“擠爆”系統、成交激增：剛需撐起上海樓市“小陽春”

“上周六，上海二手房網簽系統直接被擠爆了，一天崩了8次，太火爆了！”滬上中介小哥在朋友圈感嘆道。

3月14日，上海二手房成交再沖高峰，單日成交1472套，逼近1500套大關，成交量高漲也使得上海二手房網簽系統一度“癱瘓”。

從上周整體情況來看，上海二手房行情正在節節攀高。據安居客監測數據，上周（3月9日—3月15日），上海二手房整周成交7233套，創近五年來的最高周成交紀錄。

那么，在“滬七條”的帶動下，誰是當下上海二手房成交的主力軍？二手房成交量的攀升會否帶來上海房價的新一輪上漲？

上海二手房成交數據。圖/安居客

一線直擊：

新政點燃市場，帶看、成交“雙活躍”

上海此輪“小陽春”行情的啟動除了與“金三銀四”的購房窗口期相關，更主要來源于在“滬七條”新政刺激下購房需求的釋放。

上海本地一名資深中介人士向新京報貝殼財經記者分析：“由于網簽滯后，上周末的數據反映的正好是‘滬七條’政策剛出來時候的成交數據，證明新政對市場成交的帶動作用是非常明顯的。但也需明確的是，這次是在新政刺激下積壓的剛需、改善型需求的釋放，并非市場自動的、全面的暴漲。”

同時，新政前后市場的表現也呈現出冷暖反差。據上海鏈家研究院負責人李根介紹，3月第二周，二手房成交量同比增長9%；新政后，日均帶看量、日均新增客戶量比新政前增長47%、57%，客戶入市信心較前期提升，帶看與成交“雙活躍”。

對于二手房成交創近五年的高峰，58安居客研究院院長張波分析，此次成交高峰是多重因素疊加的結果：一是“滬七條”政策落地，帶動市場活躍；二是市場預期轉好，用戶決策積極性增強；三是節前積壓需求釋放，年后往往是成交的高峰，由于今年過年晚導致更多成交在3月得到體現。

從安居客線上用戶行為數據看，政策落地當周，用戶主動發起“微信對話數”周環比上漲144.7%，發起用戶數環比增長133.7%，留電用戶數更是大增251.8%，微聊留電率提升50.5%，且上升的趨勢在3月中旬還有所延續。購房者已從“觀望為主”轉向“主動留電、深度溝通”。

從新房成交來看，雖然暫時沒有二手房火爆，但也呈現出回暖的趨勢。從3月前半月數據來看，截至3月15日，上海一手新房共成交5778套，日均網簽385套，市場逐步回暖。

在新政的影響下，上海龍頭房企也正在搶收“金三銀四”。來自保利發展上海公司相關負責人表示：“整體來看，今年節后兩周周均成交較年前1個月的周均增長150%，顯著高于前兩年同期變化。新政起效疊加傳統‘小陽春’行情，3月9日-3月15日來訪、成交均持續回升，較新政前1-2個月的周均增長1-2倍。比如，保利·西郊和煦領墅新政后周來訪量環比激增304%、保利珺園3月周度來訪量環比2月增長180%。”

上海中原地產資深分析師盧文曦指出，當前新房供應仍偏緊，熱門網紅盤還在蓄勢待發，雖然成交暫未復刻二手房的爆發式增長，但市場先行指標持續向好，雙休日售樓處到訪量節節攀升。

專家釋疑：

車位產證拆分并非網簽放量主因

目前，也有市場聲音稱，上海3月上旬二手房交易量激增或來源于3月份不動產登記規則調整，即對車位進行單獨辦理產證，引發網簽量上漲。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，“車位單獨交易導致一套房產被計為兩套網簽，從而導致網簽量激增”的觀點存在對交易流程的誤解，高估了其對總量的影響。

“首先，即使在車位與住宅登記于同一本產證的情況下，過去在交易時也一直是分別簽署兩份網簽合同（房屋合同與車位合同，一個為住宅、一個為商業），網簽數據的統計口徑并未發生改變。因此，所謂‘新規導致一套變兩套’的說法，是對既有操作流程的不了解。同時，即便存在極少數的流程規范帶來的統計微調，其對總量的影響也極為有限。核心邏輯在于，上海二手房成交主力是房齡較老的‘老破小’以及動遷房小區。這類房源或沒有配套產權車位，或車位本身不單獨出售。因此，能夠受到車位交易統計影響的，僅限于部分帶有產權車位的次新商品房小區，占比其實很小。”嚴躍進分析稱。

事實上，上海二手房市場供需格局正在發生逆轉，市場核心矛盾已從“去化難”轉向“優質房源供給不足”。對此，嚴躍進進一步分析：“從數據看，從2025年5月份左右開始，上海二手房掛牌量就開始進入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開始緩解。供應減少疊加需求上升，導致買方議價空間縮小，甚至出現‘多名客戶搶一套房’的現象，進一步加劇了市場的緊迫感。從市場的實際反饋看，優質房源和便宜房源相對減少，從結構上也影響了掛牌的單價結構，進一步扭轉了供求兩端的預期和策略。”

所以，在市場供需發生改變的情況下，疊加“滬七條”新政后需求的爆發，嚴躍進預計：“保守預估全月成交量將達2.7萬套，市場普遍預期有望沖擊3萬套大關。”

市場動向：

剛需仍是交易主力，置換鏈條逐步激活

那么，哪些群體是當下買房的“主力軍”？

從需求結構看，剛需仍是市場核心支撐。上海中原地產數據顯示，總價300萬以內入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續提升。

盧文曦進一步指出，目前來看，這些都是比較積極的信號。從以往市場慣例來看，通常都是剛需產品市場先行，隨后逐步傳導至首次改善型房源，再進一步向高端改善等高階產品傳遞熱度，整個置換鏈條也會隨之逐步盤活。

量的攀升也帶來二手房房價抬高。據3月16日國家統計局發布的數據，2月，上海二手住宅銷售價格環比上漲0.2%。從歷史數據來看，上海二手住宅銷售價格自2025年5月以來連續九個月負增長，此次環比轉漲為近10個月來首次。

雖然剛需占據成交主力，但是改善型置業也逐步攀升，并且持續拉動上海二手房房價的上漲。國家統計局數據顯示，2月上海 90平方米及以下剛需戶型新建商品住宅同比上漲3.0%，90-144平方米剛改戶型同比上漲2.7%，144平方米以上高端改善戶型同比漲幅高達6.3%。

那么，二手房成交量的攀升會否帶來上海房價的新一輪上漲？

“上海二手房行情先從‘老破小’啟動進一步傳導到改善，這個過程房價可能是溫和上漲的，同時，量為價先，也需要夯實交易量的基礎，所以還要看后續交易量是否能持續。”盧文曦表示。

對此，張波認為，短期來看，市場大概率呈現量價平穩的態勢。雖然市場熱度已經明顯提升，但遠郊板塊仍面臨新房供應競爭，價格上漲將集中于核心城區優質房源，結構性分化持續。長期來看，量價平穩也是主要趨勢，雖然近期上海二手房掛牌量持續下降，核心城區優質房源議價空間收窄，價格止跌轉漲信號有所增強，但需求很難再現報復性上漲，尤其是投機性需求大都離場，自住需求相對穩定，更是強化了未來量價平穩的需求基礎。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