保企業(yè)才是保民生懇請高安市政府為廣大地產(chǎn)企業(yè)解一解近渴

一個眾所周知的事實(shí)就是：自從國家的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到科技制造業(yè)以來，地產(chǎn)市場就以一個肉眼可見的速度在萎縮。很多地方的房價僅僅兩年的時間就已腰斬,而且即便腰斬也處于有價無市的形勢之中。

市場嚴(yán)重萎縮，庫存急劇增大，回籠資金十分困難，這是當(dāng)前全國所有開發(fā)商都面臨的難題。而地產(chǎn)開發(fā)商直接面對的兩個問題卻更加嚴(yán)重：一是農(nóng)民工的工資問題；一個是保證項目交付的問題。今年國家著重提出農(nóng)民工的工資是條紅線，因為是直接的民生問題，必須解決。很多地方的一些企業(yè)就是因為這個問題面臨退出市場的懲罰。保證項目交付更是當(dāng)前一個相當(dāng)嚴(yán)峻的問題。

我們在所有的城市中都能看到這個現(xiàn)象，很多項目進(jìn)展緩慢甚至停滯，交房時間一再延后，業(yè)主的不滿情緒一再增加，時間一長，很多項目就被拖成了爛尾。現(xiàn)在全國爛尾項目增長很快。一所住宅，關(guān)系到業(yè)主結(jié)婚，生育，教育等等一系列的生活，是百姓安居樂業(yè)的保證。而項目一旦爛尾所引發(fā)的社會恐慌和不安情緒，會對整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。

房地產(chǎn)是高度集群化的產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到上下游龐大的產(chǎn)業(yè)鏈和無數(shù)的產(chǎn)業(yè)工人從業(yè)人員。現(xiàn)在國內(nèi)很多地市都在為地產(chǎn)行業(yè)紓危解困，出政策，籌資金，降庫存， 以期盤活地產(chǎn)行業(yè)。就當(dāng)前來說，穩(wěn)住地產(chǎn)，就能夠穩(wěn)定社會秩序。從目前數(shù)據(jù)來看，隨著大量產(chǎn)業(yè)工人、從業(yè)人員的失業(yè)，暴力犯罪的數(shù)量正在上升，近期高檢發(fā)出的針對當(dāng)前暴力犯罪“依法快捕快訴、從重從嚴(yán)懲治”的精神就可以看出，當(dāng)前社會形勢已經(jīng)不容樂觀。但我們可以看到，與其他城市相比，高安市在這方面做的差強(qiáng)人意。

為了所謂的民生政績，管理層不但不幫助開發(fā)商減負(fù)，還依舊按照過去的老政策，給開發(fā)商層層加碼，使得高安市的開發(fā)商苦不堪言。政策的生命力在于與時俱進(jìn)、貼合實(shí)際，唯有緊跟時代發(fā)展、順應(yīng)市場變化，才能真正發(fā)揮調(diào)控效能、惠及各方。就以當(dāng)前高安市住宅專項維修資金為例，按照法律規(guī)定，住宅專項維修資金的繳納主體本就是業(yè)主，也就是購房者，開發(fā)商僅承擔(dān)代收代繳的輔助角色，并無任何法定繳納義務(wù)。

但高安市至今仍沿用老舊政策，在政策未隨時代進(jìn)步、未適配市場新形勢的情況下，仍強(qiáng)勢施壓開發(fā)商，迫使開發(fā)商迫于無奈，替業(yè)主繳納一部分維修資金——當(dāng)前地產(chǎn)市場深陷嚴(yán)冬，開發(fā)商自身資金鏈已瀕臨斷裂、自身尚且難保，高安市依舊固守老政策、不做優(yōu)化調(diào)整，強(qiáng)制要求開發(fā)商直接繳納該部分資金，對于資金嚴(yán)重緊缺的開發(fā)商而言，不啻于一座大山壓在身上，讓企業(yè)舉步維艱，也違背了政策服務(wù)發(fā)展、紓困解難的初衷。

當(dāng)前高安市住宅專項維修資金收繳執(zhí)行的是2006 年出臺的舊文件標(biāo)準(zhǔn)：住宅按合同金額的2%繳納，由業(yè)主承擔(dān)0.6%、開發(fā)商強(qiáng)制承擔(dān)1.4%；商鋪按合同金額的0.75%繳納，業(yè)主承擔(dān)0.225%、開發(fā)商承擔(dān)0.525%；另有部分住宅按合同金額的1%繳納，業(yè)主承擔(dān)0.7%、開發(fā)商承擔(dān)0.3%。這一舊政策直接將本不該由企業(yè)承擔(dān)的資金壓力強(qiáng)加給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的額外負(fù)擔(dān)。而且高安市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)與上級法規(guī)存在明顯沖突。

