236億！廣州新“地王”誕生，看懂它就看懂了中國城市的未來邏輯

一塊地拍出236億，廣州用行動(dòng)回答“錢從哪來，人往哪去”

別再爭論房價(jià)了，廣州這場236億的拍賣給出了更重要的信號

央企鏖戰(zhàn)240輪，廣州這塊地為何值8.5萬/平？答案在城市基本面

從賽馬場到236億“地王”，廣州珠江新城這塊地的變遷史

廣州一塊地，賣了236億元。

消息一出，朋友圈和各大論壇瞬間熱鬧起來。有人驚呼“地王歸來”，有人嘲諷“最后的瘋狂”，更多人則是一頭霧水：樓市不是還在調(diào)整嗎，哪來這么大手筆？

這塊地，位于廣州的“心臟”珠江新城，名字叫馬場地塊。經(jīng)過超過240輪報(bào)價(jià)，越秀地產(chǎn)最終將其收入囊中，樓面價(jià)大約每平方米8.5萬元。這個(gè)數(shù)字，成了廣州土地市場的一個(gè)新坐標(biāo)。

在超240輪鏖戰(zhàn)后，越秀地產(chǎn)最終以超過236億元總價(jià)競得珠江新城馬場地塊，刷新了廣州樓面單價(jià)紀(jì)錄

沸騰的議論背后，一個(gè)更根本的問題浮出水面：一座城市的價(jià)值，究竟靠什么來定義和支撐？

如果只盯著236億這個(gè)數(shù)字，很容易陷入“高與低”、“冷與熱”的簡單爭論。但若把視線拉開，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這場拍賣發(fā)生在同一個(gè)城市、同一天的兩個(gè)場景里，意味深長。

就在槌聲落下的下午，廣州市召開了全市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)。這場大會(huì)的核心議題，是城市經(jīng)濟(jì)總量突破3.2萬億元之后，如何實(shí)現(xiàn)新的躍升。會(huì)議明確的路徑是“工商并舉、兩業(yè)融合”。

上午謀劃藍(lán)圖，傍晚市場回應(yīng)。這不像巧合，更像一種默契的對話。城市說我要這樣發(fā)展，市場用真金白銀投票說，我看好你走的這條路。

廣州珠江新城馬場地塊區(qū)位圖

這筆錢，表面上買的是土地，實(shí)際上認(rèn)購的是廣州未來的“城市股票”。

參與競拍的名單很有說服力。越秀、保利、華潤、招商、珠實(shí)，還有廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。清一色的國資背景和龍頭房企。他們不是冒險(xiǎn)家，而是最精明的價(jià)值發(fā)現(xiàn)者。

在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，這些企業(yè)敢于激烈競逐，底氣從何而來？答案就藏在廣州的經(jīng)濟(jì)基本盤里。這不是一場賭博，而是一次基于嚴(yán)密算賬的價(jià)值投資。

首先，這塊地本身稀缺到幾乎沒有替代品。珠江新城開發(fā)了二十多年，可供開發(fā)的土地早已鳳毛麟角。馬場地塊是核心區(qū)最后一塊完整的大面積用地。

整個(gè)珠江新城6.19平方公里的規(guī)劃版圖中，開發(fā)已近飽和，馬場是僅剩的成片可開發(fā)地塊/圖源：視覺中國

什么叫“核心”？就是資源、資本、人才、信息密度最高的地方。這種地塊賣一塊，就永遠(yuǎn)少一塊。它的價(jià)值，不完全由建筑成本決定，而由它所能承載和激發(fā)的城市功能決定。

其次，廣州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供了堅(jiān)實(shí)的價(jià)值底座。2025年，廣州全市GDP超過3.2萬億元。更關(guān)鍵的細(xì)節(jié)是，其“3+5”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值突破了1萬億元。

新興產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)到約三分之一。這意味著廣州的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，增長動(dòng)能有了新的強(qiáng)大引擎。

廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長劉實(shí)現(xiàn)場表示：堅(jiān)定看好廣州、投資廣州

一個(gè)用先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩條腿”跑步的城市，其核心資產(chǎn)必然水漲船高。

再次，驚人的經(jīng)濟(jì)流量帶來了源源不斷的活力。2025年，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額約1.1萬億元，快遞業(yè)務(wù)量處理了超過200億件，連續(xù)多年位居全國第一。

白云機(jī)場的旅客吞吐量跨越了8000萬人次大關(guān)。每天，數(shù)以千萬計(jì)的人流、物流、資金流在這里交匯、周轉(zhuǎn)、增值。

這種巨大的經(jīng)濟(jì)流動(dòng)本身就是巨大的價(jià)值。它意味著機(jī)會(huì)，意味著繁榮，意味著無論外部環(huán)境如何變化，這座城市的經(jīng)濟(jì)血脈始終強(qiáng)勁搏動(dòng)。

還有超過400萬戶的市場主體，它們構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)最活躍的毛細(xì)血管網(wǎng)絡(luò)。每一個(gè)市場主體背后，都是就業(yè)、稅收和創(chuàng)新的可能。

所以，與其問“這塊地為什么這么貴”，不如問“廣州為什么值這個(gè)價(jià)”。拍賣槌敲下的，是對廣州城市綜合競爭力的又一次公開定價(jià)。

2025年廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額各月累計(jì)增速，2025年廣州社零總額11032億，同比增長5.5%

高價(jià)值的土地，從來不是憑空出現(xiàn)的。它生長在高能級的城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)之上。

