區域樓市觀察 | 中西部

文中涉及城市詳細數據，聯系索取

2026年，中國房地產市場步入調整的第六個年頭。年初以來，政策層面釋放出清晰的“穩預期”信號，1月多項需求端與融資端政策落地，提振市場信心。整體來看，房地產已進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。作為“十五五”開局之年，2026年政策靠前發力基調明確，預計市場筑底與分化態勢仍將延續。

新春探訪，見微知著。近期，中指研究院各地分析師以“新春樓市觀察”為主題，通過對各地市場量價走勢的分析，研判市場發展趨勢，形成區域市場系列報告。本文為中西篇。

• 成都：樓市有序運行，產品升級推動市場企穩回升

2026年春節期間，成都房地產市場延續傳統淡季特征。受假期休息、外出旅游及返鄉離蓉等因素影響，市場節奏相對平緩。1月，開發商普遍未出現節前集中取證"備貨"現象，部分"5+2"區域項目因貨量不足暫時"打烊"；外圍區域則由房協、區政府聯合項目方組織"返鄉置業"系列活動，通過專屬折扣、交通費報銷、團購優惠等方式對接返鄉客群需求。

通過對開發商朋友、購房者的走訪，我們也聽到了一些更加微觀的聲音。

“挑剔”的高凈值人群

高支付力客群普遍表現出"挑剔、不將就、不冒險"的置業態度，對"核心資產"的判定標準涵蓋城市戰略價值、地段稀缺性、產品獨特性、設計水準及圈層屬性等多重維度。據初步統計，未來成都800萬級以上高端住宅供應將突破6000套，高凈值客群可選擇空間充裕，"持幣觀望"現象突出，市場呈現明顯的"買方市場"特征。

“淘二手”的普通家庭

多位總價預算控制在200萬以下、300萬以下的受訪者表示，對"5+2"區域新房市場關注度持續下降，同時不愿外溢至新六區或遠郊區域。拉長置業周期、在"5+2"區域二手房市場"淘房"成為主流選擇。近年來，隨著樓面地價上行及新規項目集中入市，"5+2"區域新推項目容積率降低、產品設計優化，上車門檻持續抬高，新房套均面積已逼近140㎡；相比之下，二手房市場仍以90㎡左右產品為主，總價相對可控，且能享受核心區域成熟配套。資金充裕者亦將目光投向面積較大的次新房，"淘二手"已成為普通家庭置業的重要路徑。

“謹慎樂觀”的開發商

開發商對成都市場整體保持謹慎樂觀。一方面，成都"先租后買、先舊后新"的梯級居住消費體系較為成熟，2025年二手房成交套數為新房2.5倍，"賣舊買新"鏈條通暢，為新房市場改善需求釋放奠定基礎。另一方面，近年依托建筑新規實現的產品代際迭新，使新產品在得房率、舒適度、生態性等方面建立明顯優勢，有效激活市場增量；企業通過提升產品力、服務力，仍能實現較好銷售目標。

布局策略呈現分化：深耕非"5+2"區域的企業態度更為積極。"5+2"區域經歷近一年"新規產品"洗禮后，新六區正進入新產品爆發期，其信心既源于產品代際優勢，也源于"5+2"區域供應收縮、總價提升背景下的需求外溢效應。

整體來看，成都房地產市場保持健康韌性，需求有序分流，產品快速迭新。隨著春節假期結束，市場將逐步回歸常態，預計3月將迎來一輪"小陽春"行情。

• 重慶：“好房子”引領新房市場，產品力分化格局深化

2025年，重慶圍繞構建房地產發展新模式，系統推進"好房子"建設，政策體系持續完善，市場運行總體平穩。新房方面，2025年，重慶中心城區商品住宅供應面積333萬平方米，成交面積446萬平方米，市場以消化存量為主。價格整體保持平穩，但內部分化明顯：遵循"好房子"新規、具備創新設計的四代住宅，與傳統產品在去化速度和價格表現上差距顯著，產品力成為競爭核心。

