潘石屹再一次判斷樓市，不出意外，未來三年樓市往這三大方向走

大家最近肯定留意到，前央行副行長朱民在2025年3月31日央視《面對面》節目里直言房價很難再漲起來了。這話放在過去聽起來挺刺耳，因為從上世紀九十年代末住房市場化改革以來，房價上漲好像成了大家默認的節奏。現在一位長期研究宏觀經濟的專家在國家級平臺這么講，說明事情確實到了轉折點。他不是空談，而是把多年觀察到的變化擺出來，讓人看清房地產背后的支撐基礎正在松動。

朱民這次講話的核心，是支撐房價上漲的三大基礎已經變了。先從人口說起。2016年以后新生兒數量明顯下滑，到2024年已經遠低于之前高峰時期。這直接影響二十年后購房主力人群的規模。二十五歲到三十五歲這個買房最集中的年齡段，過去幾年實際購房比例也在下降。年輕人現在面對房價，更多選擇租房而不是背貸款。在一線城市，租一套兩居室和買同樣房子每個月支出差不多，但租房能隨時換地方，工作調動或者生活變化都靈活。買房的話，首付得全家湊，后面幾十年收入大頭用來還貸，生活空間就被擠壓了。很多人算過賬，發現買完房后不敢隨便換工作，不敢多花錢消費，甚至小病都得忍著。這不是個別現象，而是整個一代人的選擇在變。

再說財政邏輯這塊。過去二十多年，地方政府收入很大一部分來自土地出讓。2021年全國土地出讓收入達到高峰，但到2024年已經回落不少。以前的模式很簡單，地方政府賣地拿錢，開發商拍地建房，購房者貸款買進，銀行收利息，形成一個閉環。地方政府有錢搞基建，開發商有利潤，銀行有利息，購房者覺得資產增值，大家都覺得穩。現在購房需求減弱，房子不好賣，開發商拿地就猶豫，整個鏈條卡住了。土地拍賣現場冷清，開發商資金緊張，不敢大規模投入。地方政府收入少了，就得想別的辦法，不能再把寶全押在賣地上。這不光是數字變化，更是整個財政模式的轉向。

潘石屹在房地產領域也曾多次表達對市場走勢的看法，這些看法常常基于市場數據和行業變化。早在1998年，他從海南市場撤出資產，避免了隨后泡沫破裂帶來的損失。到了2018年，他又出售了SOHO中國核心資產，實現套現，這一步在當時引發討論，但后來市場調整證實了其判斷的準確性。這些經歷讓他在業內被視為對市場敏感的觀察者。最近，他再次談及樓市未來三年可能的發展方向，這些方向與當前市場供需關系、政策調整以及區域差異密切相關。

第一個方向是房價整體趨于穩定，既不會出現大幅崩盤，也不會重現過去的快速上漲。潘石屹指出，市場已進入調整期，價格波動將保持在較小范圍內，主要表現為橫盤狀態。這與全國房屋存量過剩和需求端變化相符。全國房屋總量已達到較高水平，人均住房面積也處于較高位置，供給端不再短缺。同時，出生人口從較高峰值降至較低水平，購房主力群體規模縮小。這些因素導致供需趨于平衡，房價難以再現以往的上漲勢頭。

政策層面，各地陸續出臺措施穩住銷量和房價，如上海、北京、深圳等地的新規，但這些調整避免了大范圍刺激。克而瑞數據顯示，重點城市二手房價從高點回調幅度較大，這支撐了潘石屹的觀點。市場不會崩盤的原因在于房地產仍扮演經濟穩定角色，如果價格急劇下跌，會影響相關領域，如日常生活成本上升。未來三年，這種穩定將成為主流，普通購房者可觀察下半年變化，再考慮核心地段入手。

第二個方向是房產功能回歸居住本質，投資屬性減弱，持有房產可能面臨貶值壓力。潘石屹強調，地價上漲空間有限，開發商需注重產品質量而非炒作。過去，房產被視為金融工具，通過地價拉升實現增值，但如今租售比處于較低水平，投資回本周期延長，房產更接近消費品。重點城市平均租售比顯示，租金回報難以覆蓋成本，持有房產的吸引力下降。除核心地段外，大部分房產將滿足居住需求，而非賺錢途徑。這與市場數據一致，房產總量充足，需求轉向實用性。政策放松雖有，但未改變供需格局。潘石屹的判斷源于2018年出售資產的經驗，當時他已看到投資回報率不合理。未來三年，購房邏輯將從增值轉向舒適居住，選房時需優先考慮配套設施和位置。

第三個方向是城市間分化加劇，核心區域與非核心區域差距拉大。潘石屹認為，這種分化超出許多人預期，一線城市核心區房產價值相對穩固，而中小城市或偏遠地段房產流動性差。北上廣深等地，即便近期價格調整，核心位置仍具吸引力。相比之下，三四線城市庫存壓力大，人口外流導致需求疲軟。同一城市內部，高層住宅與多層住宅、老舊房產與新盤也出現分化。環京法拍房數量從較低基數升至較高水平，反映了持有成本增加。潘石屹2018年的資產出售，正是避開非核心資產風險。未來三年，這種分化將影響購房決策，核心地段房產可能保值，非核心房產持有風險更高。