新一輪樓市風(fēng)暴，又要開始了!

如果你最近只關(guān)注了股市的熱鬧，而忽略了樓市的暗流涌動(dòng)，那你可能正在錯(cuò)過(guò)一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

過(guò)去兩個(gè)月，我們見證了房地產(chǎn)歷史上罕見的一系列“組合拳”。這不是修修補(bǔ)補(bǔ)，而是史詩(shī)級(jí)的“救市”總攻。

為啥說(shuō)新一輪的“風(fēng)暴”又要開始了？因?yàn)闃鞘械娘L(fēng)向，徹底變了！

一、 史詩(shī)級(jí)的“組合拳”，這回是動(dòng)真格的

以前救樓市，往往是“擠牙膏”似的，但最近幾個(gè)月的措施，稱得上是“水龍頭”全開。

1. 政治局會(huì)議定調(diào)：止跌回穩(wěn)

這是最關(guān)鍵的信號(hào)。去年9月的中央政治局會(huì)議，說(shuō)了一句極其罕見的表述——“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

注意，“止跌回穩(wěn)”這四個(gè)字，在這么高級(jí)別的會(huì)議上還是頭一回出現(xiàn)。意思很明白：房?jī)r(jià)不能再跌了，這是底線，也是必須完成的任務(wù)。

2. “四個(gè)取消”，徹底松綁

住建部發(fā)布會(huì)上，宣布了“四個(gè)取消”：取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

到現(xiàn)在，除了北京、上海、廣州、深圳這幾個(gè)一線城市還有最后一點(diǎn)限制，全國(guó)絕大多數(shù)城市已經(jīng)放開了，買賣自由，回歸市場(chǎng)。

3. 房貸利率和首付，都到了歷史最低點(diǎn)

央行動(dòng)作也很快。5年期以上的貸款利率（LPR）一降再降，現(xiàn)在不少城市的首套房利率都跌到了3%以下，進(jìn)入了“2字頭”時(shí)代。

首付也降到了15%，這是有史以來(lái)最低的。比如以前100萬(wàn)的房子，要30萬(wàn)才能上車，現(xiàn)在只要15萬(wàn)就能拿回家。

另外，從去年10月開始，銀行也統(tǒng)一給存量房貸降了息，平均降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，每個(gè)月能省下幾百上千的利息，這對(duì)有房族來(lái)說(shuō)是實(shí)打?qū)嵉暮锰帯?/p>

4. 買房稅費(fèi)大減，能省好幾萬(wàn)

財(cái)政部也放出大招。買140平米以下的房子，契稅統(tǒng)一降到1%。以前買二套房可能得交2%，現(xiàn)在也只要1%。房子買了滿2年再賣，還免增值稅。

算下來(lái)，一套500萬(wàn)的房子，光契稅就能省下好幾萬(wàn)，這可不是小錢。

二、市場(chǎng)開始有反應(yīng)了，一線城市熱起來(lái)

政策越來(lái)越猛，市場(chǎng)哪有不買賬的道理，數(shù)據(jù)就很明顯了：

1. 一線城市二手房率先“回暖”

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可見，一線城市新房和二手房環(huán)比降幅同收窄，成交開始大幅上升。

比如北京網(wǎng)簽環(huán)比漲了31%，創(chuàng)下了近19個(gè)月的新高。深圳環(huán)比漲了86.3%，創(chuàng)近三年新高。

上海廣州也開始成交回升，這就是“風(fēng)暴”前兆，核心城市的需求一旦被點(diǎn)燃，反彈起來(lái)會(huì)超預(yù)期迅速。

2. 給開發(fā)商“輸血”，保交樓

以前大家不敢買新房，就是擔(dān)心買到爛尾，以后這個(gè)問(wèn)題就不用擔(dān)憂了。現(xiàn)在國(guó)家專門搞了個(gè)“白名單”項(xiàng)目，給這些合規(guī)項(xiàng)目直接批貸款。

到去年10月底，審批通過(guò)的金額已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)億元。這些錢主要是用來(lái)保交樓的，只要房子能按時(shí)交付，大家的信心就能回來(lái)一大半。

