福州二內(nèi)晉新榕和硯分析

繼續(xù)王莊新盤分析，如果說左海紫陽隱翠是貼著大名城，那今天聊到新榕和硯，更是被幾個(gè)老小區(qū)包圍起來。

當(dāng)隱翠說是福州少有一字排開的項(xiàng)目時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)新榕和硯也是一字排開。

如果說晉安湖屬于榕發(fā)，那光明港就屬于新榕，從新榕金雁郡（安商）、新榕和硯、新榕亦川，三個(gè)新盤都能看。

樓盤情況

新榕和硯：地處晉安區(qū)文博路南側(cè)，樂園路西側(cè)，象園片區(qū)。

項(xiàng)目占地約8.4畝，2棟24層2T2高層住宅，139平的產(chǎn)品，層高3.15米，合計(jì)92套。

從定位來看，主打地緣剛改，袖珍社區(qū)，依靠高層的光明港+晉安河景觀。

土拍情況

2025年3月28日，新榕以2.18億拿下宗地2025-02號(hào)，溢價(jià)率2.8%，樓面價(jià)16183元/㎡。

土地面積：8.42畝；土地用途及年限：住宅用地70年、商服（商業(yè)）用地40年；容積率：2.4以下（其中商業(yè)建筑面積不超過400平方米）；限高： 80米，劃片：福州市象園小學(xué)，對(duì)口福州十八中象園分校

分析：去年的第一場(chǎng)土拍，當(dāng)天拍出三幅住宅，分別是國貿(mào)望樾、建總?cè)瓠t，以及新榕這幅。

不同在于，在國企兜底的背景下，這幅地塊當(dāng)天廈門建發(fā)進(jìn)場(chǎng)舉牌，不過新榕依舊跟進(jìn)，最后叫了幾輪后，建發(fā)退出，被新榕拿下。

在土拍前，有預(yù)測(cè)這幅地塊，可能國貿(mào)有意愿拿下，因?yàn)榈貕K北側(cè)即國貿(mào)榕上。

最終結(jié)局，國貿(mào)是舉牌了，不過是舉了五四北的低密地塊，即目前去化不錯(cuò)的望樾。

這也是福州這么多年比較少見，外來房企進(jìn)場(chǎng)舉牌，最終被本土國企爭(zhēng)奪走。

回到地塊自身，地處二環(huán)內(nèi)，與臺(tái)江一河之隔，袖珍地塊，樓面價(jià)1.6W，容積率2.4，開發(fā)壓力相對(duì)輕松。

對(duì)比周邊已經(jīng)拿下的地塊，左海隱翠1.7W、福厝縵宸1.54W、榕發(fā)大觀1.83W、新榕亦川1.85W。

項(xiàng)目的樓面價(jià)優(yōu)勢(shì)尚可，高層還有景觀資源，如果把隱翠移過來，不知道會(huì)不會(huì)更媲美。

當(dāng)然整體來說，這種地塊開發(fā)的空間也不大。

最終新榕給出的定位是高層剛改產(chǎn)品，也算符合目前的市場(chǎng)屬性。

對(duì)于新榕，今年拿地也不少，不少都在二環(huán)內(nèi)，大部分也都給出改善產(chǎn)品，只不過細(xì)細(xì)回顧目前的國企，新榕這3年，操盤的就新榕江和閱。

當(dāng)然這也不是個(gè)例，目前大部分國企都遇到一個(gè)情況，拿了不少核心地塊，只不過它們并未給出太好的操盤表現(xiàn)，有一種眼高手低的感覺。

戶型情況

139平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，電梯廳隔離性一般，主流布局，四開間朝南，主臥也做了L型窗，客廳面寬尚可，也有生活陽臺(tái)，還做到三衛(wèi)，雖然其中一個(gè)是暗衛(wèi)。

主要缺點(diǎn)在餐廳與廚房，沒有餐廳空間，直接插在廚房里面，這種設(shè)計(jì)，廚房空間也變得局促，入戶也很局促。

客廳左右都是承重墻，也沒有太多調(diào)改空間，只能說設(shè)計(jì)不夠均衡。

至于所謂的新規(guī)得房率，做個(gè)對(duì)比，5年前的國貿(mào)榕上，142平戶型如下，小高層的獨(dú)梯產(chǎn)品，少了個(gè)衛(wèi)生間，北側(cè)書房也小了一點(diǎn)，但是整個(gè)布局看上去更合理一些。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，距離世歐王莊700米，距離光明港200米，距離南公園900米，周邊還有市博物館等，休閑購物尚可。