二手房方面，”以價換量“現象延續，成交維持高位。2025年，重慶中心城區二手房市場繼續扮演市場基本盤角色，全年成交套數11.1萬套、成交面積1158萬平方米，同比保持小幅增長，成交量維持在較高水平。新房與二手房形成有效互補：新房聚焦品質改善，二手房憑借價格彈性、即買即住及成熟配套，滿足剛性及初級改善需求，共同支撐市場容量。

土地方面，核心地塊受追捧，儲備優質資源。作為市場先行指標，2025年重慶中心城區住宅用地成交量同比大幅增加，市場關注度主要集中于核心區域。觀音橋、照母山、南坪等板塊的優質地塊關注度較高，帶動成交樓面價結構性上揚。可見企業對核心稀缺資源仍長期看好，這些優質地塊的成交，為未來“好房子”的持續供應儲備了關鍵資源。

歲末年初，重慶中心城區積極開展營銷活動以把握傳統節點。以兩江新區為代表，多個區域舉辦了大型惠民置業活動，集結品牌房企與多元產品，并通過折扣優惠吸引客戶，有效提升了市場曝光與案場到訪量，為樓市注入了活力，也為后續市場需求的釋放積極蓄勢。

短期來看，2026年重慶將加力實施"八大提振行動"，核心圍繞"優供給、去庫存、穩預期"。其中，"好房子"建設被置于激發市場新活力的關鍵位置，明確全年新開工此類項目40個、新打造10個以上示范項目，政策抓手作用進一步凸顯。當前"好房子"已從產品概念升級為引領市場發展的明確主線。在此框架下，市場圍繞產品力的競爭將持續深化，推動行業向更注重內在品質、更可持續的新發展模式演進。

• 西安：結構性分化下的市場重構，優質四代住宅仍是置業較佳選擇

2026年春節期間，西安房地產市場延續調整態勢，整體處于"低溫修復"階段。二手房市場在低利率及稅收優惠政策的促進下表現較好，1月網簽超8000套。新房市場冷熱不均，核心區品質新盤首開去化率超50%，外圍區域則以價換量。打折促銷以特價房及新春活動為主，但假期實際成交有限，主要為節后蓄客。

改善主導，剛需接棒謹慎。過去幾年，西安主力購房群體從“投資+自住”轉向“純改善+剛性自住”。2025年數據顯示，120-180㎡改善戶型成交占比達53.8%，本地二孩家庭、賣舊換新客群為絕對主力。改善客群置業邏輯清晰：錨定主城核心區，注重產品力，對品牌物業和圈層有明確要求。

返鄉置業客群偏好港務區、經開區等性價比板塊，總價控制在150萬元以內，地鐵與學區是核心決策因素。農民進城購房占比明顯收縮，收入預期不穩是主因。剛需客群對價格高度敏感，傾向于二手房或外圍低價盤，改善客群則展現出較強需求韌性。

四代宅受青睞，新房二手房博弈加劇。當前新房市場超半數項目為"第四代住宅"，高得房率、空中庭院是核心賣點，但購房者正從"概念追捧"轉向"理性甄別"。西北氣候條件下，開放式露臺存在使用短板，部分戶型日照不足，"中看不中用"反饋漸多。改善客群更重實用性，樓間距、梯戶比、物業服務成為關鍵考量。新房與二手房博弈加劇，二手房成剛需主戰場，2025年二手房成交占比達66%，90-120㎡剛需段通過讓價撬動需求。

短期來看，預計上半年市場將處于修復通道。政策紅利仍在釋放期，但市場拐點取決于就業與收入預期的實質性回暖。整體來看，核心板塊次新房及穩健房企的四代宅項目，仍是相對優質的置業選擇。

• 武漢：供需兩端持續發力，好房子激活市場改善需求

樓市調控持續優化，城市更新步伐加快。2025年武漢堅持供需兩端協同發力，在延續2024年部分政策的基礎上，于4月底和9月底先后出臺“漢九條”“漢八條”，持續優化調控舉措，推動市場企穩。與此同時，城市更新步伐顯著加快。同年11月，《武漢市實施“五改四好”加快推進高質量城市更新行動方案（2025—2027年）》正式發布，明確以“好房子、好小區、好社區、好城區”為目標的更新路徑。2026年1月出臺的《金融支持“五改四好”城市更新行動若干措施》為城市更新注入新動能。

