【澤達說法】“抵押合同生效”意味著“抵押權設立”嗎？

案情回顧

2016年，張某為購置個人住房，向某商業銀行申請貸款119萬元。雙方簽訂《個人購房借款及擔保合同》，明確約定：銀行向張某發放貸款119萬元用于購房，張某以其所購的該套房屋作為借款抵押擔保，若張某未按期足額還款，銀行可就抵押房屋主張優先受償。

合同簽訂后，銀行依約向張某發放了全部貸款，張某順利購得房屋，但此后雙方均未主動到不動產登記機構辦理案涉房屋的抵押登記手續，案涉房屋的不動產登記簿上始終未記載抵押相關信息。

后續借款履行過程中，張某前期能夠按時償還貸款本息，但一段時間后未能持續履約，出現逾期還款情況，且經銀行多次催收仍未結清欠款。

無奈之下，銀行將張某訴至人民法院，核心訴求有二：一是要求張某償還所欠的貸款本金、利息及罰息；二是要求確認對張某所購的案涉房屋享有優先受償權。

案件結果

人民法院受理案件后，經審理核查相關事實與證據，依法作出判決：

1.合同有效：確認張某與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》合法有效，張某需按照合同約定，向銀行償還所欠的全部本金、利息及罰息；

2.優先受償權不成立：駁回銀行要求對案涉房屋享有優先受償權的訴訟請求。法院明確，房屋屬于不動產，根據法律規定，不動產抵押權自登記時設立，雙方未辦理抵押登記，抵押權尚未設立，故銀行無法主張優先受償權。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

本案關鍵在于要分清兩個極易混淆的法律概念——“抵押合同生效”和“抵押權設立”，這也是本案審理的核心邏輯所在：

第一，關于“抵押合同生效”。抵押合同是雙方就抵押擔保達成的合意，只要合同是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同自簽訂時即生效。生效的抵押合同對雙方都具有法律約束力，比如本案中，銀行和張某簽訂的《個人購房借款及擔保合同》合法有效，張某未按時還款就構成違約，這也是法院支持銀行要求張某還款訴求的依據。簡單來說，“抵押合同生效”解決的是“雙方的約定是否有效”的問題，核心是約束合同雙方履行約定義務。

第二，關于“抵押權設立”。抵押權是一種物權，對于房屋等不動產，法律明確規定“抵押權自登記時設立”（《中華人民共和國民法典》第四百零二條）。這意味著，即便抵押合同生效，只要沒辦理抵押登記，債權人就不能真正獲得“優先受償”的物權。“抵押權設立”解決的是“債權人是否真正享有抵押物權”的問題，核心是讓抵押權利獲得法律層面的公示和確認，從而擁有對抗第三人的效力。本案中，雙方僅簽了抵押合同卻未登記，抵押權未設立，銀行自然無法主張優先受償權。

第三，抵押權未設立，債權人并非只能“吃啞巴虧”。很多債權人會誤以為優先受償權沒了就毫無辦法，其實并非如此。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第四十六條規定，抵押合同生效后，債權人仍有兩種權利救濟途徑：一是要求抵押人（本案中的張某）配合辦理抵押登記手續，若房屋仍具備登記條件，可通過補登記完善權利；二是若因抵押人自身原因（比如抵押人故意拖延、轉讓抵押房屋等）導致無法辦理抵押登記，債權人可以要求抵押人在約定的擔保范圍內承擔違約責任，不過該責任范圍不能超過抵押權設立時抵押人應承擔的責任。本案中，銀行雖無法優先受償，但可依據此規定要求張某承擔相應的違約責任，彌補自身損失。

筆者寄語

簽訂抵押合同只是權利保障的第一步，辦理抵押登記才是關鍵。務必在合同簽訂后，及時督促抵押人共同到不動產登記機構辦理登記手續，確保抵押權依法設立，這樣才能在債務人違約時，通過優先受償權牢牢守住自身權益。

總之，不動產抵押的權利實現，離不開“合同生效”與“登記設立”的雙重保障。記住“權利要優先，登記必須辦”，嚴格遵守法律規定，重視每一個流程細節，才能有效防范交易風險，維護自身合法權益。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 彭學軍