貝殼四季度業(yè)績惡化，19億元天價(jià)薪酬引爭議

房產(chǎn)交易及金融服務(wù)業(yè)務(wù)堪憂，四季度形勢更加嚴(yán)峻。

作者 | 資市分子

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的第五年，作為房產(chǎn)交易龍頭的貝殼，其年報(bào)數(shù)據(jù)無疑是觀察市場冷暖的重要窗口。

2025年，貝殼交出了一份復(fù)雜而微妙的成績單：總營收勉強(qiáng)維持住了正增長的體面，但利潤端卻已感受到來自深水區(qū)的寒意。

表面上，公司通過門店擴(kuò)張和用戶活躍度的提升，試圖向外界傳遞規(guī)模底盤依舊穩(wěn)固的信號；但另一面，存量房與新房的交易額雙雙下滑，直接拉低了整體毛利水平。

面對房產(chǎn)交易難以逆轉(zhuǎn)的下行壓力，貝殼不得不加速向“非房產(chǎn)交易”領(lǐng)域?qū)で笤隽浚课葑赓U服務(wù)一躍成為最亮眼的增長極，讓這家公司在外界的認(rèn)知中，逐漸從“交易平臺”向“居住服務(wù)商”轉(zhuǎn)變。

然而，在這輪艱難轉(zhuǎn)型的背后，新業(yè)務(wù)板塊中金融服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控隱憂、回款能力的邊際變化，以及資本市場的信心波動(dòng)，都讓貝殼的未來充滿了更多不確定性。

01

凈利銳減，核心主業(yè)深陷調(diào)整

貝殼的壓力顯而易見。

2025年，貝殼全年實(shí)現(xiàn)收入946億元，較2024年的935億元微增1.2%，但凈利潤從2024年的40.78億元銳減至29.91億元，降幅高達(dá)26.65%。經(jīng)調(diào)整后的凈利潤為50.17億元，也遠(yuǎn)低于2024年的72.11億元。

這份“增收不增利”成績單背后，是核心主業(yè)持續(xù)承壓的縮影。

具體來看，存量房業(yè)務(wù)凈收入為250億元，同比下降11.3%；新房業(yè)務(wù)凈收入為306億元，同比下降9.1%。二者貢獻(xiàn)利潤的降幅更為明顯，分別同比下降19.29%和8.4%。受此影響，公司整體毛利率從2024年的24.6%下滑至21.4%。

盡管經(jīng)營壓力陡增，貝殼在門店布局和用戶觸達(dá)上并未收縮。截至2025年末，其門店總數(shù)達(dá)61139家，同比增長18.5%；移動(dòng)月活躍用戶數(shù)平均為4380萬名，略高于上年。

然而，規(guī)模擴(kuò)張并未有效對沖交易額的下滑。

2025年平臺總交易額為3.18萬億元，同比減少5%。其中，存量房交易總額2.15萬億元，同比減少4.2%；新房交易總額8909億元，同比減少8.2%。

若聚焦第四季度，形勢更顯嚴(yán)峻。

2025年第四季度，貝殼營收221.9億元，凈利潤只有8785萬元，分別同比下滑28.71%，84.95%。該季房產(chǎn)總交易額同比下降36.7%，存量房與新房交易額的降幅分別達(dá)到35.3%和41.7%。

在業(yè)績承壓的背景下，貝殼仍通過股份回購與分紅回饋股東，全年斥資9.21億美元實(shí)施回購，并預(yù)計(jì)派息約3億美元。

02

19億元股份，天價(jià)薪酬再引熱議

財(cái)報(bào)顯示，2025年貝殼股份支付薪酬19.04億元，較2024年27.26億元有所回落，但仍是巨額支出。這也是導(dǎo)致貝殼凈利潤與經(jīng)調(diào)整凈利潤懸殊的核心因素之一。

2023年，貝殼股份支付薪酬29.8億元，彭永東約7.13億元、單一剛約5.07億元，合計(jì)拿走12.2億元，占比41%；2024年兩人合計(jì)6.81億元，占比25%，其中彭永東總約4.01億元、單一剛約2.99億元。

若按40%占比推算，彭永東和單一剛兩人2025年股份薪酬合計(jì)近8億元；按25%占比推算，兩人股份薪酬合計(jì)約5億元，完整數(shù)據(jù)仍待詳細(xì)財(cái)報(bào)披露。

2021-2024年，彭永東和單一剛四年總薪酬已達(dá)30多億元，堪稱中國企業(yè)創(chuàng)歷史紀(jì)錄的打工皇帝。

面對高管薪酬?duì)幾h，貝殼官方曾作出解釋，稱兩位創(chuàng)始人的薪酬中，絕大部分為2022年5月貝殼香港上市時(shí)，為滿足港股同股不同權(quán)架構(gòu)要求而授予的限制性股票，按照會(huì)計(jì)直線攤銷法計(jì)入“股權(quán)薪酬”科目，并非傳統(tǒng)意義上的現(xiàn)金薪酬，且彭永東在此前從未出售、轉(zhuǎn)讓過相關(guān)股票，并未實(shí)際變現(xiàn)。

