猛，廣鋼15萬(wàn)方商場(chǎng)，要來(lái)咯

萬(wàn)眾期待，廣鋼大商場(chǎng)！

在今年的土地藍(lán)皮書上，廣鋼1號(hào)地再次殺出重圍。

這一次廣鋼失去的一定要加倍拿回來(lái)，從原來(lái)的10萬(wàn)方商業(yè)，變成了15萬(wàn)方的商業(yè)，打一場(chǎng)翻身仗。

這幾天大家群里討論度很高，我們匯總了一下幾個(gè)重點(diǎn)：

1）目前方案不會(huì)再配住宅了，15萬(wàn)平的商業(yè)綜合體，容積率3.8；

但方案最終還沒(méi)定，會(huì)根據(jù)引入房企的需求來(lái)做定制化調(diào)整，但大方向是這樣，純商業(yè)體量會(huì)大約在10-15萬(wàn)。

作為對(duì)比，聚龍灣太古里，15萬(wàn)方；天匯廣場(chǎng)IGC，10萬(wàn)方；長(zhǎng)隆K11 Select，約8萬(wàn)平；萬(wàn)菱匯，約5萬(wàn)平...

2）廣鋼醫(yī)院一期地塊也再次進(jìn)入藍(lán)皮書，數(shù)不清多少次進(jìn)宮了，如果廣鋼1號(hào)地能順利出讓，那醫(yī)院有沒(méi)有機(jī)會(huì)坐上順風(fēng)車；

3）誰(shuí)來(lái)做？此前我們了解到的是兩家央企，都是重倉(cāng)廣州，在廣州有住宅在賣，有商業(yè)在運(yùn)營(yíng)的超大房企，綜合實(shí)力很強(qiáng)；

4）廣鋼、廣船贏麻了，未來(lái)打造人行天橋連接兩個(gè)板塊，鶴洞東地鐵站升級(jí)互聯(lián)；

5）白鵝潭再添實(shí)力選手，萬(wàn)象城+太古里+廣船+廣鋼1號(hào)地+COCO Park的超級(jí)芳村大道，真要成了。

先來(lái)聊聊大家最關(guān)注的誰(shuí)會(huì)成為廣鋼的天命之子。

呼聲最高的是華潤(rùn)。這也是廣鋼業(yè)主們?nèi)张我古?，給廣鋼1號(hào)地許配的如意郎君。

白鵝潭萬(wàn)象城年底開業(yè)，今年在旁邊拿多一個(gè)新的商業(yè)，給萬(wàn)象城助助興？

雖然，廣鋼和芳村只隔了兩個(gè)地鐵站，相距3公里左右，但肯定不會(huì)打架的。

廣鋼商業(yè)綜合體定位也會(huì)和白鵝潭萬(wàn)象城會(huì)錯(cuò)位，后者定位城市封面級(jí)別的頂級(jí)商場(chǎng)，是M1定位。

一個(gè)可以參考的點(diǎn)是，距離最近的兩個(gè)萬(wàn)象是深圳灣萬(wàn)象城和深圳萬(wàn)象天地，同樣相距3公里左右，

萬(wàn)象城是集齊馬、香、驢、貂等頂級(jí)奢侈品牌的商場(chǎng)，而萬(wàn)象天地主打年輕、潮奢，這不就有畫面了嗎。

但問(wèn)題是，南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力，一個(gè)是萬(wàn)億GDP的全國(guó)前三強(qiáng)區(qū)，每平方公里GDP約為54億元。

而荔灣還是嗷嗷待哺，等待二次發(fā)育的區(qū)域，地均GDP地僅有前者的不到1/2。

不過(guò)，這幾年華潤(rùn)加大了對(duì)廣州的投資，尤其是萬(wàn)象商業(yè)的投資，白鵝潭萬(wàn)象、番禺萬(wàn)象、白云萬(wàn)象、黃埔萬(wàn)象。

站在1號(hào)地上，也能眺望江對(duì)岸的海珠南泰，又一個(gè)緋聞對(duì)象。

雖然，華潤(rùn)并沒(méi)有參與廣鋼樓盤的開發(fā)，但廣鋼片區(qū)的后續(xù)建設(shè)是看到了華潤(rùn)身影的。前面提到的廣鋼醫(yī)院擴(kuò)建，實(shí)際上最早是工控跟華潤(rùn)集團(tuán)旗下的大健康平臺(tái)合作推進(jìn)。

不過(guò)，具體是誰(shuí)來(lái)做，現(xiàn)在都還沒(méi)定，尤其是各方都在爭(zhēng)取地塊更好的條件，希望以更好的價(jià)格拿到地塊。

但可以明確一點(diǎn)是，隨著廣州大力推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，廣鋼1號(hào)地迎來(lái)了前所未有的機(jī)會(huì)。

地塊內(nèi)部也早就是平整狀態(tài)了，房企接手就能開工。

怎么做？

分兩方面來(lái)講，先來(lái)看地塊的綜合配置。

廣鋼1號(hào)地位于11號(hào)線鶴洞東地鐵站，珠江金茂府旁，是廣鋼新城連接芳村大道和白鵝潭沿江經(jīng)濟(jì)帶的橋頭堡。

未來(lái)，廣鋼1號(hào)地塊會(huì)做成地鐵上蓋物業(yè)，廣鋼南區(qū)的業(yè)主們也能一站抵達(dá)。

廣鋼周邊的業(yè)主屬性和社區(qū)氛圍，注定了廣鋼購(gòu)物中心接下來(lái)有一個(gè)很重要的定位是“親子”、“中產(chǎn)家庭”、“年輕家庭”。