供地結構持續優化，企業拿地信心回升。2025年，武漢堅持"以需定供"原則，加大優質地塊供給力度。通過調整供地區位、優化規劃條件、捆綁優質配套等方式，精準投放一批"地段好、品質優、總價低"的"小而精""小而美"稀缺地塊。全年10萬方以下地塊占比達77%，容積率2.5以下地塊占比達73%，三環內各環線成交宗數均明顯增加。在合理起拍價設定下，部分地塊利潤空間充足，全年13宗地塊溢價成交，同比增加7宗，最高溢價率達54%。溢價地塊集中于三環內，以5萬方以下、容積率2.5以下的優質項目為主。拿地主體呈現多元化特征，除招商、保利、綠城等頭部房企持續深耕外，邦泰集團、寶業集團等民企也踴躍參與，在漢拿地積極性不斷提升。整體來看，土地市場"質升價穩"特征明顯，核心地塊高溢價成交反映房企對武漢市場長期信心恢復，但區域分化依然顯著。

“好房子”激活需求，競爭加劇去化放緩。2025年武漢新房市場成交近11萬套，展現出較強韌性。"好房子"成為激活需求的核心要素，"新規"產品成交面積占比升至35%，成為整體均價企穩的核心支撐。新盤供應以新規產品為主導，2025年共計38個純新盤入市，基本均為新規產品，推盤去化率達55%，顯著高于舊規產品（20%）。但從月度走勢來看，8月后新規入市節奏加快，市場競爭加劇，去化率較上半年下降5個百分點，新規效應呈現邊際遞減趨勢。從成交結構來看，2025年120-160平方米改善戶型占比提升明顯，剛改與高端改善需求持續釋放。隨著"好房子"產品持續入市，購房者對產品品質的敏感度不斷提高，單純依靠戶型、得房率等單一指標已難以形成競爭優勢。未來產品力競爭將從單一維度轉向系統能力，地段價值、產品設計、交付品質、物業服務及社區運營等綜合實力將成為企業制勝關鍵。

國央企主導，改善項目貢獻提升。2025年銷售金額榜TOP10國央企數量持續提升，央企包括華潤、中建壹品、保利、中海，本地國企包括武漢城建、湖北聯投、武漢城投，外地國企建發新晉榜單。頭部房企聚焦改善市場，改善項目業績貢獻度明顯提升。國央企在市場調整期優勢凸顯，憑借產品力和資金優勢繼續領跑市場。

• 湖北天門：天門樓市溫和調整，高鐵通車激活返鄉需求

人才、產業、生育的三條上升曲線，奠定天門市房地產市場穩定發展的基石。2025年天門市全年累計銷售新建商品住房4953套，銷售面積63.23萬平方米，同比微降0.35%。在整體房地產市場持續低迷的宏觀環境下，天門市通過人口回流、生育回升（增加置業需求），和產業回遷（提升就業和購買力）的雙向促進作用下，奠定了區域房地產市場發展的基石，整體市場表現相對穩定。

高鐵通車，縮短“武漢-天門”通勤，助力返鄉置業。2025年12月底，滬渝蓉高鐵武宜段正式開通，新建天門高鐵站毗鄰市區，從此天門--武漢正式進入1小時通勤圈，由“雙城”向“同城”邁進，極大幅度提升天門市民高鐵出行效率。與此同時，天門市趁此良機，積極組織房產展銷活動。于12月底和元旦節假日期間在天門站站前廣場舉辦“宜居天門·暖心安家”活動。配合持續推進的生育獎補和人才獎補政策，有效帶動職工家庭、多孩家庭等改善性需求，以及返鄉人群、農業轉移人群等剛性需求的釋放；9天活動累計帶動銷售193套、金額1.25億元，返鄉置業效果明顯。

農業轉移人口及返鄉人群為市場購房主力，公職人員購房占比逐年下降。當前天門市教師、醫生以及公服人員購房獎補政策已經歷時多年，相應需求已有效釋放。獎補政策效應邊際遞減明顯，當前市場以及未來天門新增購房群體當以為農業轉移人群（進城置業）和返鄉人群（產業回流帶來的返鄉置業）為主。

