未來五年，房地產“分量”更重了！

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3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》（簡稱《綱要》）全文發布，內容共設18篇、62章。對比“十四五”規劃《綱要》，“十五五”時期涉及房地產的側重點發生變化：

一是，房地產相關內容出現在多個重點任務中，提及次數更多，涉及六大篇，核心內容由第八篇“完善新型城鎮化戰略”調整至第十二篇“加大保障和改善民生力度”，并在完善人口發展戰略、推進國家安全體系和能力現代化兩篇中增加相關提法，彰顯房地產在推動高質量發展全局中的重要性；

二是，對房地產提出更高要求，定調“推動房地產高質量發展”，且列為獨立章節，分列“完善住房保障體系”和“推動房地產市場平穩健康發展”兩小節，與“十四五”規劃《綱要》僅“完善住房市場體系和住房保障體系”一小節相比，側重程度更高，側重點從制度框架轉向“高質量發展”具象落地，增加多項具有針對性和實操性的舉措；

三是，未提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“遏制投資投機性需求”，未涉及“房地產稅”，增加促進樓市健康發展、因城施策優化房地產政策、住房保障和購房政策向多子女家庭傾斜等內容，兩次《綱要》均提及住房制度、住有所居、完善住房保障體系、住房公積金制度、住房租賃等，但“十五五”時期均提出更高要求，住房租賃相關提法明顯減少。

綜合來看，《綱要》中房地產核心提法位置雖有后移，但全文涉及房地產內容更多、提及頻次更高，行業地位沒有弱化。“十五五”時期，房地產在保民生中的地位提升，在房地產高質量發展要求下，各項舉措有望得到切實推進。

表：“十五五”與“十四五”規劃《綱要》中房地產主要內容對比

資料來源：政府網，中指研究院綜合整理

*政策全文請點擊文末

【中指解讀】

定調推動房地產高質量發展，加快構建房地產發展新模式是重要抓手。

《綱要》為“十五五”時期房地產定調高質量發展方向，“推動房地產高質量發展”置于“加大保障和改善民生力度 扎實推進全體人民共同富?！逼?，且單獨成章，彰顯房地產政策導向的轉變，進一步了強化房地產在保障和改善民生中的地位。

圍繞這一重點任務，《綱要》提出了多項具體舉措，加快構建房地產發展新模式是重要抓手，完善住房保障體系和穩定房地產市場成為核心主線，整體通過制度改革與品質升級，強化保障和管理，統籌增量和存量，錨定“更高水平住有所居”。與住房保障相比，穩定房地產市場的關聯內容更多，也彰顯“十五五”時期穩市場的重要性。

推動房地產發展從舊模式向新模式轉型居于房地產高質量發展工作首位，2026年政府工作報告中已經明確要“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設”，深入推進階段到來。

針對住房制度，由“十四五”時期的“加快建立”到“十五五”時期的“健全”，或意味著“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”已經建立，《綱要》涉及“租賃”篇幅明顯減少，預計“十五五”時期住房制度的改革也將進入深水區。從“讓全體人民住有所居、職住平衡”到“實現更高水平住有所居”，預計“十五五”時期將進一步推動由“有得住”到“住得好”轉變，住房品質提升、居住環境改善等將是重點。

穩市場：供需兩端將協同發力，完善基礎性制度重要性突出。

穩定房地產市場，供需兩端政策將協同發力，《綱要》中“推動房地產市場平穩健康發展”單獨為一節，側重部署房地產供給端政策，整體與控增量、去庫存、優供給思路基本一致，與“十四五”提法明顯不同，基調延續了近兩年中央會議決策部署，涉及完善基礎性制度、控制增量、盤活存量、優化供給、規范市場等方面；而房地產需求端政策更多分布在“大力提振消費”和“建設生育友好型社會”章節中，包括因城施策優化房地產政策，多管齊下穩定預期，給予多子女家庭更多支持等，意味著“十五五”時期，住房需求政策將與消費、人口政策更好結合。除此之外，防范化解房地產風險也是穩市場的重要一環。

1、完善基礎性制度位置靠前，現房銷售或將有更多探索。

《綱要》明確提出“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資需求，有力有序推進現房銷售”，對于現房銷售，“有力有序”或表明“十五五”時期現房銷售將延續漸進式推進節奏，預計各城市將結合地方實際逐步探索，并完善落實配套的融資、土地等政策。當前，各地“十五五”住房發展規劃正在編制中，現房銷售占新建住房銷售的比例是《城市住房發展規劃和年度計劃編制導則（試行）》指標體系中重要一項，根據國家統計局數據，2025年，全國新建商品房銷售中，現房銷售占比約36%，“十五五”時期，這一比例或進一步提升。

另外，“建立房屋全生命周期安全管理制度”寫入五年規劃，“十五五”時期，房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險三項制度或有實質性落地。根據中指監測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽、鄭州、東莞等地出臺了相關管理辦法征求意見稿或試點實施方案等，各地結合自身財政能力、管理基礎和改革重點進行了差異化探索，2026年2月，東莞同步印發三份獨立、完整、可直接落地的實施方案。更多城市落地實施方案，也標志著我國房屋安全管理從“試點探索”進入“系統落地、全面鋪開”的新階段。

