樓市預(yù)期急轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)徹底明牌了

　　經(jīng)濟(jì)放緩周期，讓中產(chǎn)陷入困境的，從來(lái)不是月薪從5萬(wàn)降到3萬(wàn)，生活品質(zhì)就從5萬(wàn)降到3萬(wàn)的問(wèn)題。

　　而是月薪5萬(wàn)時(shí)，就已經(jīng)以5萬(wàn)為基準(zhǔn)，透支了未來(lái)十年，二十年的收入。

　　由于債務(wù)的支出是剛性的，所以月薪下降后，現(xiàn)金流可能就轉(zhuǎn)負(fù)數(shù)了，這時(shí)就只能賣(mài)房向全社會(huì)要流動(dòng)性。

　　我們知道，在樓市，占比總房源1%的交易量，其邊際交易價(jià)格，決定了整個(gè)樓市的市值，以及房?jī)r(jià)的漲跌。

　　所以，即使只是一小部分人收入下行，扛不住負(fù)向現(xiàn)金流，導(dǎo)致他們賣(mài)房回收流動(dòng)性，就會(huì)引起房?jī)r(jià)的漲跌大周期。

　　因此，我們把居民收入，以及居民對(duì)自己收入的未來(lái)預(yù)期，稱之為樓市的核心基本面。

　　核心基本面決定了樓市的漲跌，以及合理價(jià)格。

　　在合理價(jià)格之上，居民對(duì)樓市的漲跌預(yù)期，又決定了樓市在合理價(jià)格上的超漲或超跌。

　　比如，即使房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了居民收入匹配的水平，但如果所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，那么價(jià)格就會(huì)超漲，反之，價(jià)格也會(huì)超跌。

　　大家知道，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上，大體都是同一種聲音，也就是看漲，并且這種聲音，已經(jīng)影響到居民預(yù)期，所以超跌的可能性，已經(jīng)不復(fù)存在。

　　因此，決定房?jī)r(jià)漲跌的，就只剩下 居民收入和居民對(duì)自己的收入預(yù)期。

　　所以我們來(lái)圍繞當(dāng)下的居民收入，展開(kāi)分析。

　　首先，企業(yè)收入上漲，是居民收入上漲的必要非充分條件。這句話翻譯一下就是，如果企業(yè)收入下行，則居民收入不可能上漲，如果企業(yè)收入上行，則居民收入可能上漲（或者說(shuō)大概率上漲）。

　　那么，怎么觀察企業(yè)收入呢？

　　答案是，在每個(gè)財(cái)報(bào)季，統(tǒng)計(jì)滬深300和中證500這800家公司的營(yíng)收增速。

　　上市公司各家的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都是獨(dú)立完成，且由審計(jì)公司核驗(yàn)后發(fā)布，盡管有個(gè)別公司可能會(huì)有造假，但800家公司匯總后，這種造假的誤差就可以縮小到一個(gè)可接受的范圍。

　　那么根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，滬深300和中證500在歷經(jīng)了從2021年開(kāi)始的4年的營(yíng)收增速持續(xù)下滑并轉(zhuǎn)負(fù)后，在2025年三季度，我們首次觀察到了營(yíng)收增速轉(zhuǎn)正。

　　在2025年11月初，我們據(jù)此，首次提出，由于企業(yè)營(yíng)收首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)正，因此樓市前景曙光跡象初現(xiàn)（參見(jiàn)11月1號(hào)發(fā)文：）。

　　當(dāng)然，一個(gè)季度的拐點(diǎn)還不能充分說(shuō)明問(wèn)題，2025四季度，以及2026一季度的財(cái)報(bào)，都將于2026年4月底披露完成，屆時(shí)我會(huì)再做統(tǒng)計(jì)，如果連續(xù)三個(gè)季度實(shí)現(xiàn) 營(yíng)收 轉(zhuǎn)正，且增速擴(kuò)大，基本可以判斷企業(yè)營(yíng)收利潤(rùn)重回增長(zhǎng)。也就是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)入成長(zhǎng)期。

