為什么是廣州？243輪競(jìng)價(jià)背后的“信心票”與SKP的華南野心

2026年開(kāi)春，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投下了一枚“重磅炸彈”。隨著越秀集團(tuán)以243輪競(jìng)價(jià)、236億元天價(jià)斬獲珠江新城馬場(chǎng)地塊，其背后的終極答案在五天后揭曉——全球百貨“店王”SKP正式揮師華南。

這并非一場(chǎng)突如其來(lái)的聯(lián)姻。事實(shí)上，北京華聯(lián)早在2022年便與廣州市政府達(dá)成戰(zhàn)略共識(shí)，并已深耕馬場(chǎng)項(xiàng)目前期策劃多年。此次不到一周的“極速簽約”，源于兩大核心邏輯：一是對(duì)越秀集團(tuán)城市綜合運(yùn)營(yíng)能力的信賴，二是對(duì)廣州作為灣區(qū)核心引擎發(fā)展前景的堅(jiān)定看好。

按照規(guī)劃，這座12.5萬(wàn)平方米的頂級(jí)商場(chǎng)將錨定“百億級(jí)年銷售額”目標(biāo)。它的到來(lái)，將徹底改寫(xiě)華南高端消費(fèi)地圖：廣州由此集齊太古、華潤(rùn)、SKP三大頂級(jí)商業(yè)IP，正式從“追趕者”邁向“并跑者”，為廣州培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市注入最強(qiáng)動(dòng)能。

馬場(chǎng)項(xiàng)目遠(yuǎn)景規(guī)劃

引入SKP，對(duì)于城市發(fā)展、地塊價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、住宅的影響具體體現(xiàn)在哪些方面？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉圍繞以上幾點(diǎn)，一一點(diǎn)評(píng)：

1、廣州打造國(guó)際消費(fèi)中心城市，但社消零售總額排名下降

廣州是“千年商都”，擁有廣交會(huì)這一中國(guó)外貿(mào)“風(fēng)向標(biāo)”，以及白馬服裝城、美博城等無(wú)數(shù)個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，是全球重要的商品集散地。其2000年商都的歷史底蘊(yùn)與文化自信，賦予了廣州獨(dú)特的商貿(mào)文化氛圍。廣州也是大灣區(qū)核心引擎，位于粵港澳大灣區(qū)幾何中心，1小時(shí)生活圈覆蓋深圳、珠海、佛山、東莞等萬(wàn)億級(jí)城市，擁有超8000萬(wàn)的高消費(fèi)力人口腹地。2021年，廣州市與四個(gè)直轄市并列率先開(kāi)展國(guó)際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)。但是，近年來(lái)廣州社消零售總額排名卻從21年的第三名，降至24年的第五，被重慶、深圳超越。

2、奢侈品單項(xiàng)消費(fèi)額排名中，廣州未進(jìn)前五

根據(jù)貝恩公司及多家財(cái)報(bào)顯示，值得注意的是，在奢侈品單項(xiàng)消費(fèi)額排名中，廣州和深圳在2023-2024年均未進(jìn)入前五（廣州約159億，深圳約137億），這與兩城巨大的社零總額（超萬(wàn)億）形成反差，排名考前的是京滬、三亞、成都、杭州，反映了“商貿(mào)批發(fā)強(qiáng)、頂級(jí)奢侈零售相對(duì)弱”的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。

3、引入SKP，再造天河路-珠江新城商圈

天河路-珠江新城商圈，雖然是世界級(jí)地標(biāo)商圈，年度銷售額突破2000億元人民幣（含各大購(gòu)物中心及周邊商業(yè)），其中，天河城年銷售額約60-70億元；太古匯年銷售額超100億元（華南奢侈品銷售冠軍）；正佳廣場(chǎng)年銷售額約80-90億元（文旅商融合典范）。但奢侈品消費(fèi)在國(guó)內(nèi)國(guó)際排名很靠后。珠江新城雖已是CBD，但商務(wù)辦公氛圍更濃，缺乏一個(gè)能統(tǒng)領(lǐng)全局的“重奢地標(biāo)”。SKP的入駐將把珠江新城從“商務(wù)辦公為主”升級(jí)為“世界級(jí)消費(fèi)中心”，激活天河路、珠江新城、琶洲三大CBD的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，形成“黃金三角”。

4、SKP自帶的光環(huán)和優(yōu)勢(shì)

作為高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，SKP有超強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，這是核心底氣。北京SKP連續(xù)多年蟬聯(lián)全國(guó)乃至全球百貨單店銷售額冠軍。數(shù)據(jù)顯示，2025年北京SKP單店銷售額已突破240億元。同樣SKP在西安、成都、武漢等城市的落地項(xiàng)目，均迅速成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)封面和業(yè)績(jī)標(biāo)桿。例如，西安SKP開(kāi)業(yè)不久銷售額即破百億。

5、300億元的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的概率比較大。

如果廣州SKP能達(dá)到北京SKP約50%-60%的水平（考慮到華南奢侈品消費(fèi)潛力巨大但分散），年均銷售額可達(dá)100億-120億元。6年累計(jì)300億元的目標(biāo)，意味著年均僅需50億元，這對(duì)于SKP而言是一個(gè)相對(duì)保守且容易達(dá)成的“底線”目標(biāo)。同時(shí)，地塊位于珠江新城核心區(qū)，是廣州真正的“地王”地段，周邊匯聚了廣州最高端的寫(xiě)字樓群和豪宅區(qū)，客源質(zhì)量極高。加上港澳北上消費(fèi)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，300億元的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的概率比較大。面向未來(lái)，華南地區(qū)廣州和深圳的城市定位將會(huì)有差異，深圳重在“創(chuàng)新之都” + “全球標(biāo)桿城市”，廣州重在“國(guó)際商貿(mào)中心” + “綜合交通樞紐”。這一新定位，意味著政策端也將會(huì)大力支持。

6、對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的意義和啟示

地塊的總體定位是“珠江新城南部的功能延伸區(qū)”與“世界級(jí)商圈核心節(jié)點(diǎn)”。它是珠江新城CBD的重要組成部分，旨在解決珠江新城“有商務(wù)無(wú)生活、有高樓無(wú)綠地、白天熱鬧晚上空城”的功能短板。未來(lái)，將打造成為集高端商業(yè)、文化體育、生態(tài)休閑、國(guó)際居住于一體的城市綜合體。對(duì)于地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是前述定位，還是引入SKP，都意味著真正向高端化發(fā)展，成為華南真正高品質(zhì)居住區(qū)、高凈值人群集聚區(qū)。不管是項(xiàng)目定位、客戶來(lái)源，建筑和設(shè)計(jì)等，都與周邊在售的項(xiàng)目，特別是保利的樓盤(pán)差異化競(jìng)爭(zhēng)。這樣，才能對(duì)得起地塊的定位，對(duì)得起廣州打造國(guó)際消費(fèi)中心城市，對(duì)得起8.5萬(wàn)的樓面地價(jià)，才不會(huì)導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)新盤(pán)內(nèi)卷。

--THE END--

本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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