2、大力促增收，穩預期，給予多子女家庭更多政策支持，均有利于釋放住房需求。

一方面，《綱要》明確提出“充分賦予城市政府房地產市場調控自主權”，在“大力提振消費”中提及的房地產內容多于“十四五”時期，明確提出要“大力促進城鄉居民增收”“促進樓市股市健康發展”，居民收入增長是住房需求釋放的重要基礎。從舉措上看，“因城施策優化房地產政策，多管齊下穩定預期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”，這些提法在近兩年均出現過，體現出促需求政策思路的延續性，“穩定預期”寫入五年規劃，也意味著穩預期已經成為穩市場的重要方面，政策端需要發揮綜合效力。

另一方面，《綱要》將人口發展戰略單獨成篇，足見人口高質量發展的重要性，而住房政策與人口生育政策結合，也彰顯了住房在其中的重要作用，本次明確了多子女家庭成為住房保障和購房政策傾斜的對象，預計未來涉及多子女家庭的公積金貸款額度、貸款利率、購房補貼、稅費優惠等政策將進一步落位；另外，“支持多子女家庭子女同校就讀”，未來隨著相關政策落地，教育資源優質地區的住房發展潛力也有望提升。

值得關注的是，在“推動商品消費擴容升級”中，提到“強化品牌引領”，對于房地產來說，以優質房企品牌、“好房子”產品品牌、居住服務品牌為牽引，提升住宅品質、交付可靠性與居住體驗等，助力住房消費提質擴容，將更好發揮房地產在擴大內需中的支撐作用。中指研究院長期持續開展中國房地產品牌價值、物業服務品牌價值、住房租賃品牌等系列研究，已形成多項專業研究成果，。

3、控增量、優供給，“好房子”“好服務”有望全面發力。

一方面，《綱要》提及“合理安排房地產用地規模和布局，促進土地供應與存量住房、人口變動等相協調”，預計存量住房規模將成為土地供應的重要參考，庫存量大的地區，新增土地供給量或將得到嚴控；“人房地錢”要素聯動或仍是重點，人口持續增加的地區，土地資源有望得到傾斜。

另一方面，因城施策增加改善性住房供給，“好房子”建設、物業服務質量提升行動等寫入五年規劃，預計“十五五”時期，地方將根據當地需求特征精準增加改善性住房供給，根據中指數據，2025年，上海、長沙等城市120-144平方米產品成交占比提升幅度均超4個百分點，合肥、寧波、揚州等城市144平米以上產品提升幅度較為明顯；另外，“好房子”“好服務”各項政策以及企業布局有望全面發力。

對于“好房子”建設，“實施房屋品質提升工程”是對房屋本體的“硬件”要求，而“物業服務質量提升行動”進一步要求房屋“軟件”升級，物業服務也成為“好房子”不可或缺的一部分。近兩年，全國多省市已陸續出臺相關政策，今年以來部分城市進一步出臺指引文件，如佛山出臺《關于推進“好房子”建設的實施指引》，從規劃、設計、建造、服務四大維度推出一攬子利好政策，包括取消對單個陽臺的進深和面積限制，住宅層高不宜低于3.1米，住房公積金貸款購買“好房子”可獲額度上浮等方面。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標桿100案例數據庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優質項目精髓。中指物業研究，以20余年行業深耕、權威數據與研究成果，為超千家物企提供從市場洞察、戰略咨詢到上市顧問的全鏈條專業支持，助力企業價值提升與行業高質量發展。

4、預計存量盤活力度將加大。

盤活存量是推動城市內涵式發展的關鍵舉措，也是改善房地產市場供求關系的重要一環?！毒V要》較大篇幅提及盤活存量，針對存量土地、在建項目、存量商品房等明確了一系列盤活舉措或方向，明確房地產已供未開發土地和在建項目分類處置，預計收回收購存量閑置土地、土地調規、土地置換等仍是重要方向，盤活存量用地的配套政策或將進一步落位，打通盤活堵點。根據中指不完全統計，截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發行超3350億元，占比約43%。

針對存量商品房，《綱要》明確“推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用”，預計鼓勵各地收購存量商品房用于保障房、人才房、宿舍等是重要方向，根據中指監測，2025年以來，浙江、四川等省市共發行收購存量商品房用于保障房的專項債超43億元。閑置商辦用房或將探索更多盤活路徑，值得關注的是，《綱要》提及將依法穩妥推進工商業用地使用權續期工作，預計短期全國層面的政策落地仍需時間，地方或加快探索步伐，有望為盤活工商業物業帶來利好。

5、住房租賃相關提法較“十四五”明顯減少，規范市場、培育企業是方向。

“十四五”規劃《綱要》發布后，住房租賃政策持續落位，2021年以頂層設計全面啟動保障性租賃住房建設，2022-2023年聚焦供給攻堅與風險防范，推進保租房REITs試點，2024年側重體系完善與運營提效，2025年以《住房租賃條例》實施為標志，強化法治監管、提升居住品質。