　　第二，企業(yè)營(yíng)收轉(zhuǎn)正后，是否傳導(dǎo)到了居民的就業(yè)了呢？

　　我們來(lái)看央行于1月23日發(fā)布的居民調(diào)查報(bào)告：

　　從上圖可以看到，從央行的調(diào)查報(bào)告看，2025年四季度，居民的就業(yè)感受結(jié)束了連續(xù)三年的下滑，首次出現(xiàn)上漲。

　　為什么這里要看就業(yè)感受而不是看實(shí)際收入感受呢？

　　因?yàn)槭杖胧且荒暌徽{(diào)，時(shí)效上可能會(huì)有滯后性，但就業(yè)感受是基于就業(yè)市場(chǎng)，反映出企業(yè)招聘的時(shí)效性會(huì)更快。

　　我們猜測(cè)，是企業(yè)側(cè)的營(yíng)收和利潤(rùn)上漲，導(dǎo)致增加了招聘，從而拉升了居民的就業(yè)感受。

　　但此上漲能否持續(xù)，我們還需要跟蹤一到兩個(gè)季度。

　　如果連續(xù)三個(gè)季度，居民的就業(yè)預(yù)期持續(xù)上升，則基本可以判斷企業(yè)和居民的預(yù)期都開(kāi)始進(jìn)入上升期。

　　第三，在企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)和居民就業(yè)感受改善的情況下，是否有重回通脹的跡象呢？

　　我們有兩份數(shù)據(jù)。

　　第一份是同樣1.23發(fā)布，企業(yè)家對(duì)進(jìn)貨價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格的感受

　　從調(diào)查結(jié)果可以看到，無(wú)論是原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格，還是產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，認(rèn)為上漲的企業(yè)家數(shù)量都在上升（但銷(xiāo)售價(jià)格暫未轉(zhuǎn)正，只是拐點(diǎn)向上）。

　　這說(shuō)明通脹已有回歸的跡象。

　　第二份數(shù)據(jù)就是四季度公布的最新名義GDP。

　　這個(gè)我們?cè)谥耙黄恼乱蔡徇^(guò)，可以通過(guò)“名義GDP增速-實(shí)際GDP增速”來(lái)判斷通脹。

　　如果結(jié)果為正，則為通脹，結(jié)果為負(fù)，則為通縮。

　　從上圖可以看到，2025年四季度，

　　名義GDP增速-實(shí)際GDP增速 = -0.7%

　　這個(gè)值雖為負(fù)數(shù)，但相比前三個(gè)季度，已明顯收窄。

　　所以，無(wú)論是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還是央行的企業(yè)家感受調(diào)查報(bào)告，都指向了同一個(gè)結(jié)論，也就是經(jīng)濟(jì)有走出通縮的跡象，當(dāng)然，當(dāng)下只是跡象，還需再看兩個(gè)季度來(lái)觀察持續(xù)性，才能確認(rèn)結(jié)果。

　　綜上，從數(shù)據(jù)層面，我們得到了下述結(jié)論：

　　1 最新的2025三季度企業(yè)營(yíng)收轉(zhuǎn)正（數(shù)據(jù)來(lái)源：上市企業(yè)財(cái)報(bào)）；

　　2 四季度居民就業(yè)感受首次拐點(diǎn)向上（數(shù)據(jù)來(lái)源：央行）；

　　3 經(jīng)濟(jì)有走出通縮的跡象（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，央行）；

　　但是，這是不是說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)確認(rèn)觸底要上漲呢？

　　不是！

　　僅從當(dāng)下的數(shù)據(jù)看，只能說(shuō)存在概率（如果改善數(shù)據(jù)繼續(xù)延續(xù)兩個(gè)季度的話）。

　　但從確定性角度來(lái)說(shuō)，樓市觸底反轉(zhuǎn)的證據(jù)還不充分，還需要兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)作為佐證。

