劉成云的綠城“首考”：穩(wěn)比快更重要

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

近期，綠城中國(guó)發(fā)布2025年度盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降約95%，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這一數(shù)據(jù)恰好落在中交系老將劉成云執(zhí)掌綠城滿一年的節(jié)點(diǎn)，也讓這家以品質(zhì)立身的房企，站在行業(yè)轉(zhuǎn)型與自身變革的交匯點(diǎn)。

放在房地產(chǎn)深度調(diào)整的大背景下審視，綠城的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并非經(jīng)營(yíng)失序，而是主動(dòng)去庫(kù)存、一次性釋放歷史包袱、堅(jiān)守安全底線的階段性結(jié)果。在行業(yè)普遍虧損、流動(dòng)性承壓的2025年，綠城守住了財(cái)務(wù)安全、穩(wěn)住了銷售規(guī)模、優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以“短期利潤(rùn)讓位于長(zhǎng)期健康”的戰(zhàn)略選擇，為高質(zhì)量發(fā)展筑牢根基。劉成云掌舵的第一年，既是陣痛之年，更是筑基之年。

2025年是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整最為劇烈的一年，行業(yè)虧損面擴(kuò)大、毛利率持續(xù)走低、資產(chǎn)減值集中計(jì)提成為常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，多家頭部房企出現(xiàn)百億級(jí)虧損，超七成上市房企業(yè)績(jī)下滑，行業(yè)進(jìn)入“低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低容錯(cuò)”的新常態(tài)。綠城的利潤(rùn)下滑，是行業(yè)共性壓力與自身歷史包袱疊加的結(jié)果，而非個(gè)例性風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)行業(yè)寒冬，綠城的核心優(yōu)勢(shì)在于守住了安全底線。劉成云上任伊始便確立“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)可控”的總基調(diào)，推動(dòng)公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，短期負(fù)債占比降至歷史新低，現(xiàn)金短債比超過2.5倍，創(chuàng)歷史新高。憑借央企背景與穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，綠城保持融資渠道暢通，未出現(xiàn)公開市場(chǎng)債務(wù)違約，在民營(yíng)房企普遍遭遇流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，成為行業(yè)中少有的“安全島”。

與利潤(rùn)下滑形成鮮明對(duì)比的是，綠城銷售規(guī)模逆勢(shì)攀升。2025年全口徑銷售額達(dá)2519億元，位居行業(yè)第二，銷售面積躋身行業(yè)前列。在市場(chǎng)整體收縮的背景下，綠城依托產(chǎn)品力與一二線核心城市布局優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額提升，回款率維持高位，現(xiàn)金流安全得到充分保障。這種“規(guī)模穩(wěn)、現(xiàn)金流穩(wěn)、財(cái)務(wù)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，在行業(yè)中尤為稀缺。

綠城將利潤(rùn)下滑歸因于三點(diǎn)：行業(yè)調(diào)整、去化長(zhǎng)庫(kù)存導(dǎo)致毛利率下滑、計(jì)提大額資產(chǎn)減值。這背后，是劉成云團(tuán)隊(duì)主動(dòng)作為、刮骨療毒的戰(zhàn)略決心，而非被動(dòng)承受壓力。

過去一年，綠城堅(jiān)定推進(jìn)去庫(kù)存策略，以價(jià)換量加速盤活存量資產(chǎn)，有效降低庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金。這一操作雖短期拉低結(jié)轉(zhuǎn)毛利率，但從長(zhǎng)期看，解決了歷史遺留的高庫(kù)存難題，為后續(xù)輕裝上陣掃清障礙。同時(shí)，公司基于審慎原則計(jì)提資產(chǎn)減值，一次性釋放歷史項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)遞延，符合央企房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范化解風(fēng)險(xiǎn)的核心要求。

毛利率下滑是行業(yè)共性問題，也是綠城轉(zhuǎn)型期的階段性挑戰(zhàn)。2022至2024年，綠城綜合毛利率從17.3%降至12.8%，2025年受去庫(kù)存與高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算影響進(jìn)一步承壓。但值得注意的是，這一壓力主要來(lái)自歷史項(xiàng)目，而非新增投資。劉成云上任后，綠城投資更趨保守，聚焦一二線核心城市，嚴(yán)控非核心區(qū)域投入，新拓項(xiàng)目利潤(rùn)率更有保障，為后續(xù)毛利率修復(fù)埋下伏筆。

