觀察丨三天三單競速！商業(yè)不動產(chǎn)REITs迎申報(bào)爆發(fā)

2月上旬，商業(yè)不動產(chǎn)REITs領(lǐng)域迎來密集申報(bào)高峰。

2月9日至2月11日短短三天內(nèi)，首農(nóng)食品集團(tuán)、崇邦集團(tuán)兩大主體相繼披露商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式申報(bào)動態(tài)，底層資產(chǎn)覆蓋商業(yè)綜合體、購物中心；與此同時，首開股份也公告稱，擬以華僑村商街等三個項(xiàng)目為標(biāo)的，啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作。

更值得關(guān)注的是，截至2月12日，此前申報(bào)的兩單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項(xiàng)目狀態(tài)正式變更為“已受理”，合計(jì)募資40.1億元，進(jìn)一步彰顯了國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場的推進(jìn)效率。

這一波密集申報(bào)動作，不僅快速擴(kuò)容國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)REITs隊(duì)伍，更清晰折射出在政策引導(dǎo)與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的雙重驅(qū)動下，存量商業(yè)資產(chǎn)盤活已進(jìn)入市場化、規(guī)模化新階段，商業(yè)不動產(chǎn)與資本市場的聯(lián)動正愈發(fā)緊密、高效。

作為打通資產(chǎn)“投、融、管、退”閉環(huán)的核心金融工具，商業(yè)不動產(chǎn)REITs已成為國企、外資運(yùn)營商、上市企業(yè)等多元主體，破解資金沉淀、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、挖掘長期價(jià)值的關(guān)鍵選擇，而行業(yè)快速發(fā)展的背后，各類潛在風(fēng)險(xiǎn)也需警惕。

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密集申報(bào)落地，兩單火速獲受理

此次商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報(bào)熱潮，以“節(jié)奏密集、主體多元、標(biāo)的優(yōu)質(zhì)”為鮮明特征，三天內(nèi)三單項(xiàng)目相繼沖刺上交所，不僅推動國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)REITs數(shù)量穩(wěn)步攀升，更展現(xiàn)出不同類型市場主體的差異化布局邏輯，為行業(yè)注入多元活力。

其中，2月9日，國泰海通崇邦封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金率先正式申報(bào)，成為國內(nèi)第11只、上交所第10只正式申報(bào)的商業(yè)不動產(chǎn)REITs項(xiàng)目。

2月12日，該項(xiàng)目狀態(tài)正式更新為“已受理”，同步披露的信息顯示，其預(yù)計(jì)募集資金12.6億元，底層資產(chǎn)為嘉亭薈城市生活廣場一期項(xiàng)目，總建筑面積11.05萬平方米，定位為一站式家庭購物中心，涵蓋零售、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，于2012年9月開業(yè)。

該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)是其發(fā)起方背景的特殊性，由泛全有限公司與上海國際汽車城新安亭聯(lián)合發(fā)展有限公司共同發(fā)起，管理人為上海國泰海通證券資產(chǎn)管理有限公司，其底層資產(chǎn)背后的核心運(yùn)營方為崇邦集團(tuán)。

據(jù)悉，崇邦集團(tuán)成立于2003年，由香港、新加坡、加拿大和荷蘭投資者聯(lián)合資深房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)組建，深耕上海及周邊地區(qū)商業(yè)綜合體領(lǐng)域，20年來成功打造了大寧國際商業(yè)廣場、金橋國際商業(yè)廣場等多個標(biāo)志性地標(biāo)項(xiàng)目，運(yùn)營總建筑面積跨度從8-80萬平方米不等。如今，崇邦試水商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場，也成為外資參與中國存量地產(chǎn)市場的新范式。

同于2月9日，首開股份披露董事會決議，宣布擬開展商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作，成為又一國有房企布局該領(lǐng)域的重要動作。

根據(jù)公告，首開股份擬以華僑村商街等三個項(xiàng)目為入池標(biāo)的資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行嘉實(shí)首開封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金，項(xiàng)目獲批后將由公募基金管理人負(fù)責(zé)發(fā)售。為彰顯對項(xiàng)目的信心，首開股份或其關(guān)聯(lián)方將參與戰(zhàn)略配售，認(rèn)購比例不低于基金發(fā)售份額的20%。同時，董事會已授權(quán)總經(jīng)理辦公會處理申報(bào)發(fā)行相關(guān)全部事宜，授權(quán)有效期長達(dá)24個月，為項(xiàng)目推進(jìn)預(yù)留了充足空間。

2月11日，首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動產(chǎn)REIT正式申報(bào)，成為國內(nèi)第12只、上交所第11只商業(yè)不動產(chǎn)REITs項(xiàng)目，進(jìn)一步延續(xù)了申報(bào)熱潮。至2月12日，該項(xiàng)目同步轉(zhuǎn)為“已受理”，預(yù)計(jì)募資27.50億元，其底層資產(chǎn)聚焦北京昌平龍德廣場，該廣場總建筑面積約22.27萬平方米，為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性商業(yè)綜合體，涵蓋多種商業(yè)業(yè)態(tài)，運(yùn)營基礎(chǔ)成熟。