市場仍處于溫和調整期，內生動力有待增強。政策支持和人口回流的雙向作用下，市場成交量雖然暫穩，但項目成交對購房獎補政策依賴度較高，自然去化能力仍顯不足，市場化內生修復動力有待持續培育。整體來看，天門房地產市場仍在逆風環境中穩步修復。

• 湖北襄陽：市場信心穩步回升，改善型住房需求不斷提高

春節開展“看房不打烊”行動并啟動全年返鄉置業季，多渠道激活樓市回暖動能。2026襄陽春節返鄉置業期間組織開展“看房不打烊”安家暖心行動，匯聚全城近20家品牌房企及40余個樓盤，重點服務返鄉置業客群；同步啟動覆蓋全年的返鄉置業安家季（2025年10月至2026年12月），引導返鄉人群在春耕前完成購房交易。當地房協通過線上直播和線下專場宣傳，積極響應“宜居湖北”品牌戰略，有效激活樓市回暖動能。

多個樓盤來訪量、成交量顯著提升。春節期間，襄陽城區售樓處人氣高漲、成交穩步回升。城區新建商品住房來訪量達2688組，同比增長90.23%；成交178套，同比增長10.56%。從剛需到改善，從新區到濱江豪宅，呈現了市場多樣化需求。春節期間，多個樓盤銷售表現活躍，市場信心穩步回升、購買力持續釋放的積極態勢。東津世紀城表現突出，春節期間成交30余套，襄投置業充分發揮國企品牌優勢，品質保障和交付確定性為購房者提供購買信心，春節期間成交45套。

近兩年供應規劃不斷優化，“好房子”接連入市，為不同需求類型客戶提供了豐富多樣的產品選擇。除了剛需剛改表現不錯，高端市場如聯投濱江商務區的一線江景房憑借優越的景觀資源和較強的產品力，吸引了不少購房者前來看房。返鄉置業期間，項目接待來訪客戶超300組，成交金額超6000萬元。

春節樓市活躍彰顯市場平穩健康發展。對于新春樓市開局呈現的活躍態勢，襄陽市住新局相關負責人表示：“市場來訪量的持續攀升，充分反映出廣大市民群眾對高品質住宅、優質居住環境的迫切需求。而改善型住房需求占比不斷提高，體現出隨著居民生活品質不斷提升，更多家庭的居住改善的愿望正逐步得到實現，彰顯出我市房地產市場平穩健康發展的良好態勢。”

• 南昌：改善需求持續釋放，三好項目虹吸效應明顯

政策環境持續寬松，重點抓城市更新、存量盤活、好房子建設等工作。當前國家層面以“穩市場、防風險、優供給、促轉型”為主基調，對比全國政策工具箱，南昌由于早期已打開限購、限貸、限價、限售等強制措施，2025年主要從購房補貼、以舊換新、降低首付比例、優化公積金政策等方面出臺舉措，預計2026年重點在“促需求、去庫存”端發力。

區域分化延續，核心區與結構性機會板塊已有觸底回穩，存市場機會。分區域看，2025年南昌紅谷灘區、青云譜區、西湖區新房成交排名前三，分別為39萬㎡、31萬㎡、22.4萬㎡，合計市占率44%，成交量同比方面，紅谷灘區上漲13%、西湖區上漲18.7%、實現逆市增長，其中紅谷灘區新房價格同比僅下跌3%。在新規盤入市拉動下，核心區量價已呈現企穩態勢，具備市場支撐條件。

改善需求持續釋放，好地段、好產品、好價格“三好”項目虹吸效應明顯。2025年南昌新房140㎡以上戶型成交占比24%，近三年累計提升10個百分點，改善市場表現較好，全市TOP10項目均為剛改、改善類產品。這類項目依托地段、產品力和價格三重競爭力，保持市場活躍度，實現較好的去化和經營效益，“小規模時代”市場，單盤具備更強的虹吸效應。

房企搶抓返鄉置業窗口期，市場整體平穩運行。春節期間，各樓盤積極包裝新春置業促銷，推出特價房、車房同購優惠、新春禮包、物業費減免等系列舉措，促銷力度有限。市場表現較為平淡，購房者普遍持觀望態度，心理預期價位仍低，新房市場成交平穩，未出現明顯熱度反彈。