周邊地鐵只有F1快線，距離500米，有一定幫助。

對(duì)于項(xiàng)目而言，被老舊社區(qū)包圍，中低樓層視野比較一般，對(duì)于高層而言，有南側(cè)和西側(cè)的景觀，算是一個(gè)亮點(diǎn)。

項(xiàng)目隔壁是十八中象園，需要注意聲音，自身兩棟樓，東西端頭的主臥是L型開窗，注意是否存在隱私問題。

對(duì)于項(xiàng)目自身而言，由于袖珍社區(qū)，北側(cè)做底商，社區(qū)基本沒有什么體驗(yàn)。

價(jià)格情況

項(xiàng)目還未上市，以周邊做個(gè)參考：

1、榕發(fā)錦珹大觀：超高層改善盤，去年毛坯成交均價(jià)3.2W
2、首融府：次新改善盤，二手均價(jià)2.9W
3、新榕亦川：高得房率洋房，毛坯均價(jià)3.3W
4、國貿(mào)榕上：安商盤商品房，毛坯2.8W

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，個(gè)人預(yù)計(jì)定價(jià)會(huì)在3W左右，高層價(jià)差會(huì)高一些，總價(jià)差不多420W左右。

對(duì)比目前周邊的新盤，新榕亦川起步165平，左海隱翠起步180平，總價(jià)不在一個(gè)區(qū)間。

剩余就榕發(fā)錦珹大觀，超高層的大盤，大部分戶型也是169平以上，競(jìng)爭(zhēng)性也一般。

目前來看主要對(duì)手主要是即將上市的福厝紫陽縵宸，戶型面積接近，都是小型社區(qū)。

差別在于，縵宸是小高層，得房率更高一點(diǎn)，距離地鐵也更近，周邊生活氣息更濃。

新榕和硯更安靜，周邊不利因素也少，加上還有高層的景觀。

兩個(gè)項(xiàng)目目前來看，主打都是地緣客，就看地緣更側(cè)重哪一點(diǎn)了。

總的來說，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位算是貼合板塊需求，加上體量不大，無非是市場(chǎng)對(duì)新榕的認(rèn)可度如何，以及最終房企會(huì)如何定價(jià)了。

盤點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，優(yōu)勢(shì)在于高層有景觀視野，周邊配套尚可，去庫存壓力不大，劣勢(shì)在于社區(qū)太袖珍，沒有公區(qū)體驗(yàn)，特別對(duì)比目前的新盤市場(chǎng)，房企市場(chǎng)認(rèn)可度一般，周邊新盤庫存不小。

對(duì)于地緣而言，無非是評(píng)估最終的價(jià)格是否存在溢價(jià)，目前二內(nèi)晉的樓市，供應(yīng)量整體較大，改善盤卷的也比較嚴(yán)重。

題外話

這幅地塊更大的討論度還是集中在當(dāng)時(shí)土拍，建發(fā)進(jìn)場(chǎng)舉牌，最終被本土國企搶奪，這個(gè)場(chǎng)面放在以前是難以想象。

對(duì)于這幅地塊，看上去有一種建發(fā)朗云的既視感，兩棟樓的小區(qū)，靠景觀做賣點(diǎn)，房企操盤袖珍盤也有案例，不過最終拿地的意愿也不高。

目前福州市場(chǎng)，基本被國企壟斷了，部分國企更是一門心思卷改善。

前幾年福州的改善代表就是建發(fā)，如今在海哥的燈塔面前，阿發(fā)也顯得稚嫩。

只不過建發(fā)在福州的改善出圈，也經(jīng)歷了很長(zhǎng)的磨合期，前幾年榕墅灣被坑，也是當(dāng)時(shí)的輿論風(fēng)向標(biāo)，后來靠著養(yǎng)云成功出圈，開始在福州遍地各種云。

回看福州的本土國企，目前還沒有哪個(gè)操盤的改善盤，有熱銷出圈的表現(xiàn)。

在這種操盤表現(xiàn)下，不少還一股腦做高改等產(chǎn)品，只能說志向宏大，只不過市場(chǎng)終究是用數(shù)據(jù)說話。