公告顯示，北京華聯(lián)商廈股份有限公司通過間接持股方式，深度參與到該REITs項(xiàng)目中。據(jù)悉，北京華聯(lián)擬與首農(nóng)信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司、北京三元嘉業(yè)集團(tuán)有限公司共同出資設(shè)立元創(chuàng)聯(lián)，其中北京華聯(lián)認(rèn)繳出資5億元、首農(nóng)信息認(rèn)繳1萬元、三元嘉業(yè)認(rèn)繳10億元，元創(chuàng)聯(lián)將收購北京華聯(lián)全資子公司持有的龍德置地有限公司50%股權(quán)，進(jìn)而與另一股東北京糧食集團(tuán)共同作為原始權(quán)益人，推動該REITs申報(bào)發(fā)行，形成了多方協(xié)同布局的格局。

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政策賦能與主體訴求的雙向共振

短期內(nèi)多單商業(yè)不動產(chǎn)REITs密集申報(bào)，并非偶然，而是政策引導(dǎo)、行業(yè)轉(zhuǎn)型與主體需求三者共振的必然結(jié)果。在資本市場高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，商業(yè)不動產(chǎn)REITs作為“盤活存量、做優(yōu)增量”的重要抓手，其市場價(jià)值正被多方主體認(rèn)可，同時也面臨著行業(yè)發(fā)展初期的各類挑戰(zhàn)。

2025年12月，證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》明確提出，要推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，激發(fā)市場主體活力，加大工作推動力度，有序拓展原始權(quán)益人范圍，支持民營企業(yè)、國企等各類主體通過REITs盤活存量資產(chǎn)。

在此政策導(dǎo)向下，各類市場主體積極響應(yīng)，加快布局商業(yè)不動產(chǎn)REITs，推動市場規(guī)模有序增長，業(yè)態(tài)不斷豐富。從市場主體來看，不同類型參與方布局商業(yè)不動產(chǎn)REITs的核心訴求雖有差異，但均圍繞“盤活資產(chǎn)、優(yōu)化布局”展開。

數(shù)據(jù)顯示，截至2月12日，滬深交易所共計(jì)受理12只商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報(bào)項(xiàng)目，并均已獲受理，預(yù)計(jì)募資總額達(dá)417.1億元，底層資產(chǎn)估值合計(jì)437.69億元。

從底層資產(chǎn)質(zhì)量來看，已受理的商業(yè)不動產(chǎn)REITs涵蓋購物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓及商業(yè)綜合體等多種業(yè)態(tài)，且主要分布于上海、廣州、深圳、西安、北京等一線及重點(diǎn)二線城市的核心商圈，資產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢顯著。

進(jìn)一步來看，除了崇邦集團(tuán)運(yùn)營的嘉亭薈城市生活廣場一期項(xiàng)目截至2025年9月出租率為86.27%，其余項(xiàng)目整體出租率普遍高于90%，部分項(xiàng)目達(dá)到100%。同時，2026年預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率區(qū)間為3.79%-5.47%，其中中信建投首農(nóng)食品REIT于2026、2027年度預(yù)測分派率分別達(dá)6.87%、6.01%，具備較強(qiáng)投資吸引力。

盡管商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場具備政策支持明確、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、投資吸引力較強(qiáng)等優(yōu)勢，但行業(yè)仍處于發(fā)展初期，風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)并存，需各類參與主體保持理性認(rèn)知。

首先是運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs對底層資產(chǎn)的主動運(yùn)營管理能力要求，遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，資產(chǎn)的招商能力、業(yè)態(tài)調(diào)整能力、客群維護(hù)能力，直接決定了現(xiàn)金流的穩(wěn)定性與資產(chǎn)增值潛力，而部分運(yùn)營方的專業(yè)能力仍需進(jìn)一步提升。

其次是定價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)長期缺乏公開、連續(xù)的市場化定價(jià)體系，REITs作為“定價(jià)之錨”尚處于起步階段，二級市場交易價(jià)格易受市場情緒、流動性變化及新增項(xiàng)目供給等因素?cái)_動，可能出現(xiàn)估值波動。

此外，資金使用與閉環(huán)風(fēng)險(xiǎn)同樣值得關(guān)注。根據(jù)監(jiān)管要求，REITs項(xiàng)目回收的資金不得用于購置商品住宅用地，僅可用于存量資產(chǎn)收購、新增相關(guān)投資或償還債務(wù)。但從目前市場現(xiàn)狀來看，尚無項(xiàng)目完成資金再投資的閉環(huán)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs“投、融、管、退”良性循環(huán)的可持續(xù)性，仍需長期市場檢驗(yàn)。