上海樓市的邏輯被顛覆了

　　你要說難吧，其實真不難。

　　從上世紀50年代的工人新村算起，上海樓市走了70多年，從內環到郊環發展出134個板塊，存量住宅有800多萬套。

　　只要有房票、有預算，總能買到一套。

　　但你要說容易吧，也確實不容易。

　　從800萬套里挑出最適合自己的那一套，就像大海撈針。

　　更麻煩的是，現在的市場邏輯跟以前完全不一樣了。

　　以前閉著眼睛買，都能吃到城市發展的紅利；現在買房，得一步步推演，踩坑就完蛋。

　　關鍵市場還分化的很厲害。

　　今天就跟大家聊聊，在這個分化的市場里，怎么用一套“新六邊形法則”來挑房子。

　　不是教你怎么投資發財，而是幫你找到一套自己住著舒服、以后萬一要換房也好出手的房子。

　　先要理解城市

　　先說說地段。

　　老上海人都知道一句話：投資選浦東，自住選浦西。

　　圖源網絡

　　這話現在看，依然有道理的，但要加點新解釋。

　　浦西這邊，核心是“配套溢價”。

　　現在浦西買房，光看環線和“上只角”不夠了。

　　靠近地鐵、學校、三甲醫院、星級公園的老房子，哪怕樓齡老一點，價值下限都很穩。

　　不管是對年輕人還是老年人來說，都是即時滿足需求。

　　曹楊板塊就是個典型例子。

　　房子是又老又破，但是現在也成交火熱。

　　住在這里就是方便，而且現在價格跌下來也超級便宜。

　　浦東這邊，核心是“產業溢價”。

　　浦東就是上海的“深圳”，這里沒有老上海那種地段鄙視鏈，一切由兩點決定：產業+學校。

　　新上海人沒有老上海的地段情結，哪里有好工作、哪里孩子能上好學校，哪里就是市中心。

　　在浦東，產業帶來的高收入人群集聚，決定了這個區域的房價天花板。

　　陸家嘴、張江、前灘、聯洋，這些地方都曾受益于產業發展。

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　　產品出價值

　　說完地段，再說產品。

　　上海的房子，已經到了3.5代。

　　0代產品是老破小，沒什么小區概念，戶型也是上世紀的需求。

　　放到現在看，功能上 已經不夠用 了。

　　如果沒有頂級地段和優質學區加持，這類房子的金融屬性會越來越弱。

　　當然市區的老破小依然有獨特價值，因為300萬以內的新房市場在市區是空白。

　　但凡是這個預算的、又想買市區，也沒有其它選項。

　　1代、2代產品稍微好點，但也開始顯老了。

　　最典型的問題就是停車難。

　　尤其在市區，這些小區當年設計的時候，壓根沒把汽車保有量增長考慮進去。

　　現在下班回家搶車位，成了每天的必修課。

　　基本上2015年前后，第三代住宅就全面開始了。

　　人車分流是標配，物業服務水平在線，戶型方正實用，功能性和舒適性兼顧。

　　上海去年9月還出臺了“好房子”量化標準，3.5代住宅正式登場。

　　是上海住宅的又一次全面提升，也意味著差房子，會越來越邊緣化。

　　像陸家嘴北濱江這里：

　　老破小榮成小區，單價6萬；老商品房濱江茗園，單價8萬；次新房九廬15萬。

　　如果這里有新的3.5宅，價格肯定會更高。

　　這差價里，地段的因素相對比較小，很大一部分就是產品力的溢價。

　　對于買房人來說，一分價錢一分貨，當然現下也沒必要強行大幅拔高預算追求更好的。

　　六要素也在變

　　傳統的買房六要素——交通、配套、學區、增值保值、居住體驗、價值認同，權重可能也在發生變化。

　　交通：從“黃金萬兩”變成“流通下限”

　　以前是“地鐵一響，黃金萬兩”。

　　現在上海地鐵里程全球第一，內中環基本不缺地鐵了。

　　地鐵的作用，從“拉高房價上限”變成了“保證流通下限”。

　　也就是說，有地鐵也不一定就能賣得貴，沒地鐵的房子肯定不好賣，。

　　配套：醫院和公園，比大商場更重要

　　這個變化很實在。

　　上海老齡化程度擺在那里，加上年輕人現在消費降級，公園露營比商場買買買更受歡迎。

　　學區：從“瘋漲”到“剛需”

　　學區房的熱度確實下來了，高興花園前幾年跌慘了，但今年成交量又在回升。

　　對于家長來說，學區依然是剛性需求。

　　只不過大家對于學區房的預算在降低，更加務實了。

　　居住體驗：改善為王

　　這個是硬趨勢。

　　我們自己做業務的感受也是，現在買房，置換的事特別多的。

　　既然是置換，肯定是希望差換好。

　　什么叫住得更好？

　　人車分流、干掛石材/鋁板外立面、優質物業、合理的戶型功能——這些都是底線。

　　還有更細的：兒童房的收納空間、雙套房設計讓老人和孩子各有隱私、全屋智能系統……現在的開發商，在這些細節上卷得很厲害。

　　價值認同：共識就是溢價

　　這個說起來有點虛，但確實存在。

　　老上海人眼里的頂級地段是衡復風貌區、淮海路、南京路。

　　新上海人眼里的頂級地段是黃浦江兩岸——陸家嘴濱江、徐匯濱江、前灘。

　　大家都覺得這里好，這里就真的好。

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　　不要單純為便宜買單

　　以前買房，大家最關心的是“以后能漲多少”。

　　那現在看房，租售比是個很好的切入點。

　　現在一些區域的租金收益率，已經開始高于定期存款利率了。

　　這不是說買房投資多劃算，而是說房子的“居住價值”正在回歸。

　　浦東世博板塊的上鋼六村，一套40平的二手房總價160多萬，同戶型月租金4000塊左右，租售比3%。

　　當然，不是說讓大家去買老破小收租。但租售比這個指標，可以幫我們篩選房子。

　　買房子的時候，不妨多問自己一句：這房子如果我自己不住，租出去好租嗎？

　　能租多少錢？這個問題背后，藏著很多關于這套房子真實價值的答案。

　　最后

　　寫到最后，想說個簡單的道理。

　　以前買房，大家都在賭——賭房價會漲，賭自己能接住最后一棒。

　　現在這個游戲玩不下去了，市場分化，二八定律顯現。

　　那現在怎么買？

　　看懂產業和人口的方向；

　　選對當下住著舒服、未來也好流通的板塊；

　　鎖定產品力過關的品質小區；

　　這套邏輯，不保證你能發財，但能保證你買到的房子自己住著舒服，以后想換房的時候，也不至于砸手里。

　　如果你還在觀望考慮是否要出手，我們或許能夠幫你分析分析。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。