超級AMC盤活爛尾地王，認購轉(zhuǎn)簽約破百億！

來源：市場資訊

（來源：不良資產(chǎn)行業(yè)研究）

超級AMC盤活爛尾地王，認購轉(zhuǎn)簽約破百億！

前言

深圳樓市再爆重磅消息！3月4日，位于蛇口的超級豪宅項目中信城開·信悅灣正式披露，自2025年底開盤以來，累計認購金額已達100.3億元，去化率高達79.49%。這個曾陷入停滯、承載著26年開發(fā)波折的爛尾地王，在中信系的操盤下，不僅成功“起死回生”，更以24.91萬元/㎡的成交均價、38萬元/㎡的最高單價刷新深圳新房紀錄，穩(wěn)居全市成交金額榜首，成為央企盤活出險房企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的經(jīng)典范本。

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回籠資金百億，頂豪購買力震撼市場

這場驚艷市場的“逆襲”，始于2025年12月28日的開盤盛典。作為深圳年末頂豪市場的焦點，中信城開·信悅灣的入市門檻堪稱苛刻：首批推出156套房源，總價門檻低至5327萬元，看房需先驗資2000萬元，認籌更需凍結(jié)500萬元保證金。即便條件嚴苛，開盤前凍資客戶仍超300批，足以見得市場對這個核心地段項目的認可。

開盤當天，市場熱情徹底爆發(fā)：僅用兩小時，項目成交額便突破百億元，當日去化約123套，去化率接近80%，一舉問鼎2025全年深圳樓盤速銷百億紀錄。其中，兩套頂層復(fù)式更是被神秘富豪直接拿下——519㎡戶型總價約1.87億元，658㎡戶型總價高達2.5億元，后者38萬元/㎡的單價，直接刷新了深圳新房單價的歷史天花板，成為業(yè)內(nèi)熱議的焦點。

熱度并未隨開盤褪去。2026年2月，信悅灣單月成交14.15億元，穩(wěn)居深圳成交金額榜首，成交均價定格在24.91萬元/㎡；截至3月4日，項目累計認購轉(zhuǎn)簽約金額已達100.3億元，距離整體700億的貨值目標，邁出了堅實的一步。據(jù)悉，該項目預(yù)計2029年6月30日全部竣工，后續(xù)仍有大量優(yōu)質(zhì)房源待推出。

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26年波折：從地王爛尾到央企接盤

很少有人知道，這個如今風(fēng)光無限的頂豪項目，背后是一段長達26年的坎坷開發(fā)史。信悅灣所在的東角頭地塊，開發(fā)歷程最早可追溯至上世紀80年代，最初由深圳航運總公司與香港達力集團合資用于碼頭經(jīng)營；1999年，地塊獲批轉(zhuǎn)為綜合開發(fā)用途，卻因股東股權(quán)糾紛、資金鏈斷裂等問題，開發(fā)進程陷入停滯。

2013年，佳兆業(yè)以超58億元的代價收購深圳航運70%股權(quán)，間接掌控東角頭地塊約37.5%權(quán)益，以“白衣騎士”的身份接手這個項目，使其成為佳兆業(yè)旗下權(quán)益貨值近300億元的核心資產(chǎn)。然而好景不長，佳兆業(yè)后續(xù)陷入嚴重流動性危機，項目開發(fā)計劃再度擱淺，地塊長期處于閑置狀態(tài)，甚至在2016年啟動強制清算程序，陷入長達七年的僵局。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2022年6月。在深圳市政府的牽頭下，陷入困境的佳兆業(yè)退出南山東角頭、金沙灣國際樂園等4個深圳核心項目，由中信集團全面接盤，其中東角頭項目（即如今的信悅灣）是資產(chǎn)包中最大、最受關(guān)注的一塊。中信城開以300億元的資金投入接手該項目，彼時的它，不僅面臨法律糾紛未決的問題，還受“70/90”政策限制——住宅部分70%需設(shè)計為建面125㎡（套內(nèi)90㎡）的三居，難以匹配地塊的核心價值。

2023年，中信系完成項目股權(quán)重組，成功化解各類法律糾紛，為項目重啟掃清障礙；而真正的“轉(zhuǎn)折點”，來自2024年3月底深圳樓市新政的落地——深圳正式停止執(zhí)行“90/70”政策，取消住宅戶型比例要求，中信城開迅速調(diào)整規(guī)劃，將項目戶型改為200-460㎡的大戶型為主，徹底轉(zhuǎn)型為高端豪宅，與周邊新盤12萬/㎡的備案均價形成鮮明反差，也為后續(xù)的天價成交埋下伏筆。

