大量土地集中在2025年末出讓，土地供給應(yīng)“回歸市場(chǎng)”

2025年的土地市場(chǎng)還在持續(xù)縮量。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年成交10.9億平方米，較2024年下降11%。

逐月來(lái)看，大量土地在年末出讓。2025年12月成交建面3.1億平方米，占全年成交面積的29%。

這29%中大多是“非市場(chǎng)化”的土地出讓，大部分是城投平臺(tái)托底拿地。

其中，三、四線城市有80%是托底拿地。

在整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期，控制增量是非常重要的，土地供給應(yīng)回歸市場(chǎng)。

2025年11月土地供應(yīng)率先進(jìn)入全年高峰，300城經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)建筑面積達(dá)3.3億平方米，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地掛牌。二線城市中貴陽(yáng)、武漢、重慶、成都、南京出讓地塊底價(jià)超過(guò)100億元，但單宗地塊出讓底價(jià)均不高于20億元，主要是為了控制項(xiàng)目規(guī)模、減輕企業(yè)投融資壓力。

在11月供應(yīng)高峰之后，12月土地供應(yīng)量環(huán)比大幅回落，這與前兩年走勢(shì)保持一致。

土地成交層面，12月土地成交建筑面積和金額分別環(huán)比增長(zhǎng)190%和153%；同比來(lái)看，二者分別下降7%和15%。

土地成交金額超過(guò)50億元的城市有武漢、廣州、重慶等23座；成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市有重慶、武漢、成都等29座。

從近幾年走勢(shì)來(lái)看，年末土地集中出讓已成規(guī)律。

2025年全年土地成交10.9億平方米，較2024年下降11%，僅為2020年峰值的三分之一

2025年12月成交建面約占全年成交面積的29%，與2024年持平，為近年來(lái)的高位。這一數(shù)據(jù)在2020年時(shí)僅為17%。

大量土地集中在年末完成出讓的主要原因是其中大多數(shù)是“非市場(chǎng)化”的土地出讓。

若以“拿地三年開(kāi)工”為判斷標(biāo)準(zhǔn)，城投平臺(tái)等拿地后三年內(nèi)開(kāi)工，即為正常拿地，若拿地三年未開(kāi)工則默認(rèn)為“托底”拿地。

在這一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)下，一線城市基本上沒(méi)有“托底”的地，二線城市中有約一半為城投平臺(tái)等“托底”拿地，三四線城市中則高達(dá)80%土地為“托底”拿地。

因此，2025年雖然有10.9億平方米的土地出讓，但真正“有效的土地”，可以進(jìn)入到開(kāi)工階段的土地也就4億多。這一數(shù)據(jù)剛好與統(tǒng)計(jì)局新開(kāi)工面積5.9億平方米接近。

2025年12月城投“托底”占比較高也可以從市場(chǎng)熱度變化看出。

數(shù)據(jù)顯示，12月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率2.1%，為2025年最低。同時(shí)，受高等級(jí)城市成交占比下降影響，12月全國(guó)平均樓板價(jià)為2365元/平方米，環(huán)比下降13%。

從各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看，2025年12月，二線城市土地成交規(guī)模與上年同期相差不大，一線城市明顯回落。

一線城市成交建筑面積約183萬(wàn)平方米，同比下降30%，成交金額約384億元，同比下降26%。北京、廣州、深圳均有土地成交，成交總價(jià)最高的地塊為北京上地板塊宅地，該地塊由海開(kāi)控股經(jīng)過(guò)3輪線下競(jìng)價(jià)后，溢價(jià)0.4%競(jìng)得，成交總價(jià)84.56億元，平均樓板價(jià)3.75萬(wàn)元/平方米。地塊西側(cè)的和樾玉鳴與和樾望雲(yún)于2025年3月開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)均價(jià)為10.5萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天成交超1000套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率在八成以上。

二線城市成交建筑面積5406萬(wàn)平方米，同比上升3%，成交金額1873億元，同比下降2%。熱點(diǎn)城市杭州12月出讓的浦沿宅地不復(fù)10月份熱度，僅有濱江集團(tuán)參拍，以13.6億元的底價(jià)、2.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)底價(jià)成交，同板塊優(yōu)質(zhì)新房售價(jià)4萬(wàn)元/平方米左右。而地塊單元01、02號(hào)地塊在2025年10月出讓，溢價(jià)率均超過(guò)19%，分別由大家集團(tuán)、浙江中冠競(jìng)得，成交樓板價(jià)均為2.5萬(wàn)元/平方米左右。相較緊鄰地鐵站的01、02號(hào)地塊而言，此次出讓的05號(hào)地塊在東側(cè)約500米左右，土拍熱度明顯回落，平均樓板價(jià)也低了4000元/平方米左右。

究其緣由，主要還是因?yàn)樵凇耙凿N定產(chǎn)”模式下，受市場(chǎng)壓力影響，2025年末，企業(yè)在熱點(diǎn)城市拿地減少。一線城市幾乎沒(méi)有“托底”，市場(chǎng)化下，熱度出現(xiàn)了回落。

我們認(rèn)為，在止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期，控制增量是非常重要的，土地供給應(yīng)回歸市場(chǎng)。

2025年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、住建部工作會(huì)議進(jìn)一步明確2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，將進(jìn)一步因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤(pán)活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)行業(yè)的最上游，各地主管部門(mén)更應(yīng)進(jìn)一步審慎確定新一年土地供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序，在兼顧行業(yè)供求關(guān)系總體平衡的同時(shí)，也避免少數(shù)板塊出現(xiàn)短期新增項(xiàng)目過(guò)多、競(jìng)品壓力過(guò)高的現(xiàn)象。

2026年，在政策、房?jī)r(jià)、產(chǎn)品以及供應(yīng)的確定性下，行業(yè)底部也將確定出現(xiàn)。

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本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。