最高院：建設工程價款優先受償權范圍包含已出售房產和車位嗎？

作者：周軍律師.

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建設工程價款優先受償權是指，當發包人未按約定支付工程價款，經承包人催告后在合理期限內仍不支付時，承包人有權就該建設工程折價或拍賣的價款，優先于其他債權（包括抵押權）受償的權利。

那么，建設工程價款優先受償權范圍包含已出售房產和車位嗎？

最高院在《龍元建設集團股份有限公司、成都西南交大府河苑培訓中心有限公司建設工程施工合同案》中明確：

優先受償權的對象是其承建的整個工程，不限于房產或車位。不動產上同時存在商品房買受人、建設工程價款、抵押等多種優先權并不矛盾，對建設工程價款優先權的確認，并不構成對該物上存在的其他權利的否定，各優先權在權利實現與行使時的順位判定。

裁判觀點簡析

一、優先受償權覆蓋整個工程，不因 “已出售” 而自動排除：

1. 法定客體：整體工程，含房產、車位及附屬設施

建設工程價款優先受償權的客體是承包人實際承建的全部建設工程，包括：

• 地上建筑物（住宅、商鋪、寫字樓等）；
• 地下車庫、車位（規劃內配套車位、人防車位）；
• 附屬設施（配套用房、道路、綠化等）。

最高院明確：優先受償權的對象是承建的整個工程，不限于未售房產；已出售不導致優先受償權消滅，僅產生權利沖突與順位問題。

2. 關鍵澄清：“已出售”≠“排除優先受償權”

• 網簽、預售備案僅為行政管理手段，不產生物權變動效力，不導致優先受償權消滅
• 開發商單方 “已出售” 的抗辯，不能直接排除優先受償權，需結合購房人是否符合 “消費者保護” 條件判斷。

二、施工方主張優先受償權的實操策略

1. 權利范圍主張：起訴時明確優先受償權覆蓋全部工程（含已售房產、車位），不主動排除已售部分；
2. 執行異議抗辯：購房人提出排除執行時，審查其是否符合 “消費者保護” 要件，對不符合條件的，請求法院駁回異議、繼續執行；
3. 證據固定：收集工程承建范圍、竣工 / 交付時間、購房合同、付款憑證、網簽 / 備案信息等，證明優先受償權成立及已售標的不符合排除條件。

施工方維權關鍵：主張優先受償權覆蓋全部工程，在執行中嚴格審查購房人是否符合消費者保護要件；購房人維權關鍵：及時提出執行異議，提交完整證據證明符合 “居住目的 + 全款 + 合法合同”，配套車位需額外證明 “唯一配套、居住必需”。

周軍律師提醒，此類糾紛涉及權利沖突與執行順位，法律適用復雜。建議施工方在主張優先受償權時，全面梳理工程范圍與已售標的情況；購房人在房產 / 車位面臨執行時，盡快固定證據、啟動異議程序，必要時委托專業律師，避免因要件不符導致權利落空。

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