代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，成為穩(wěn)定盈利的重要支撐。盡管當(dāng)前輕資產(chǎn)利潤(rùn)尚不足以覆蓋重資產(chǎn)波動(dòng)，但綠城已形成“重資產(chǎn)穩(wěn)規(guī)模、輕資產(chǎn)提效益”的雙輪格局，隨著輕資產(chǎn)占比提升，盈利結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化。

2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國(guó)董事會(huì)主席，這位在中交體系深耕三十余年的老將，帶來(lái)了與過往規(guī)模沖刺不同的管理思路：更強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制、長(zhǎng)期發(fā)展與運(yùn)營(yíng)效率。

在投資端，綠城堅(jiān)守“安全性、流動(dòng)性、盈利性”均衡原則，聚焦高能級(jí)城市，精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，摒棄盲目擴(kuò)張，從源頭提升項(xiàng)目質(zhì)量。在運(yùn)營(yíng)端，推進(jìn)內(nèi)部組織優(yōu)化，降本增效，提升管理精細(xì)化水平。在產(chǎn)品端，堅(jiān)守產(chǎn)品主義，升級(jí)“好房子”體系，以品質(zhì)筑牢核心競(jìng)爭(zhēng)力，延續(xù)綠城高端市場(chǎng)口碑。

這種戰(zhàn)略調(diào)整，契合行業(yè)從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量至上”的大趨勢(shì)。過去，綠城曾陷入“規(guī)模登頂與利潤(rùn)崩塌”的反差，而劉成云團(tuán)隊(duì)正推動(dòng)公司回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)：不再單純追求規(guī)模增速，而是兼顧規(guī)模、利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)，走可持續(xù)發(fā)展之路。

不可否認(rèn)，戰(zhàn)略調(diào)整難以立刻扭轉(zhuǎn)歷史積累的問題。此前擴(kuò)張期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目集中結(jié)算，仍對(duì)盈利構(gòu)成壓力；多元化業(yè)務(wù)尚未形成足夠支撐，盈利結(jié)構(gòu)仍高度依賴傳統(tǒng)開發(fā)。這些問題并非劉成云上任后產(chǎn)生，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型期房企共同面臨的挑戰(zhàn)，且綠城已在積極破解。

從品質(zhì)標(biāo)桿到規(guī)模前列，再到短期盈利探底，綠城的走勢(shì)是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。在行業(yè)根本性重構(gòu)的關(guān)鍵階段，綠城的價(jià)值不應(yīng)僅以短期利潤(rùn)衡量，更應(yīng)看到其穿越周期的韌性、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、發(fā)展模式的升級(jí)。

劉成云曾表示，行業(yè)進(jìn)入“存量博弈、品質(zhì)制勝”新階段，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)是第一位。過去一年，綠城用行動(dòng)踐行這一理念：放棄短期利潤(rùn)誘惑，主動(dòng)去庫(kù)存、提現(xiàn)金流、降風(fēng)險(xiǎn)，以“穩(wěn)”為核心應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。這種選擇，看似保守，實(shí)則是行業(yè)寒冬中最正確的長(zhǎng)期主義。

未來(lái)，隨著歷史包袱逐步出清、新拓項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，綠城盈利修復(fù)具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，公司堅(jiān)守產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，在一二線核心城市擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，疊加中交集團(tuán)資源支持，發(fā)展韌性持續(xù)增強(qiáng)。

短期利潤(rùn)承壓，是綠城轉(zhuǎn)型路上的必經(jīng)陣痛；而財(cái)務(wù)安全、規(guī)模穩(wěn)固、資產(chǎn)優(yōu)化、戰(zhàn)略清晰，才是這家老牌房企穿越周期的核心底氣。劉成云掌舵的第一年，綠城交出的不是一份亮眼的利潤(rùn)答卷，而是一份安全、穩(wěn)健、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的筑基答卷。

房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)刻正在過去，市場(chǎng)逐步邁向止跌回穩(wěn)。對(duì)于綠城而言，當(dāng)下的考驗(yàn)不是“活下去”，而是在保持行業(yè)地位的同時(shí)，穩(wěn)步修復(fù)盈利能力，重新定義品質(zhì)房企的價(jià)值與位置。我們有理由相信，歷經(jīng)陣痛洗禮后的綠城，將以更輕盈的資產(chǎn)、更穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、更強(qiáng)勁的產(chǎn)品力，在行業(yè)新周期中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。