• 鄭州：供應回歸主城，置業更趨理性

供應端調整積極，需求端政策維持寬松。2025年，鄭州房地產市場供應堅持“控總量、優結構、提品質”，住宅用地和商品住宅供應持續向主城核心地段傾斜，三環以內商品住宅用地供應規劃建筑面積占比30.2%，達到近10年最高水平；市內八區住宅供應占比首次超過八成，以高得房率的新規項目為主。需求端總體延續寬松的政策環境，政府回購、房票安置等主要支持政策實施力度較上年減弱，受此影響，銷售規模同比仍降幅較大。市場分化進一步加大，較多新規項目憑借地段、產品優勢持續熱銷，舊規項目則被迫降價促銷；二手房受高掛牌量和新規產品影響，"以價換量"態勢延續。

住宅銷售端央國企主導市場。品牌房企憑借產品力、資金優勢和交付保障占據市場主導，2025年鄭州房企銷售業績前五全部為金茂、中海、招商蛇口等央國企，“強者恒強”的格局愈發明顯。拿地方面，民營房企表現突出，2025年民營房企拿地28宗，來自南陽、鶴壁、新鄉、安陽等地市的民營房企積極入鄭摘地，地方國有平臺兜底拿地現象大幅減少，招商、越秀、龍湖等房企以代建合作為主。

省內地市客群仍為購房動力，置業更趨理性。省內地市客群仍是鄭州購房主力，2025年占比約50%。客戶普遍關注總價和月供壓力，對未來收入預期存在不確定性，置業決策更趨理性，總體仍傾向于控制負債、降低杠桿。

購房者偏好容積率低、得房率高的項目。2025年新規項目占據市場主流，容積率多集中在2.5-3.0區間，得房率均值區間約為103%-124%。總體上，低容積率項目去化率高于高容積率項目，高得房率項目去化率高于低得房率的項目。春節前夕，新規項目通派龍湖御潮云上、金茂璞逸縵湖首開再次熱銷，春節假期期間新規項目到訪熱度明顯高于存量舊規項目。

鄭州房地產市場經過多年持續深度調整，部分房企工作者、中介人員等行業從業者近期開始對2026年持“總體看穩”的態度。春節期間的房企促銷更趨理性，未出現“大幅降價、以價換量”的情況，折扣力度較往年略有減小。居民端預期則相對偏弱，多數訪談對象仍認為2026年房價會繼續回落，多個有購房意向的訪談對象主要因結婚購房需求和家庭居住改善需求，重點關注地段和品質，但在購房決策上存在較大的觀望情緒，同時在購房選擇上也較為靈活，新房、二手房都在考慮范圍內。

• 河南洛陽：改善需求成主力，產品升級有望促進需求釋放

改善需求成主力。改善性需求是洛陽市市場成交主力，客戶關注項目區位配套、產品力和物業服務。例如洛龍板塊的格潤華府項目2025年勁銷3.68億，成為市場“黑馬”，該項目以“高端品質與極致服務”為內核，傾力打造2.5容積率純改善作品，建面約143-190㎡服務式大宅，深受客戶歡迎。

此外，房票安置政策成為刺激需求釋放的關鍵抓手。2026年1月，洛陽出臺城中村改造以購代建實施方案，推出房票安置、自主購買、組織購買三種模式，其中房票有效期為6個月，逾期作廢。

購房傾向提高首付，政策期待再升溫。洛陽購房者對于按揭購房的保守心態凸顯，月供壓力敏感度上升。一位銀行信貸經理表示“現在大家都不愿意多貸款，能全款就全款，不能全款就提高首付比例”。收入預期不穩定直接影響貸款年限選擇。置業顧問反饋部分購房客戶“寧愿多付首付，也要縮短貸款年限，減少利息支出。”市場持續低溫運行的背景下，購房者和從業者等訪談對象普遍希望降低房貸利率、擴大稅費減免范圍、提高公積金貸款額度。某中介工作者表示，針對改善型購房的“賣舊買新”稅費優惠、房票使用期限延長等政策，也是刺激需求的有效手段。