目前，信悅灣項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰：城開信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)僅象征性持股0.7%，既保障了項目的穩(wěn)定運營，也兼顧了各方權(quán)益。

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24個月攻堅：中信系盤活佳兆業(yè)資產(chǎn)包，完成最后一塊拼圖

盤活工作

信悅灣的盤活，是中信系耗時24個月、盤活佳兆業(yè)4個核心項目的“收官之作”。中信系能順利接盤，源于2015年佳兆業(yè)首次出險時，中信銀行曾提供300億元紓困貸款，成為其核心債權(quán)人。中信系采用“服務(wù)信托”創(chuàng)新模式：中信銀行保障債權(quán)安全，中信城開主導(dǎo)開發(fā)運營，佳兆業(yè)后續(xù)可享有剩余權(quán)益并參與部分決策，統(tǒng)一的“中信城開”品牌背書，有效恢復(fù)市場信心。

2022年7月，航運紅樹灣更名為“中信城開·紅樹灣”正式入市，成為資產(chǎn)包中首個被盤活的項目，僅用20天便完成重啟與預(yù)售，展現(xiàn)了中信系的高效操盤能力；

2022年9月，金沙灣國際樂園更名為“深圳中信金沙灣”亮相，2023年4月，園區(qū)核心場館中信金沙灣水世界重啟開園，逐步恢復(fù)運營活力；

2022年7月，佳兆業(yè)科技中心更名為“中信城開大廈”復(fù)工，2023年7月啟動全球租賃，引入仲量聯(lián)行提供物業(yè)管理服務(wù)，同年10月，商業(yè)部分“信薈CITIC World”亮相，涵蓋購物、文娛等多元業(yè)態(tài)；

2024年7月，作為最后一塊拼圖的東角頭項目正式開工，2025年底順利開盤，最終實現(xiàn)“開盤即爆”的銷售奇跡。

歷時兩年，中信系成功完成了佳兆業(yè)4個核心項目的全面盤活，既化解了金融風(fēng)險，也讓沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新發(fā)揮價值，實現(xiàn)了多方共贏。

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可復(fù)制路徑

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構(gòu)建“聯(lián)合艦隊”攻堅模式

中信系整合銀行、城開、信托、商管等子公司力量，形成資金紓困、風(fēng)險隔離、工程建設(shè)、招商運營的全鏈條能力，打破板塊壁壘，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)力。如信悅灣項目中，中信銀行承接債權(quán)、中信城開操盤開發(fā)、中信信托搭建服務(wù)信托架構(gòu)，各司其職、高效聯(lián)動；南寧航洋城則通過共益?zhèn)⑷搿⑵飘a(chǎn)信托隔離、專業(yè)代建運營的協(xié)同，實現(xiàn)爛尾重生。

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堅持“價值重塑”而非簡單處置

中信系并非單純“接盤”，而是通過精準盡調(diào)，挖掘資產(chǎn)核心潛力，結(jié)合城市規(guī)劃優(yōu)化定位。信悅灣依托蛇口稀缺海景資源，借樓市新政東風(fēng)轉(zhuǎn)型頂豪，最大化提升資產(chǎn)價值；上海董家渡紓困項目則通過注入增量資金、強化實質(zhì)管控，實現(xiàn)從“處置風(fēng)險”到“經(jīng)營資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)變。

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建立“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”機制

在盤活過程中，中信系既保障了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，也通過合理的股權(quán)分配，兼顧原股東、政府、購房者等各方權(quán)益，化解了多方博弈的僵局，實現(xiàn)了“保資產(chǎn)、促復(fù)蘇、穩(wěn)民生”的目標，這與中國長城資產(chǎn)主導(dǎo)的金科股份重整案所秉持的“多方共贏”理念高度契合。

中信城開·信悅灣的逆襲，不僅是一個爛尾地王“起死回生”的傳奇，更是央企發(fā)揮產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢、化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的生動實踐。在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解的關(guān)鍵時期，中信系以“金融賦能+產(chǎn)業(yè)深耕”的協(xié)同模式，打破了單一處置不良資產(chǎn)的思維局限，讓沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新煥發(fā)活力，既實現(xiàn)了自身的收益增長，也為行業(yè)提供了可復(fù)制、可推廣的標桿經(jīng)驗。