建筑物整體拍賣款應(yīng)當(dāng)區(qū)分土地使用權(quán)價值和建設(shè)工程價值，由相應(yīng)優(yōu)先權(quán)人分別優(yōu)先受償

一、入庫參考案例編號：2025-17-5-202-010

二、案件名稱及案號：某銀行上海分行與上海仲某建設(shè)工程有限公司等執(zhí)行復(fù)議案，（2024）滬執(zhí)復(fù)76號

三、裁判要旨

承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，依法優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其效力范圍應(yīng)限于施工者的勞動及投入的材料結(jié)合形成的建設(shè)工程部分，并不及于該建筑占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。在對建筑物進(jìn)行整體拍賣后，拍賣款應(yīng)當(dāng)區(qū)分建設(shè)工程對應(yīng)的價值和土地使用權(quán)對應(yīng)的價值，并由相應(yīng)優(yōu)先權(quán)人分別優(yōu)先受償。

四、裁判理由

本案的爭議焦點為：如何在執(zhí)行中確定建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的效力范圍。

《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”據(jù)此，承包人建設(shè)工程價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)，且屬于法定優(yōu)先權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其優(yōu)先權(quán)效力范圍僅限于施工工程形成的建筑物，并不及于該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，其對建設(shè)用地使用權(quán)的價值部分并不享有優(yōu)于其他債權(quán)人的利益。因此，在對案涉房產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，拍賣價款包含房產(chǎn)及土地使用權(quán)價值，應(yīng)當(dāng)作出區(qū)分并依據(jù)優(yōu)先權(quán)位階及優(yōu)先權(quán)效力范圍分別受償。

關(guān)于案涉以物抵債協(xié)議是否損害其他債權(quán)人利益問題。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號，2022年修正）第四百九十條規(guī)定：“被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以將該財產(chǎn)作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請執(zhí)行人管理；申請執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人。”由此可知，以物抵債不能損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益和社會公共利益。本案中，案涉房產(chǎn)經(jīng)過兩輪司法拍賣均流拍。后執(zhí)行法院出具裁定以案涉房產(chǎn)作價7394萬元，抵償仲某公司相應(yīng)債務(wù)。如前所述，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的效力范圍不及于建筑占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，案涉房產(chǎn)上同時負(fù)擔(dān)有仲某公司的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)和某銀行上海分行的抵押權(quán)的情況下，執(zhí)行法院徑行將案涉房產(chǎn)給予仲某公司抵債的執(zhí)行措施，實質(zhì)上是賦予仲某公司對建設(shè)用地使用權(quán)價值優(yōu)先受償利益，損害了抵押權(quán)人和其他債權(quán)人的利益，且與前述法律規(guī)定相悖，故該以物抵債執(zhí)行措施應(yīng)予撤銷。

文章來源：人民法院案例庫