　　也就是說(shuō)，在當(dāng)下你面對(duì)數(shù)據(jù)的變化，該怎么應(yīng)對(duì)，完全取決于你的需求。

　　比如，對(duì)于投資， 我們關(guān)心的并不是最低價(jià)，而是確定性。那么我們當(dāng)下要做的，就是繼續(xù)等待后續(xù)的數(shù)據(jù)。

　　那么，對(duì)于自住等其他需求呢？我想以股市為例來(lái)說(shuō)明。

　　如上圖，我們同樣是完全依賴數(shù)據(jù)。

　　2025年7月依據(jù)數(shù)據(jù)判斷了全面牛市的來(lái)臨，然后在11.14，我們首次觀察到11.13發(fā)布的金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，所以11.14是一個(gè)股市的階段高點(diǎn)，隨后股市震蕩向下。

　　但12月初的高層會(huì)議，給了定心丸，說(shuō)貨幣繼續(xù)寬松，財(cái)政刺激繼續(xù)，并且我們?cè)谕ǜ逯邪l(fā)現(xiàn)， “ 貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)要和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)相匹配 ”的文字被刪除，因此我們大膽假設(shè)并看好股市，并做出了股市繼續(xù)走高的話，更傾向于持有而非減倉(cāng)的決策（當(dāng)時(shí)發(fā)文請(qǐng)參考：）。

　　最終我們?cè)?月的數(shù)據(jù)中，確認(rèn)了12月的假設(shè)，并證偽了11月的數(shù)據(jù)拐點(diǎn)。

　　也就是說(shuō)，盡管11月14號(hào)的數(shù)據(jù)拐點(diǎn)向下，但我們通過(guò)后續(xù)的會(huì)議和通稿確定該數(shù)據(jù)只是一時(shí)的，后續(xù)會(huì)重新拐點(diǎn)向上，并在1月的數(shù)據(jù)中證實(shí)（發(fā)文請(qǐng)參考：）

　　那么，回到樓市，也是一樣。

　　盡管我們從2025年三四季度，從企業(yè)數(shù)據(jù)，居民就業(yè)，以及GDP數(shù)據(jù)觀察到曙光跡象，但依然不排除后續(xù)的證偽（當(dāng)然也有可能證實(shí)）。

　　只是，既然已經(jīng)有了跡象，我們?cè)诮酉聛?lái)一段時(shí)間，會(huì)更加關(guān)注后續(xù)的數(shù)據(jù)，以及樓市的走向。

　　我們并非樓市多軍或空軍，我們只看數(shù)據(jù)。

　　從投資角度，我們會(huì)繼續(xù)等待，因?yàn)橄啾葍r(jià)格，我們更關(guān)心確定性。

　　后記：

　　從樓市一線的戰(zhàn)報(bào)看，預(yù)期已經(jīng)起來(lái)了，但還未轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)方市場(chǎng)。所以后續(xù)決定樓市漲跌的，就看真實(shí)基本面。

　　而真實(shí)基本面正如我文中所寫(xiě)，2025三四季度開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，但還需兩個(gè)季度確認(rèn)。

　　另一個(gè)角度是，如果后續(xù)的數(shù)據(jù)好，那么股市會(huì)提前反饋。也就是股市如果繼續(xù)走牛到4月的話，那么大概率可以推斷，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步被證實(shí)，反之則可能是證偽。這個(gè)可以作為一個(gè)提前于數(shù)據(jù)發(fā)布的領(lǐng)先指標(biāo)，也是一個(gè) 觀察角度 。

　　由于當(dāng)下處于樓市變化的關(guān)鍵期，我在知識(shí)星球也會(huì)更頻繁（約兩天一次）的發(fā)布樓市分析文章，會(huì)結(jié)合股市走勢(shì)，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以及樓市一線戰(zhàn)報(bào)來(lái)給出我的觀點(diǎn)和結(jié)論，關(guān)心樓市的星球同學(xué)近期可多查看一下我的星球發(fā)文。

　　全文完。