晉安區，茶會小區單價9526元起拍，已有3308人圍觀

茶會小區，還有17天就開始拍賣了，在它上架到法拍網以來，已有3308人次圍觀這套房子，還有167人，設置開拍提醒。

首次上架，一拍的茶會小區，是什么原因，會引來如此多人的圍觀，想必大家對它都有一定的了解，今天站在我的角度，來看看它為什么值得競拍。

房源信息：

茶會小區43#樓104單元，1層08附屬間，房屋面積69.63平米，附屬間面積7.7平米。房屋被法院查封，房子參考價：1005290元（住宅：905190元，附屬間：100100元，定向詢價），起拍價（保留價）：703703元，單價9526元/平米。（住宅：633633元，附屬間：70070元），保證金：10萬元，增價幅度：1000元。

2026年2月23日10時至2026年2月24日10時止（延時的除外）在福建省福州市馬尾區人民法院淘寶網司法拍賣網絡平臺上進行第一次公開拍賣。目前房子還有人住宅里頭，若被執行人未在拍賣成交裁定送達后一個月內自動騰退的，法院強制騰退（強制騰退時間以實際為準，一般不超過三個月）。

茶會小區基本情況

茶會社區是一個1993-1996年左右交付的拆遷安置房，小區里頭共有20棟樓，982戶業主，全部是低層建筑，總高7樓，屬于典型的老舊小區。茶會社區總共樓棟有63棟樓，3668戶業主，部分商品房，多數拆遷安置房，屬于一個大型的老小區集合群。

茶會社區有點像是河南新村和小柳新村，以及2025年拆遷掉的環南新村，管尾街片區，還有之前的王莊南湖片區的老房子一樣，都比較密集，且使用年限相對老舊，它們都處在各個板塊當中的中心地段。

目前，茶會社區在售的房源11套，二手房掛牌均價14278元/平米，37套房源出租，近三個月的時間里，成交房源不足10套。

對于一個超大型，且老舊小區的背景下，出售房源量這么低，似乎不符合當下市場的邏輯，業主寧可把房子空置，看著市場價格下行，也不愿意把房子賣掉，這里頭一定有特殊的原因。

老房子不賣的原因，大概率只有一個：拆遷。

關于該法拍房與拆遷補償

對于這套茶會小區的法拍房和拆遷補償預估，是否值得大家去參與競拍，可以簡單分析。

茶會小區，這套房子的面積折算單價9526元/平米，與近期成交的價格對比。12月份，產權62.26平米，成交價格82.8萬，單價13299元/平米；90平米，成交價格105萬，單價11611元/平米。

起拍價格和歷史成交價格，單價相差2000-3000元/平米，一套70平米的房子，總價相差20萬左右，對于投資來說，似乎性價比還不夠，因為還要繳納一部分稅費。

若是以底價拍到這套房子，我個人覺得還行，比購買正常二手房會便宜一些。

大家都在傳，茶會小區會拆遷，我也給大家一個近期拆遷的補償，做個簡單對比。

2025年，福州晉安區，火車站附近，環南新村拆遷補償：

區位補償價為12864元/㎡，若選擇貨幣補償，綜合各類補償及獎勵后，實際補償金額預計可達1.8萬—1.9萬元/㎡。

綜合補償獎勵有：

提前簽約搬遷獎勵：在第一簽約期限內完成簽約并騰房，可享額外獎勵；

貨幣獎勵：選擇貨幣化安置可再獲一定比例補貼；

公攤補助：產權調換時按合法面積10%給予公攤補償，每戶最多不超過10㎡；

過渡安置費：選擇產權調換的，按30元/㎡·月發放，直至安置房交付。

······等各項補助的累計，預計在1.8到1.9萬之間。而實際環南新村成交二手房的單價只有15000元左右，相當于在市場價格之上，加了3000元/平米。

根據我的判斷，茶會小區的拆遷，加上各類補償，預計在1.4-1.5萬之間（僅作為參考）

大家對于這套9526元/平米的法拍房，有沒有個人看法？

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