深圳神盤祛魅，陳波祭出降價猛招

文/深圳進深 李奕和

前幾天，深圳規自局披露了檀府調規的最終情況。

調整較為明顯的一點，是1棟三單元住宅塔樓，局部建筑層數由“48F”調整為“47F”。

建筑高度相應由156.6m調整為153.6m，標準層設備平臺輪廓調整。

住宅戶數由292戶調整為291戶，總戶數相應調整。

其實，作為深圳西部曾經的網紅神盤。

萬豐海岸城檀府最近受到關注的，還有價格的大幅調整。

近日，項目推出特價房源，其中：

91㎡折后總價365-385萬，單價4.0-4.25萬/㎡；

93㎡折后總價426-455萬，單價4.6-4.9萬/㎡；

125㎡折后總價517-585萬，單價4.15-4.7萬萬/㎡；

139㎡折后總價616-675萬，單價4.43-4.85萬/㎡。

萬豐海岸城新一期檀府，是在去年10月25日開盤的。

當時開盤約94折優惠，折后總價406萬起，折后單價4.57萬起。

半年不到，上面四個面積段戶型，總價降了25-85萬不等。

如果是按備案總價，降價幅度最高則超過100萬。

幅度之大，引起市場的關注，一度在深圳中介圈熱議。

據稱，項目還最高享36個月月供補貼。

開發商的這一劑“降價”猛藥背后。

或與萬豐海岸城檀府去化不佳有關。

去年項目開盤時，曾官宣當天銷售8.6億元。

不過截至目前（3月17日），萬豐海岸城檀府網簽備案38套，去化率8.58%。

差不多半年過去了，還不到一成。

看得出，開發商是真的著急了。

畢竟，萬豐海岸城曾經創造了深圳西部的樓市神話。

整個萬豐海岸城，規劃建筑面積超過500萬平方米。

集商業、住宅、產業、甲級寫字樓、酒店等于一體，是超大型城市綜合體項目。

由深圳市海岸新城投資有限公司（簡稱“海岸新城投資”）開發建設。

是深圳海岸集團和萬豐股份合作開發的項目。

海岸新城投資成立于2013-12-04，注冊資本17億元。

公司法定代表人、董事長為陳波。

而海岸集團的最終實控人為李奕標。其是妥妥的“創二代”。

萬豐海岸城已推出多個項目，包括錦園、瓏園、珺園、璽園、海岸大廈（三期）、瑧園（三期）、瀚府（四期）等。

2021年初，萬豐海岸城璽園、錦園推出，均價約5.75萬/㎡。

沒有售樓中心與樣板房、開盤不打折，當天依舊售罄。

更重要的是，當時項目還創下了最低社保入圍月數278個月，成為深圳當年最難買的樓盤。

同年9月，臻園入市，一千多套房4小時售罄，同樣一房難求。

深圳西部網紅神盤的地位，也自此奠定。

不過短短幾年時間，樓市的供需邏輯已發生深刻的改變。

打新潮退去，行業回歸高質量發展，市場回歸理性。

萬豐海岸城也從曾經人人追捧的掌上明珠，變成如今依靠降價以換取去化。

其實，檀府作為萬豐海岸城新一期產品，并非沒有亮點。

其作為新規產品，使用率高達93-104%。

另外地處沙井的區位，大城的配套以及深圳外國語寶安分校就在邊上等。

都是不錯的加分項。

但同時，檀府也存在一些硬傷，比如高容積率、樓棟布局緊湊；

以及保障房占比高、周邊城市界面差等。

更重要的，可能還來自萬豐海岸城前期產品，一定程度也侵蝕了市場的信任。

項目前期產品，此前曾多次遭業主反映問題。

據媒體以往披露，萬豐海岸城錦園和璽園同期開盤，不少業主看房時，銷售介紹兩園同質同價。

但隨著項目的推進，錦園的業主發現“與璽園同價不同質”、“走廊設計過窄”、“濃濃宿舍風”等問題。

而萬豐海岸城三期瑧園也曾因“小區花園被開發商惡意侵占”、“每棟樓下見縫插針的布滿設備”等問題而被曝光。

此外，萬豐海岸城臻園開盤，沒有售樓處、沒有沙盤、沒有樣板間，業主僅根據戶型圖和裝修標準公告“開盲盒”。

而有業主在合同簽約時，發現公正選房與預售合同戶型不一致，預售合同以及補充協議中還存在“公攤面積差異不退不補”、“裝修工程保修年限為0”等條款。

還是那句話，房地產市場的消費邏輯已經完全變了。行業回歸理性，任何一點的不足都被放大，成為勸退購房者的因素。

萬豐海岸城檀府在這樣的背景下，經歷著一場“祛魅”。

不過現在看來，檀府的降價還是起到了一定效果的。

在上上個周末，項目的網簽備案還顯示只有22套，去化率不足5%。

相比之下，如今的網簽去化情況已經提升了不少。