現房銷售成主流，四代住宅充滿期待。洛陽市住宅產品升級速度相對偏慢，目前市場在售項目仍以傳統舊規產品為主，由于近年來市場表現偏弱，銷售流速較慢，較多在售項目進入現房銷售狀態。2026年洛陽有望迎來產品力革新，據調研了解，晟景·玖號院、中浩德悠然云闕、龍之夢·山踞等多個新規四代宅項目有望入市，市場期待聲音較大，或有助于帶動部分購房需求釋放。

• 河南焦作：市場回歸理性，改善需求成為主導

促銷策略：折扣加碼且透明化，去庫存為核心。春節期間，焦作房企促銷力度較往年明顯加碼，摒棄復雜營銷，以實折實扣讓利為主。行業普遍推出8–9折優惠，部分遠郊樓盤、尾盤折扣低至7折，還疊加首付分期、送車位/物業費、返現等福利，部分樓盤推出“一口價”清盤策略，以快速去庫存為核心目標。

購房人群結構：投資客退場，本地改善為主。過去三年，焦作樓市主力客群發生根本切換，2023年以本地剛需、返鄉剛需及少量投資客為主；2024–2026年已轉變為本地改善（賣一買一）、返鄉改善及少量剛需。受年輕人外流、結婚率下降等因素影響，結婚剛需占比縮減，傳統返鄉置業潮持續降溫，改善型需求逐步成為市場主力。

產品特征：毛坯為主，新房優先，客群關注點分化。當前焦作新房市場以毛坯交付為主流，購房者青睞核心位置、學區房及優質戶型，對第四代住宅暫持觀望。同地段、同品質下，購房者優先選新房，僅二手房有15-20%價格優勢或學區更確定時才考慮。剛需客群關注總價（30–50萬）、月供、通勤及基礎學區；改善客群優先新房，看重產品力、品牌物業及成熟配套；結婚/首套客群偏好新房，注重居住體驗及貸款便利性；著急入住客群直接選二手房或現房。

支付方式：提高首付成主流，收入預期制約杠桿。購房者傾向提高首付、減少貸款，全款占比無明顯上升。剛需關注月供占比，改善關注總利息，整體對收入波動敏感度高于利率波動。收入預期決定貸款年限，預期穩定則貸款年限短，不確定性高則傾向延長年限或長貸短還。

• 河南商丘：自住需求主導，購房者杠桿趨保守

春節假期期間，市場運行更趨理性，返鄉置業與農民進城成為絕對主力，房企促銷力度加碼；購房者杠桿意愿趨于穩健，杠桿使用更為保守，全款占比有所上升。

市場預期以穩為主。春節期間房企促銷力度明顯加碼，特價房、送車位等變相降價手段頻出，購房者普遍認為房價繼續大幅下行空間有限，市場預期以平穩運行為主流。據業內人士介紹，今年春節房企營銷積極性明顯提升，市住建局早在1月15日就召開了座談會，明確要搶抓春節返鄉置業高峰期。各項目除傳統的“新春置業大禮包”外，“低首付”“特價房”等務實優惠重回市場。日月湖片區某改善盤推出了“新春限量10套準現房”，直接打出85折優惠；梁園區部分剛需盤則通過送車位、免幾年物業費等方式提升吸引力。對于2026年的市場走勢，市場主體普遍形成共識：“再大跌不現實，大漲沒動力，看穩成主流。”不過，觀望情緒依然存在。

返鄉客群較活躍，剛需仍為基石。商丘樓市的主力軍發生了根本性轉變，當前主力客群已從過去的投資客切換為返鄉置業+農民進城。2018年前后活躍在市場上投資客群基本退出市場，自住需求成為絕對主力。春節期間，返鄉置業群體表現突出，不少在外務工人員返鄉置業，用于子女教育或父母養老居住。同時，鄉鎮居民進城購房持續構成堅實的基礎需求。

購房者杠桿意愿趨于保守，全款占比有所上升。“現在的客戶心態變了，以前是問‘最多能貸多少’，現在是問‘提前還款有沒有違約金’”，某地產從業人員透露。受收入預期影響，提高首付比例、縮短貸款年限成為主流。大家普遍擔心未來的收入穩定性。全款買房的占比在春節這段時間反而有所上升，主要是一些年齡較大的返鄉客，但大多數年輕人還是選擇正常按揭。

人居夢想“好房子”展示專區

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