南京公寓新玩法！帶租約拍賣，租金回報率達7%？

單身自住、持有收租……公開平臺上，“在南京買套公寓”的話題熱度居高不下。

怎樣買公寓才劃算？銳評君發現了南京公寓交易的“新玩法”。

今天，阿里資產官網上成功拍賣了一套萬科都薈天地城的公寓。這套公寓建面約36.26㎡，起拍總價38888元，吸引超6200次圍觀。經過47輪競價后，以335888元成交。

以低總價為“噱頭”，吸引買房人競拍，最終以契合市場行情的價格成交，看起來沒毛病對不對？

研究一番后銳評君發現玄機在于，這類公寓精裝修帶租約，買家成功拍下房源后，坐等收租就行，租金回報率往往都不低！更多詳情，接著往下看。

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今天成交的萬科都薈天地城公寓，位于南站板塊。

經過多年的發展，南站兌現度很高。高鐵樞紐、四線地鐵、證大喜瑪拉雅購物中心等配套一應俱全；以綠地、金輪等寫字樓為載體，產業也趨向成熟。

被拍賣的公寓房源，位于都薈天地城C1，建面約36.26㎡，無抵押、無查封。精裝修，空調、熱水器、冰箱、洗衣機、床、桌椅、衣柜、投影等齊全，輕松拎包入住。

室內為1室0廳1衛布局，實拍圖如下：

標的物詳情里，附上了這套公寓的原購房發票。開票日期為2021年底，當時的購買總價為796460元。

如今，該公寓僅38888元起拍，即使經過47輪激烈競價，成交總價不過335888元，較原購買總價腰斬都不止。

好好選房小程序顯示：萬科都薈天地城C區的二手公寓今年0成交，去年9月成交的36㎡戶型，總價33萬。

這意味著，今天通過阿里資產拍賣的這套公寓，成交價與當前的市場價基本契合。

注意，這套公寓為有租約狀態，月租金2300元。租賃合同一年一簽，最新到期日為今年4月14日。

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事實上，自去年6月起，阿里資產官網頻頻上架了萬科都薈天地城的小公寓。

這些公寓的戶型面積在30㎡上下，起拍總價28888元至56369元不等，共同點是吸引的報名人數還不少，均加價成交，最高的出價達77次。

問題來了，這些公寓為什么受歡迎？銳評君認為，明面上的原因主要有兩點。

第一，即使加價成交，可總價仍處于較低水平。

萬科都薈天地城被拍賣的公寓，用超低起拍總價吸引眼球，即使經過幾十輪競價，最終的成交總價仍然處于較低的水平。

拿今天成交的36.26㎡公寓為例，這套房原購買價近80萬，如今不到34萬就能買到，價格“真香”。

注意，標的物聲明明確了，該房源無權利瑕疵，交易涉及的稅費各自承擔，且水電、物業費等欠費由賣方結清，無隱形支出成本。

即使加上軟件服務費、交易服務費、交易過戶產生的契稅和印花稅，競買人最終的綜合持有成本也不過36.6萬左右，整體還算友好。

第二，都為精裝修帶租約的“省心”房源，租金回報率相對高。

銳評君注意到，萬科都薈天地城被拍賣的公寓房源，清一色帶有租約，最久的得到2028年6月底到期。

以去年12月1日，經過77次競價成交的28㎡公寓為例，做一組計算。

這套公寓起拍總價56369元，最終成交總價296369元，我們設定競買人為全款支付，無貸款利息成本：

按照約定，成交后需支付軟件服務費和傭金，累計約成交價的5.4%-5.9%。銳評君按最高標準計算，約17486元。

交易過戶產生的稅費，由買賣雙方各自承擔，即買家只需繳納3%的契稅+0.025%的印花稅，合計約8965元。

也就是說，買家拍下這套公寓的實際持有成本約322820元。參考同小區類似戶型，物業費約2300元/年。

按照租賃合同約定，這套公寓的月租金為1900元，租賃期限截止到2028年6月30日，年租金達22800元。

以此計算，這套公寓的年租金回報率約7%，遠高于當下的銀行定存利率，以及大部分中低風險理財收益。

今天成交的這套36㎡公寓，年租金約27600元。算上交易稅費、軟件服務費、物業費等總成本，年租金回報率更是高約7.5%。

7%上下的年租金回報率，在南京公寓市場是什么水平？

銳評君選取了新玄武的招商局中心公寓對比，項目的精裝修公寓建面約53-95㎡，總價68萬起。

目前，小區53㎡公寓月租金最高可達3200元，即使刨去購買稅費、物業費等成本，年租金回報率也不過5.6%左右。

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銳評君注意到，不光是萬科都薈天地，河西南的金地中心菁華，南站的綠地云尚公館、萬科大都會，江寧的協眾雅居等，都有超低起拍價的精裝修帶租約公寓，被加價成交。

而部分起拍總價高，且未出租的商業公寓房源，往往以流拍告終。

精裝修帶租約的公寓，被買房人爭搶的深層次原因是什么？銳評君認為有幾點。

第一，這類公寓往往將價格進行深度回調，性價比非常高的同時，持有成本可控，安全墊也更高些。

比如河西南金地中心菁華的小公寓，原先總價85萬，通過拍賣不到43萬就能拿下。

今天成交的萬科都薈天地城公寓也是類似的情況，原先購入總價近80萬，現在不到34萬就能拍下。

樓市行情無差別火熱時，這些公寓的原價可能大幾十萬甚至上百萬，如今的到手價僅是高峰期的4-5折。價格深度回調后，下跌空間收窄，租金水平波動不算大的情況下，租金回報率反而切實提升了。

第二，相對高的租金回報率，跑贏主流理財。

房價下跌、存款利率下降、銀行理財凈值波動，構成大家對資產的“焦慮三件套”。

當很多普通人不具備專業的金融知識，玩不轉股票、基金等，便將保衛資產的目光看向不動產。

南京這類帶租約的低總價公寓，年租金回報率動輒達到7%，已經跑贏了市面上的大部分理財，受歡迎在情理之中。

當然，一些風險也要注意規避。

比如公寓的權利瑕疵；水電、物業費等欠費情況；注意甄別租約是否存在為提高拍賣成功率，而帶有水分的情況等。