建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（第165 號令）第七條及《江西省商品住宅專項維修資金管理規(guī)定》（贛建房〔2015〕10 號）第七條均明確規(guī)定，商品住宅及非住宅的維修資金應(yīng)由業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積交存，交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%，由市、縣房地產(chǎn)主管部門確定具體數(shù)額并適時調(diào)整，通篇未提及開發(fā)商需承擔(dān)維修資金繳納義務(wù)。

而同屬宜春市管轄的宜春中心城區(qū)已率先完成政策優(yōu)化，執(zhí)行按建筑面積收繳標(biāo)準(zhǔn)，其中住宅每平方米15元、商業(yè)每平方米30元，且全部由業(yè)主自行繳納，開發(fā)商無需繳納或承擔(dān)任何費(fèi)用，既符合上級政策要求，也契合當(dāng)前市場發(fā)展的要求，形成與高安市的鮮明對比。結(jié)合高安市房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，現(xiàn)行維修資金政策的負(fù)面影響被進(jìn)一步放大。

通過當(dāng)?shù)匦袠I(yè)相關(guān)渠道獲悉，當(dāng)前高安市商品房去庫存任務(wù)極為艱巨，全市待售商品房積壓量近萬余套，總建筑面積約幾十萬平方米。在市場需求持續(xù)放緩的背景下，龐大的庫存直接導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠周期大幅拉長，全行業(yè)現(xiàn)金流普遍處于緊張狀態(tài)。而高安房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管資金規(guī)模已達(dá)4-5億元，大量資金長期沉淀在監(jiān)管賬戶中無法有效流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步擠壓了企業(yè)的資金空間。高安市強(qiáng)制要求開發(fā)商承擔(dān)的部分資金，本質(zhì)上就是替業(yè)主繳納的專項費(fèi)用，這已經(jīng)遠(yuǎn)超當(dāng)前全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍責(zé)任范疇。從實(shí)際影響來看，當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)需長期繳納巨額維修資金，這筆資金一旦繳納便長期沉淀，無法用于項目建設(shè)、工程款支付等核心環(huán)節(jié)，直接加劇了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。在當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的大環(huán)境下，這種不合理的資金占用，已成為制約項目推進(jìn)、威脅交付穩(wěn)定的關(guān)鍵因素，部分項目因資金鏈承壓面臨竣工交付難題，若長期得不到解決，可能引發(fā)一系列民生糾紛和社會穩(wěn)定問題。

全國多地已出臺政策優(yōu)化維修資金管理，通過釋放開發(fā)商繳納資金、調(diào)整收繳模式等方式為企業(yè)紓困解難，落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作要求。高安市滯后的政策，使得大量開發(fā)商繳納的維修資金長期閑置，既無法發(fā)揮其保障物業(yè)維修的核心作用，又成為壓垮企業(yè)的“額外稻草”，造成資金資源的雙重浪費(fèi)。根據(jù)中共中央、國務(wù)院發(fā)布的權(quán)威文件，政府對房地產(chǎn)公司提出的核心要求中就包括：提升住房品質(zhì)、保障購房者權(quán)益、踐行社會責(zé)任等內(nèi)容。城市管理層不能一面硬性要求地產(chǎn)企業(yè)必須符合這些要求，一方面卻又給房企業(yè)層層加碼，讓企業(yè)不堪重負(fù)。

因為當(dāng)?shù)卣卟坏轿唬瑢?dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)無法完成這些要求，板子又該落在誰的身上？如今，高安市各大地產(chǎn)企業(yè)早已如臨深淵、如履薄冰，行業(yè)內(nèi)已有多家企業(yè)無奈倒閉退場，另有不少企業(yè)正掙扎在破產(chǎn)邊緣、瀕臨絕境。在此絕境之下，廣大地產(chǎn)商在此呼吁 ：高安市政府應(yīng)伸出援手，為地產(chǎn)商們紓危解困，保住企業(yè)。

只有保住了企業(yè)，才能保住就業(yè)，保住就業(yè)才能談到保住民生。這是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，讓社會保持安定團(tuán)結(jié)的最基本的道理。皮之不存，毛將焉附？政府管理屋一方面強(qiáng)調(diào)落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作要求，另一方面卻不想辦法為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決問題，只是一味壓榨，最終的結(jié)果只能是兩方要求都難落實(shí)。當(dāng)前最緊急的任務(wù)是保證地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安全，達(dá)到保證企業(yè)正常運(yùn)行的基本資金求，先完成項目建設(shè)，落實(shí)“三保”要求，其他問題等到經(jīng)濟(jì)回暖樓市回暖之后，自然就迎刃而解。

我們呼吁高安市管理層參照宜春中心城區(qū)等先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗，優(yōu)化方向應(yīng)明確兩點(diǎn)：一是取消開發(fā)商的維修資金繳納義務(wù)，統(tǒng)一實(shí)行按建筑面積收繳標(biāo)準(zhǔn)，全部由業(yè)主自行繳納；二是對開發(fā)企業(yè)已繳納的巨額維修資金予以釋放，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，助力項目順利推進(jìn)，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益與市場穩(wěn)定。