但冰冷的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)難以抹平基層從業(yè)者的心理落差，“高管拿天價(jià)薪酬、基層賺辛苦錢”的矛盾被無限放大，最終引發(fā)經(jīng)紀(jì)人集體聲討，成為全網(wǎng)熱議的話題。

為緩解爭議，彭永東與單一剛一年內(nèi)累計(jì)捐贈(zèng)約8.4億元，設(shè)立專項(xiàng)基金保障員工健康。

2025年12月，彭永東首次出售個(gè)人所持900萬股貝殼A類股，將稅后所得約4.4億元全部用于公益，其中50%用于應(yīng)屆畢業(yè)生租房幫扶，另50%用于提升居住服務(wù)者及其家庭成員的健康醫(yī)療水平。

2026年2月24日，在貝殼和鏈家即將迎來25周年之際，彭永東與單一剛再度聯(lián)手，捐出1000萬股A類普通股，價(jià)值約4億元，專項(xiàng)設(shè)立“健康家貝守護(hù)金”。

但大額捐贈(zèng)未能消除核心質(zhì)疑：中介行業(yè)財(cái)富分配是否公平，高管高薪是否與業(yè)績、責(zé)任匹配。

03

節(jié)流開源，去年減員近1.6萬人

面對主營業(yè)務(wù)的滑坡，貝殼在成本管控與業(yè)務(wù)拓展上展現(xiàn)出極強(qiáng)的執(zhí)行力。

在“節(jié)流”方面，公司通過壓縮管理費(fèi)用、市場費(fèi)用及縮減人員規(guī)模來優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

一般及行政費(fèi)用：由2024年的90億元減少9.9%至2025年的81億元，主要由于股份支付薪酬費(fèi)用及信用損失準(zhǔn)備減少；

銷售及市場費(fèi)用：由2024年的78億元減少5.8%至2025年的73億元，這體現(xiàn)了公司人工成本、廣告及推廣費(fèi)等項(xiàng)目的減少；

雇員總數(shù)：截至2025年年末雇員人數(shù)為11.92萬，2024年年末時(shí)該數(shù)據(jù)為13.51萬。

貝殼2025年第四季度還產(chǎn)生了部分一次性用于公司“成本優(yōu)化舉措”的費(fèi)用，這從側(cè)面反映出公司在組織調(diào)整上的力度。

在“開源”層面，以房屋租賃服務(wù)為代表的“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”成為彌補(bǔ)主業(yè)缺口的重要力量。

房屋租賃服務(wù)方面，2025年貝殼在管房源量超過了70萬套，同比增長了62%。該業(yè)務(wù)凈收入219億元，同比增幅52.8%；貢獻(xiàn)利潤18.79億元，同增162.86%。貝殼儼然已站穩(wěn)“二房東”角色。房屋租賃服務(wù)貢獻(xiàn)利潤率同比也提升了3.6個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。其中“省心租”模式成為盈利的關(guān)鍵，貝殼為業(yè)主及租戶提供租賃代理服務(wù)及租期管理服務(wù)，業(yè)主保留物業(yè)的控制權(quán)及實(shí)益權(quán)益。

家裝家居業(yè)務(wù)也給貝殼貢獻(xiàn)了收入增長。該業(yè)務(wù)凈收入154億元，增幅4.4%；貢獻(xiàn)利潤48.44億元，增幅6.72%。

此外，貝殼還加強(qiáng)了對回款的管理。其應(yīng)收賬款由2024年的55億元壓降至2025年的39億元。

然而，即便通過多元業(yè)務(wù)開源與嚴(yán)格控費(fèi)，依然未能完全抵消存量房及新房業(yè)務(wù)下滑帶來的沖擊。截至2025年末，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金及短期投資總額降至555億元，較上年同期的616億元減少61億元。

04

金融業(yè)務(wù)的合規(guī)隱憂與透明度拷問

在貝殼的業(yè)務(wù)版圖中，新興業(yè)務(wù)及其他的收入波動(dòng)值得警惕。該板塊凈收入從2024年的25億元銳減至2025年的16億元，同比下滑36%。

根據(jù)公司描述，該部分主要包括金融服務(wù)及其他新拓展業(yè)務(wù)。雖然公司曾表示金融服務(wù)的凈收入是此前增長的主因，但2025年的顯著下滑，則暗示著該業(yè)務(wù)或正經(jīng)歷深度調(diào)整。

