回暖。以戶(hù)外運(yùn)動(dòng)和潮玩為代表的新消費(fèi)概念零售品牌顯現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，尋求辦公所在區(qū)域氛圍和品牌調(diào)性的契合。同時(shí)，部分傳統(tǒng)零售品牌抓住近期核心區(qū)域及周邊新項(xiàng)目入市的機(jī)會(huì)進(jìn)行辦公空間的升級(jí)。

出于搬遷及裝修成本的考量，續(xù)租仍是大部分租戶(hù)首選的租賃策略。另有租戶(hù)利用當(dāng)前租金下降以及部分業(yè)主在裝修方案上釋放更大協(xié)商空間的機(jī)會(huì)，通過(guò)搬遷達(dá)成其降本增效的不動(dòng)產(chǎn)策略。與此同時(shí)，更多的租戶(hù)抓住整體市場(chǎng)租金調(diào)整窗口，主動(dòng)推進(jìn)辦公空間的搬遷升級(jí)。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上海甲級(jí)辦公樓搬遷類(lèi)租賃成交中，升級(jí)型需求占比保持在74%的較高水平。其中，搬遷自乙級(jí)項(xiàng)目的占比上升至59%。甲級(jí)與乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金差距收窄正有效激發(fā)乙級(jí)項(xiàng)目?jī)?nèi)的租戶(hù)向高品質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目升級(jí)的意愿。部分辦公項(xiàng)目在短期內(nèi)將面臨轉(zhuǎn)型改造，有望進(jìn)一步為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)釋放增量需求。

*本文小標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作