“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間），不少省市超額完成籌集目標。截至2025年底，保租房REITs達8支，底層資產出租率基本在90%以上，基金收益穩健向好，保租房REITs逐步邁入“首發+擴募”雙輪驅動階段。

住房租賃行業提質擴容，規?；潭炔粩嗵嵘?，根據中指研究院監測，截至2025年12月，全國開業規模TOP30住房租賃企業累計開業房源量達142.5萬間，較2024年末增加16.8萬間，管理規模TOP30企業累計管理房源量達203.4萬間，較2024年末增加21.3萬間。

“十五五”時期，隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷健全，租房仍將是滿足青年人、新市民等群體居住需求的重要方式，住房租賃市場存在發展空間。《綱要》明確“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，未來行業進一步向規范化、市場化、專業化方向發展，政策有望繼續從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃支持力度。

6、防范化解房地產風險仍是防范化解風險的重點之一

《綱要》關于“風險”的提及次數增加，在分析“十五五”時期我國發展環境時強調“重點領域還有風險隱患，防范化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險任務繁重”，“統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”寫入五年規劃，整體延續近幾年提法，可見防范化解房地產風險將在“十五五”時期延續，堅持底線思維不動搖。

住房保障：深化舉措，進一步明確保障人群，擴大公積金使用和覆蓋范圍是深化改革重點。

“完善住房保障體系”延續“十四五”提法，但具體舉措更加深化，本次涉及優化供給、加強全流程管理、探索房源有序轉換和統籌使用、深化公積金制度等方面。從保障人群上看，涉及“城鎮低收入住房困難家庭”“住房困難且收入不高的工薪群體”“新市民、青年等群體”，除此之外，《綱要》也明確“推動更多城市將符合條件的未落戶常住人口納入公租房保障范圍”。

1、保障性住房供給由“有效增加”調整為“優化”，明確探索不同類型房源轉換使用。

第一，對保障房供給的提法從“十四五”的“有效增加”調整為“優化”，整體基調與2025年底以來中央重要會議部署一致。根據住建部數據，“十四五”時期，我國建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，保障性住房實現了有效增加，“十五五”時期將進一步優化供給，優化方向或包括保障性住房供給類型、規模、結構（區域和產品結構）、品質等，更加側重以需定建、以需定購，未來若能強化通過“補人頭”方式落實住房保障，也有助于避免資源浪費。

第二，保障房管理深化至全流程，涵蓋申請、輪候、配租配售、使用、退出等。

第三，支持探索配租配售房源有序轉換和統籌使用。經過多年發展，不少城市保障性住房建設籌集量大，且隨著住房需求的不斷變化，部分房源出現了結構性過剩，但配租、配售房源之間產權性質、定價和成本核算、運營機制、流轉方式等方面存在較大差異，轉換使用存在多項政策堵點。《綱要》明確“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用”，為保障房高效利用提供了新支持，也有助于各地結合實際出臺配套政策，進一步盤活現有保障資源，減少不必要的新增供給。

2、公積金制度改革也是完善住房保障體系的重要方面，擴大使用和覆蓋范圍是深化改革重點。

住房公積金制度的提法由“改革完善”調整為“深化改革”，根據中指研究院監測，“十四五”時期，全國各地出臺公積金相關政策超1500條，成為促進住房消費的重要舉措之一，涉及提升公積金貸款額度、調整套數認定、擴大公積金使用范圍等；今年以來，全國已有超30地調整優化公積金貸款政策，在各類住房政策中頻次最高?！毒V要》明確了深化公積金制度改革方向，預計未來將有更多城市將公積金用于支付物業費、住房裝修、購房稅費、加裝電梯等方面，使用范圍將進一步擴大；針對靈活就業人員，此前已有多地出臺公積金政策，未來政策支持力度也有望加大。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

城市更新：高質量推進城市更新，城市更新將進入新階段。

2025年7月中央城市工作會議為城市更新指明了更加系統化、高質量的發展方向，建立可持續的城市更新模式是重點?！毒V要》強調“高質量推進城市更新”，并部署多項針對性舉措，如“健全城市更新實施機制，建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制，構建可持續的城市建設運營投融資體系”，預計“十五五”時期，城市更新將步入政策完善落地提速、可操作可復制可持續模式逐漸成型的新階段。當前，各地在實踐中仍面臨多方面挑戰，如工商業用地使用權到期續期等關鍵政策尚未落地、容積率獎勵的可操作路徑不清晰、資金壓力突出、長期運營能力不足、市場化主體參與度不高等。未來發揮財政資金的引導與托底作用，通過構建新型投融資模式，鼓勵市場化、長期資金進入，引導多方參與，同時創新政策體系，突破體制機制障礙，均將有利于破解當前城市更新面臨的核心難題。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業務專項規劃研究、城市更新發展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業城市更新發展報告/白皮書、城市更新企業對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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