貝殼在金融服務(wù)領(lǐng)域布局深入。

為了給平臺的金融服務(wù)賦能，貝殼甚至還開發(fā)了先進(jìn)的技術(shù)，核心體現(xiàn)就是為“理房通”創(chuàng)建電子錢包。據(jù)悉，電子錢包能用于貝殼生態(tài)系統(tǒng)及高頻率及高價(jià)值處理貨幣交易，本質(zhì)上是進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)賬、清算及結(jié)算的系統(tǒng)。

貝殼還提供融資擔(dān)保業(yè)務(wù)。貝殼在財(cái)報(bào)的“表外安排”中提及，“我們通過附屬公司為部分金融合作伙伴或個(gè)人出借人提供貸款額財(cái)務(wù)擔(dān)保。在借款人發(fā)生違約的情況下，我們有責(zé)任向出借人補(bǔ)償本金及利息付款。因此，我們實(shí)際上向出借人提供了信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。”

2025年上半年，貝殼的“其他成本”從2024年同期的9億元增長27.6%至11億元，其中主要原因便包括金融服務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)撥備和資金成本的增加。

據(jù)悉，貝殼在2014年建立的線上支付平臺理房通，在房產(chǎn)交易中提供數(shù)字支付處理服務(wù)。從北京理房通支付科技有限公司官網(wǎng)上看到，理房通可以在支付意向金、支付定金、支付首付款，以及支付尾款的環(huán)節(jié)參與交易。

涉及 金融服務(wù)，也給貝殼的管控提出了更高的要求。

從天眼查可以看到，理房通公司有11個(gè)立案信息，在2025年還有一個(gè)行政處罰記錄，處罰事由包括“未落實(shí)交易信息真實(shí)、完整、可追溯的要求”“違規(guī)進(jìn)行支付賬戶到銀行賬戶非同名劃轉(zhuǎn)”等。行政處罰對貝殼的口碑自然也會(huì)造成負(fù)面影響。

與此同時(shí)，一直以來，平臺在沉淀資金使用上的“不透明”遭到市場詬病。從貝殼APP上或許可以窺見一些細(xì)節(jié)。從APP上，貝殼提供的“金融服務(wù)”欄目中的一個(gè)功能，便是“贖樓”，也即“解除抵押”。

根據(jù)描述，這個(gè)金融服務(wù)提供兩款產(chǎn)品，其中之一便是利用首付款來解抵押，金額10萬元及以下平臺一次性收費(fèi)1000元/筆，10萬以上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為擔(dān)保金額*1%。

從貝殼每年二手房高達(dá)2.15萬億元的總交易額來看，類似服務(wù)對公司的風(fēng)險(xiǎn)管控提出了極高的要求。雖然公司在定期報(bào)告中有所提及，但在具體業(yè)務(wù)的資金流向、風(fēng)險(xiǎn)敞口及風(fēng)控措施上，信息披露仍有待進(jìn)一步透明化。

05

老股東不斷清倉套現(xiàn)

隨著行業(yè)環(huán)境的變化，貝殼業(yè)績的承壓也影響到了股東的信心。近些年來，貝殼直面著老股東不斷退出的尷尬。

公開信息顯示，2021年，戰(zhàn)略投資者融創(chuàng)中國分兩次大規(guī)模進(jìn)行了減持，套現(xiàn)超過了10億美元，并最終徹底清倉了貝殼股票。融創(chuàng)中國對外的口徑是“收回財(cái)務(wù)投資，支持聚焦主業(yè)發(fā)展”。

2024年至2025年，戰(zhàn)略投資者萬科也加速減持，最終于2025年11月完成清倉。萬科對此的解讀為“瘦身健體”之舉。

作為財(cái)務(wù)投資者的軟銀則在2022年進(jìn)行了減持，對此媒體還用“孫正義逃離貝殼”來形容，最終軟銀完成清倉。另一個(gè)為財(cái)務(wù)投資者高瓴資本同樣有減持的動(dòng)作。

關(guān)聯(lián)方和高管也在減持。

2023年6月，代表貝殼創(chuàng)始人左暉家族利益的信托宣布減持1190萬股貝殼股票，價(jià)值約1.8億美元。

副董事長、執(zhí)行董事徐萬剛通過其實(shí)際擁有的Blossom South Limited在2023年進(jìn)行了多次減持。

董事會(huì)主席，執(zhí)行董事，首席執(zhí)行官彭永東也于2025年展開了自貝殼上市以來的首次出售。但此次出售并非為了套現(xiàn)，而是為了兌現(xiàn)2025年4月承諾的900萬股捐贈(zèng)計(jì)劃。

面對減持和股價(jià)壓力，貝殼也拋出了回購和分紅方案，這些舉措在一定程度上起到了穩(wěn)定市場預(yù)期、對沖減持壓力的作用。但在主營業(yè)務(wù)尚未企穩(wěn)、新業(yè)務(wù)仍需驗(yàn)證的過渡期內(nèi)，如何通過持續(xù)的經(jīng)營改善和透明的公司治理，重建資本市場的長期信任，仍是貝殼需要持續(xù)面對的課題。