亞太區商業地產投資市場穩健復蘇 公募REITs為市場帶來結構性機遇

仲量聯行最新資本追蹤數據顯示，2025年第四季度，亞太地區商業地產投資總額為403億美元，同比增長15%。盡管全球宏觀環境持續承壓，2025年亞太地區商業地產投資總額仍實現了1,476億美元，同比增長12%，成為自2021年以來表現最強勁的一年。

日本仍為亞太區最活躍市場，2025年第四季度投資總額達98億美元，全年總額達414億美元。投資活動主要受到多宗辦公及工業資產的售后回租交易支撐。韓國市場活動顯著升溫，2025年第四季度投資額達77億美元，同比增長41%，推動全年總額達到281億美元，同比增長29%。投資者對韓國核心辦公樓資產的強勁需求以及外資對物流地產的濃厚興趣支撐了市場活躍度。此外，酒店資產因需求旺盛而價格攀升，投資者正積極尋找具有增值潛力的酒店投資機會。

2025年第四季度，中國內地商業地產投資總額達34億美元，同比下降16%，全年投資總額為172億美元，同比下降17%，投資活躍度有所下降。四季度香港市場投資總額為24億美元，同比上升62%，全年投資總額為60億美元，同比上升32%。

亞太區域內部資本影響力提升，

科技驅動投資新機遇

2025年亞太跨境投資總額達369億美元，同比增長58%。盡管全球資本仍主導著對日本和韓國的跨境收購，但在亞太其他市場，區域內資本已超越全球資本成為主力。例如，新加坡資本在澳大利亞最為活躍，2025全年完成多宗重大收購。此外，私人資本的投資策略出現明顯轉變。近年來，私人資本對辦公樓的配置比例持續下降，但這一趨勢在2025年顯著回升，辦公樓投資占比升至42%，創下五年新高；同時，酒店投資的占比也明顯提升。

科技正成為投資的關鍵驅動力。2025年，受全球人工智能（AI）支出激增的推動，亞太區數據中心投資額已達150億美元。隨著AI算力需求持續攀升，疊加亞太區強勁的數字基礎設施建設規劃，數據中心資產在2026年有望繼續成為資本配置的重要方向。

“2025年亞太區商業地產投資實現了穩健復蘇，區域內跨境資本與私人資本的積極配置為市場注入新活力。當前的投資活動不僅局限于核心市場的優質資產，也正在對以數據中心為代表的新興領域進行戰略多元化配置。”

中國優質資產顯現韌性，

公募REITs帶來結構性機遇

2025年，中國商業地產投資市場呈現出謹慎與分化并存的局面。

在辦公樓領域，雖然外資機構投資者普遍持觀望態度，但內資企業正積極布局大中華區優質資產。例如，阿里巴巴和螞蟻集團以9.25億美元購入位于香港銅鑼灣的全新甲級商廈“港島壹號中心”，并將其作為兩家企業的香港總部；京東亦以4.5億美元收購香港中環中國建設銀行大廈的50%權益，顯示其對核心城市優質資產的長期配置信心。

在零售物業領域，受益于政府持續出臺的刺激內需政策，2025年零售資產交易展現出一定韌性。不過，相關交易主要集中在小型資產和拍賣項目上，由自用型買家和私人資本接手。此外，上海等一線城市的長租公寓資產因其定價合理、運營表現相對穩定且現金流可期，對國內投資者，尤其是險資機構，仍具較強吸引力。

在機構投資者普遍謹慎之際，私人資本成為市場的重要參與者。在大中華區市場的總投資額中，私人資本所占比例為亞太各市場之最，投資者正借機把握市場低迷和資產估值下行的窗口。

值得注意的是，2025年底，中國公募REITs迎來里程碑式政策調整——底層資產范圍擴展至辦公與酒店類項目，預計將為商業地產注入新的發展動能。

“中國內地及香港商業地產市場仍廣泛承壓，在一些領域并未擺脫下行趨勢；但結構性亮點已經初步顯現，即：投資者正積極把握估值調整的窗口機會，布局零售物業、長租公寓等類別的優質資產；隨著公募REITs試點范圍進一步擴大，不僅為存量資產證券化提供路徑，也將引導資本理智地流向運營水平堅實穩定的底層資產，改善資管領域的生態環境。”

更多詳情，請參閱仲量聯行《2025年回顧及2026年展望亞太資本追蹤報告》英文版。