加快優化房地產融資制度

今年的《政府工作報告》提出，著力穩定房地產市場。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。3月16日，國家金融監督管理總局黨委召開擴大會議，強調進一步發揮“保交房”白名單制度作用，加快建立與房地產發展新模式相適應的融資制度。

加快構建房地產發展新模式，這是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。房地產產業鏈條長、關聯度高，從長遠看仍有較大發展潛力和空間，保持房地產市場供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，有利于促進我國經濟實現質的有效提升和量的合理增長。

如何構建新模式？搭建“三大基礎制度”是關鍵，即房地產開發制度、融資制度、銷售制度。一方面，從開發環節看，要做實“項目公司制”，也就是說，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部則履行投資人責任，總部不得在項目交付前違規抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅等。由此，房企總部的風險與房地產具體項目的風險得以隔離，盡可能避免風險傳染與蔓延。另一方面，從銷售環節看，要推進“現房銷售制”，實現“所見即所得”，進而從根本上防范交付風險；繼續實行預售的企業，則要規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

相較于上述開發制度與銷售制度，融資制度則更多貫穿于房地產行業的全流程、各環節，加快建立與房地產發展新模式相適應的融資制度，要推行“主辦銀行制”，這是在“保交房”工作中探索出來的、行之有效的辦法。也就是說，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。

“主辦銀行制”緩解了此前面臨的兩大難點。一是避免火燒連營式的風險蔓延。此前，一個房地產項目通常有多家授信銀行，一旦項目出險，各家銀行為了損失最小化，往往爭相抽貸、斷貸，生怕跑得更晚損失更大，容易導致風險蔓延，甚至將部分暫遇困難的項目拖入徹底無法挽回的困境。在主辦銀行制的作用下，主辦銀行與項目公司形成了利益共享、風險共擔機制，這讓銀企雙方坐下來共同想辦法，減少大面積抽貸、斷貸行為，穩定房企的融資預期。二是有效緩解銀企雙方的信息不對稱問題，促進房地產與金融正常循環。當房地產項目的開發、建設、銷售等資金均存入主辦銀行，主辦銀行能夠更加全面、準確地分析、判斷該項目的財務狀況與發展前景，從而能夠根據具體項目的差異化需求，為其提供更加適配的綜合金融服務，既可實現共贏，又能推動房地產市場平穩運行。

建立與房地產發展新模式相適應的融資制度是一項綜合性、系統性工作，還需要多方配合、協同發力。例如，進一步發揮“城市房地產融資協調機制”作用，以城市為單元，實施項目“白名單”制度。其中，城市政府牽頭協調，按照公平公正原則，向該城市行政區域內的金融機構推送房地產項目“白名單”；金融機構按照市場化、法治化原則，評估協調機制推送的支持對象，尤其對那些開發建設暫遇困難、但資金能夠平衡的項目予以支持，在溝通更充分、了解更全面的情況下作出更加科學的決策。（作者：郭子源 來源：經濟日報）