其實(shí)，一個(gè)好的商場(chǎng)并不總是高端的，也看到了很多人點(diǎn)贊的區(qū)域型商場(chǎng)，比如說(shuō)上海七寶萬(wàn)科，無(wú)論是業(yè)態(tài)、品牌、營(yíng)銷、服務(wù)都頗受好評(píng)和認(rèn)可，很有影響力。

上海閔行朋友的評(píng)價(jià)也很高。

目前，廣鋼商業(yè)配套分為兩塊，一是社區(qū)商業(yè)中心花灣天地，二是各個(gè)小區(qū)的沿街底商。

花灣天地，整個(gè)廣鋼的唯一商場(chǎng)，只有3層，總體量只有約9000方。

花灣天地的核心品牌是什么？肯德基。

更像是一個(gè)鄉(xiāng)下大賣場(chǎng)式的兒童樂(lè)園，只能滿足片區(qū)最基礎(chǔ)的逛街遛娃需求。

還有各個(gè)小區(qū)的小型商業(yè)引入的喜街品牌，做的還可以，但還是偏社區(qū)的。

另一方面，廣鋼最多的是社區(qū)底商，各小區(qū)有小商業(yè)，以買菜、快餐、美容和各類補(bǔ)習(xí)班為主。

這種散裝商業(yè)配套，廣鋼依靠20來(lái)個(gè)住宅小區(qū)，飽滿得溢出了。

整體來(lái)說(shuō)，廣鋼商業(yè)需求是很強(qiáng)的，被稱為城市中產(chǎn)聚集地的板塊，在日常購(gòu)物、遛娃、吃飯的消費(fèi)上都舍得花錢。

廣鋼是一個(gè)超過(guò)4萬(wàn)戶的超大型社區(qū)，還有2800戶的廣船，以及20萬(wàn)方的廣鋼TOD，廣鋼1號(hào)地的商業(yè)輻射面近4.5萬(wàn)戶。

按照每戶3-5人來(lái)計(jì)算，總居住人口在15-20萬(wàn)左右，是可以支撐起一個(gè)中大型商業(yè)中心消費(fèi)。

商場(chǎng)總是會(huì)比住宅要來(lái)的晚，這是商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)理念，現(xiàn)在的廣鋼、廣船交付入住已經(jīng)到時(shí)候了。

廣鋼1號(hào)地改規(guī)引起的軒然大波，也是業(yè)主苦無(wú)大型集中式購(gòu)物中心久矣，各個(gè)小區(qū)底商的小打小鬧就是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，需要的是一個(gè)大玩家。

1號(hào)地的到來(lái)，意味著廣鋼近兩年已經(jīng)補(bǔ)足了地鐵和商業(yè)的兩塊短板，而教育、樓齡、居住氛圍這些優(yōu)勢(shì)，未來(lái)是學(xué)鐵商兼?zhèn)涞拇笮途幼∩鐓^(qū)。

廣鋼1號(hào)地最特別的點(diǎn)在于，它不只是廣鋼的商場(chǎng)。

它是能融入白鵝潭商業(yè)中心的一個(gè)商場(chǎng)，也是廣鋼融入白鵝潭發(fā)展的唯一一把鑰匙。

最關(guān)鍵的是廣船與廣鋼的天橋，廣船出了幾版規(guī)劃圖和效果圖，通過(guò)鶴洞東連接廣鋼是一直存在的長(zhǎng)期規(guī)劃。

在廣船規(guī)劃中，地面二層規(guī)劃建設(shè)高線公園，空中高架連橋跨越芳村大道，無(wú)縫連接廣鋼，共同形成約60萬(wàn)方“T”型城市中心綠軸。

對(duì)內(nèi)分支多個(gè)空中廊橋、商業(yè)休閑平臺(tái)連接至一期與二期各地塊。

換言之，這座天橋建起來(lái)，不單是連接廣鋼一號(hào)地和廣船商業(yè)，更是將廣鋼融入到了整個(gè)白鵝潭的發(fā)展之中。

看規(guī)劃圖，廣船和廣鋼會(huì)在鶴洞東地鐵站上打造一個(gè)城市核心廣場(chǎng)和城市客廳。

廣鋼1號(hào)地的推進(jìn)也是利好廣船，其江邊的整體規(guī)劃雖然是一個(gè)超大的城市商業(yè)中心，但一期并沒(méi)有做集中式的大盒子商業(yè)。

璇灣坊濱水商業(yè)開街后，也是多一個(gè)選擇。

對(duì)白鵝潭來(lái)說(shuō)，廣鋼1號(hào)地打造的購(gòu)物中心可以嵌入11號(hào)線的文旅地鐵脈絡(luò)之中，與兩站之隔的太古里，三站之外的萬(wàn)象城在芳村共襄盛舉。

憑借這幾個(gè)項(xiàng)目，白鵝潭有機(jī)會(huì)和天河路掰掰手腕的，但以現(xiàn)在商業(yè)濃度，要想真正的破圈，還是要有更多的商業(yè)落地。

值得注意的是，太古也基本明確二期會(huì)是LUXURY BRAND，也就是奢侈品品牌，與現(xiàn)在的首開區(qū)不是同一個(gè)概念，品牌會(huì)往上走。

只有聚集起來(lái)的商業(yè)，才有商業(yè)區(qū)的作用，商業(yè)密度越高帶來(lái)的加持，得以虹吸城市人流，帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。

萬(wàn)象城2026年下半年開業(yè)；

太古里二期2027年開業(yè)；

屬于白鵝潭的商業(yè)時(shí)刻，又多了一個(gè)重磅砝碼。