3. 開發(fā)商又開始搶地了

雖然樓市還在調(diào)整，但杭州、成都這些熱門城市的好地段，開發(fā)商拿地的熱情又回來(lái)了，甚至出現(xiàn)了搶地現(xiàn)象。

開發(fā)商本身就是市場(chǎng)里最敏感的一撥人，他們能放開手去搶地，說(shuō)明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心已經(jīng)開始逐步恢復(fù)，房子開始能賣得動(dòng)就。

三、 為什么這輪“風(fēng)暴”和以前不一樣？

以前大家看空市場(chǎng)，現(xiàn)在風(fēng)向變了，為啥？

說(shuō)白了，邏輯不同了，以前是“房住不炒”，要把泡沫擠出來(lái)。現(xiàn)在是“防范風(fēng)險(xiǎn)”，要防止樓市硬著陸拖垮整個(gè)經(jīng)濟(jì)。

態(tài)度就能說(shuō)明一切：

第一，這是國(guó)家意志主導(dǎo)的一場(chǎng)“保衛(wèi)戰(zhàn)”。你可以去看看權(quán)威雜志《求是》的文章，里面說(shuō)房地產(chǎn)是艘“巨輪”，翻不得。國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收房子、降利率、去庫(kù)存，所有手段都是為了先把成交量拉起來(lái)。成交一活，價(jià)格就能穩(wěn)。

第二，房?jī)r(jià)跌了不少，價(jià)值該回歸了。

過(guò)去三年，很多地方房?jī)r(jià)跌了30%甚至40%，泡沫擠得差不多了。現(xiàn)在雖然房租回報(bào)率還不算高，但比銀行存款利息，已經(jīng)具備了一定的吸引力了。當(dāng)錢沒(méi)處去的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然是避險(xiǎn)的首選。

第三，這輪救市不是普救，只救“尖子生”。

大家必須清醒認(rèn)識(shí)了——這輪政策救的不是所有房子。風(fēng)暴的中心，只在核心城市、核心地段、品質(zhì)好的房子。

那些人口一直往外走的三四線，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)，這些房子，即使給再多的利好，也很難飛起來(lái)，房子和房子的差距，會(huì)比以往任何時(shí)候都會(huì)更殘酷。

四、 普通人該怎么辦？

新一輪“風(fēng)暴”襲來(lái)，普通人焦慮也沒(méi)啥用，還是參考這三個(gè)建議：

1. 剛需和改善，現(xiàn)在是個(gè)好時(shí)機(jī)

如果你打算買房自己住，或者想改善居住條件，現(xiàn)在的市場(chǎng)就是為你準(zhǔn)備的。

門檻低，貸款便宜，稅費(fèi)低、房東也好說(shuō)話，你可以慢慢挑，不用像以前那樣搶，但也別指望房?jī)r(jià)會(huì)跌成“白菜價(jià)”，好地段的房子，價(jià)格基本已經(jīng)到底了。

2. 趁機(jī)賣掉差房子，換成好房子

如果你手上有幾套房子，要么是老破小，要么是三四線租都租不掉的房子，趁著這波政策讓成交量上來(lái)，趕緊變現(xiàn)為妙！

可以利用現(xiàn)在鼓勵(lì)的“以舊換新”政策，或者直接賣了變現(xiàn)，去換一套一線或強(qiáng)二線城市的好房子。這可能是你最后一次優(yōu)化資產(chǎn)的機(jī)會(huì)了。

3. 別把杠桿加得太滿

首付降到15%，確實(shí)很誘人，但買房還是要量力而行，未來(lái)不可能像以前那樣閉著眼買都能一夜暴富。所以買房，更多是為了住得舒服，為了讓手里的錢不貶值，而不是為了去賭一把，靠買賣房子豪賭。

這一輪樓市的變化，本質(zhì)上是中國(guó)最值錢的資產(chǎn)——房子，在進(jìn)行一次重新定價(jià)。

國(guó)家已經(jīng)把能出的招都出了，態(tài)度很明確：樓市不能崩，也不會(huì)崩！

未來(lái)的市場(chǎng)，不再是所有人都能賺錢的“大牛市”，而是只有少數(shù)好房子才能漲的“結(jié)構(gòu)市”。

所以，看得懂未來(lái)市場(chǎng)的，現(xiàn)在是個(gè)機(jī)會(huì)，但如果你盲目樂(lè)觀或悲觀，可能就是坑。