這就是廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)強(qiáng)調(diào)“兩業(yè)融合”的深遠(yuǎn)意義。它不是在紙上談兵，而是在塑造一種新的城市生長邏輯。

“兩業(yè)融合”，即先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合。這不是把工廠和寫字樓簡單放在一起，而是讓研發(fā)設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈金融、品牌營銷等“大腦”服務(wù)，與智能制造這個(gè)“軀體”高效協(xié)同。

這種融合需要空間載體。它需要能夠吸引頂尖科學(xué)家、工程師、設(shè)計(jì)師、金融精英愿意來、留得下、發(fā)展得好的地方。它需要高品質(zhì)的生活配套、國際化的交流環(huán)境、充滿活力的文化氛圍。

馬場地塊功能規(guī)劃愿景示意圖

馬場地塊規(guī)劃為“人民文體新客廳”和“國際商都消費(fèi)地”，正是對這一需求的精準(zhǔn)回應(yīng)。它要補(bǔ)齊的，是珠江新城作為中央商務(wù)區(qū)在生活魅力和文化軟實(shí)力上的那塊拼圖。

未來的競爭，是城市綜合生態(tài)的競爭。誰能提供最適合創(chuàng)新、最適合生活、最適合全球人才發(fā)展的環(huán)境，誰就能贏得未來。

從這個(gè)角度看，8.5萬元的樓面價(jià)，購買的是參與和分享廣州未來三十年發(fā)展紅利的“門票”。它背后是對廣州持續(xù)吸引高端產(chǎn)業(yè)和高端人口能力的長期信心。

有人說，這是不是又回到了依賴土地的老路？這是一種誤解。過去的發(fā)展中，土地出讓更多是為了籌集建設(shè)資金，有時(shí)超前于實(shí)際產(chǎn)業(yè)和人口需求。

而現(xiàn)在的情況不同。廣州的產(chǎn)業(yè)升級和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化已經(jīng)跑在了前面。核心區(qū)土地資源的配置，更像是一種“擇優(yōu)配給”，把最寶貴的空間留給最能創(chuàng)造價(jià)值、最代表未來的功能和產(chǎn)業(yè)。

這是城市發(fā)展從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵提升”的深刻體現(xiàn)。土地的價(jià)值，源于其上承載的產(chǎn)業(yè)和生活的價(jià)值。

回顧馬場的歷史也很有趣。這里最初是賽馬場，后來變成華南知名的汽車交易市場。它見證了廣州城市功能的迭代。從休閑娛樂，到大宗商品消費(fèi)，再到如今承載城市核心商務(wù)與生活客廳的功能。

它的變遷，是廣州城市進(jìn)化史的一個(gè)縮影。每一次功能轉(zhuǎn)換，都呼應(yīng)了那個(gè)時(shí)代城市發(fā)展的主要需求。這一次，它要回應(yīng)的是高質(zhì)量發(fā)展階段，對“卓越全球城市”核心區(qū)的終極想象。

土地財(cái)政的舊敘事已經(jīng)翻篇，但土地作為空間資源，其優(yōu)化配置推動(dòng)城市能級躍升的新故事正在書寫。

對于普通市民而言，這場天價(jià)拍賣的意義何在？它似乎離日常生活很遠(yuǎn)。但仔細(xì)想想，關(guān)系又很密切。

城市核心資產(chǎn)價(jià)值的重估和穩(wěn)固，意味著城市基本盤的穩(wěn)固。這關(guān)系到公共財(cái)政的健康，關(guān)系到地鐵、學(xué)校、公園、醫(yī)院等民生福利項(xiàng)目的可持續(xù)投入。

一個(gè)不斷向上發(fā)展的城市，才能為生活在這里的每一個(gè)人提供更多的機(jī)會(huì)、更好的服務(wù)和更廣闊的舞臺(tái)。資產(chǎn)的信心，本質(zhì)上是城市未來的信心。

這并非鼓勵(lì)所有人去追逐核心區(qū)房產(chǎn)。恰恰相反，它揭示了一個(gè)趨勢：普漲時(shí)代結(jié)束了，價(jià)值分化時(shí)代來臨了。

未來的城市價(jià)值地圖，將不再是模糊一片，而是會(huì)出現(xiàn)顯著的價(jià)值高地與洼地。決定高地的，是產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化、治理等綜合因素形成的“區(qū)位質(zhì)量”。

廣州城市中軸線/圖源：視覺中國

廣州這場拍賣，給所有中國城市都上了一堂公開課。它展示了一種新的發(fā)展哲學(xué)：不再單純追求土地賣得多、賣得貴，而是追求讓每一寸土地，尤其是核心土地，都發(fā)揮出最大、最長久的綜合效能。

從“土地的廣州”到“人才的廣州”、“創(chuàng)新的廣州”，價(jià)值創(chuàng)造的源泉發(fā)生了根本轉(zhuǎn)移。土地價(jià)格只是這種價(jià)值轉(zhuǎn)移在特定階段的一種顯性信號。

馬場地塊之后，珠江新城這樣的“寶地”可能難再尋覓。但廣州展現(xiàn)出的，是不斷優(yōu)化空間、迭代功能、提升單元面積“產(chǎn)出”的能力。這種能力，比任何單一塊土地都更加寶貴。

236億，是一個(gè)句號，標(biāo)記著一個(gè)開發(fā)時(shí)代的結(jié)束；更是一個(gè)冒號，預(yù)示著一種全新的、基于深度運(yùn)營和價(jià)值創(chuàng)造的城市發(fā)展模式正在開啟。這不是結(jié)局，這是一個(gè)更精彩故事的開篇。