萬科一個時代落幕

萬科正在經歷的不僅是企業自身的危機，更是中國房地產行業從黃金時代轉向黑鐵時代的歷史性轉折。從2025年至2026年，這家曾經被視為行業標桿的房企，經歷了其四十年發展史上最劇烈的動蕩，標志著一個由職業經理人主導、高增長模式的地產時代徹底終結。

一、財務巨虧：創紀錄的820億元虧損

1. 虧損規模刷新A股歷史

? 2025年度業績預告顯示，萬科預計歸屬于上市公司股東的凈虧損約820億元，扣除非經常性損益后的凈虧損約800億元

? 這一數字較2024年494.78億元的虧損大幅擴大，虧損增幅超65%，相當于平均每天虧損超2.2億元

? 連續兩年累計虧損1314.8億元，創下A股房企虧損紀錄，虧損額甚至超過了公司當前總市值

2. 債務壓力與流動性危機

? 截至2025年三季度末，萬科有息負債總額高達3629.30億元，其中一年內到期的短期有息負債1554億元

? 同期貨幣資金僅656.80億元，現金短債比低至0.43，流動性缺口超900億元

? 凈負債率升至98.74%，逼近100%的行業紅線

? 2025年11月，萬科首次在公告中正式提出債券展期，涉及"22萬科MTN004"等債券，標志著這家長期被視為行業標桿的房企正式加入了尋求債務延期的企業行列

3. 主業盈利能力崩潰

? 2025年前三季度，房地產開發業務稅后毛利率低至2.0%，主業幾乎無利可圖

? 2025年上半年銷售額同比下降46%至690億元，降幅遠超中國百強房企的平均水平

? 僅2025年前三季度就新增計提存貨跌價準備91.93億元，截至期末存貨跌價準備余額高達227.32億元

二、管理層地震：25位高管離職與職業經理人時代終結

1. 郁亮時代的徹底落幕

? 2025年1月27日，郁亮辭去萬科董事會主席職務，由深圳地鐵集團董事長辛杰接任

? 2026年1月8日，萬科公告郁亮因到齡退休，辭去公司董事、執行副總裁職務，辭職后將不再擔任萬科任何職務

? 2026年3月23日，萬科發生工商變更，郁亮正式卸任法定代表人，由深鐵系出身的黃力平接任，標志著郁亮在萬科長達36年的職業生涯在法律層面徹底終結

2. 大規模高管離職潮

? 2025年1月至2026年3月，已有25位核心高管及區域負責人離職，覆蓋從董事會主席到城市公司負責人的各個層級

? 關鍵離職人員包括：

? 祝九勝：原董事、總裁、首席執行官，2025年1月27日辭去所有職務，后于2025年10月被采取刑事強制措施

? 辛杰：原董事會主席（2025年1-10月），2025年10月13日辭職

? 嚴勇：原首席營銷官，2025年10月離職，加盟建發房產

? 陳淑佳：原深圳公司營銷負責人，2026年1月離職，加盟越秀地產

? 袁源：原"唯家"上海區域總經理，2026年初離職，加盟中建東孚

3. 人才"國進民退"成定局

? 離職高管的流向清晰地反映了行業人才格局的結構性變化：嚴勇、陳淑佳、袁源等人選擇加盟建發、越秀、中建等國企或央企

? 黃婧、李緋等人則徹底離開地產行業，投身螞蟻集團、滴滴等互聯網公司

? 這背后是職業經理人對平臺穩定性、資源保障和個人安全感的重新考量

三、組織架構革命：40年來最大調整

1. "削藩式"改革

? 2025年9月，萬科啟動了被稱為"40年來最大"的組織架構調整

? 核心是撤銷運行近20年的"集團-區域-城市"三級管控架構，轉變為"總部-城市公司"兩級扁平化管理

? 原有的華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域等五大區域公司被取消

? 拆分后，萬科合計有北京公司、廣佛公司、深圳公司、上海公司等16個城市公司，由集團總部直管

2. 深鐵系全面接管

? 在新的組織架構中，集團總部加強了職能集權，設立了成本招采中心、投資發展中心、工程管理中心、產品管理中心等13個中心

? 財務層面出現新面孔——集團財務總監卜令秋，來自深鐵系，此前在深圳市特區建工集團有限公司任職

? 這場"削藩"改革直接導致大量區域高管的職權被架空或崗位消失，成為中層管理人員離職的最直接原因

四、表外融資體系爆雷與高管涉案

1. 祝九勝案細節曝光

? 2025年10月，萬科原總裁祝九勝被采取刑事強制措施

? 調查焦點集中在萬科通過博商資管、鵬金所搭建的表外融資體系，開展變相自融、資金空轉

? 博商資管總經理何卓等十余名核心人員同步涉案

? 萬科關聯公司借助鵬金所發行產品，資金又投入到萬科旗下地產項目，此舉涉嫌變相自融，可能涉及非法集資

2. 辛杰涉案失聯

? 原董事長辛杰（深鐵派駐）于2025年9月18日參加深圳一場會議后便"失聯"近一個月

? 2025年10月13日，辛杰因個人原因辭去董事長職務

? 深圳國資隨即派駐審計專班與工作組，全面接管經營

五、深鐵輸血：國資深度介入的新階段

1. 累計超300億元股東借款

? 深圳地鐵集團自2025年以來多次向萬科提供借款，助力其償還到期公開債務

? 截至2025年三季度末，深鐵累計向萬科提供超過300億元的股東借款

? 2026年1月27日，深鐵宣布再向萬科提供不超過23.6億元的股東借款，專項用于償還公司公開市場債券本金與利息

2. 從財務投資者到戰略控制者

? 深鐵集團從財務投資者轉變為戰略控制者，全面接管萬科經營

? 黃力平現任深圳地鐵集團黨委副書記、董事、總經理，他的接任標志著萬科從職業經理人主導轉向國資全面掌控的治理結構正式閉環

? 深鐵的支持已遠超一般股東義務，更多是戰略綁定下的無奈之舉，而非單純財務救助

六、行業背景：房地產舊模式的系統性失效

1. 三強對比：路徑不同，宿命同源

? 恒大：高杠桿、高負債、激進多元化，巔峰負債2.58萬億元

? 碧桂園：極致高周轉、下沉三四線，總負債1.7萬億元

? 萬科：聚焦一二線、表內合規、有息負債3612億元，以穩健著稱，卻栽在表外運作

? 根本原因只有一個：整個行業從增量增長進入存量出清，"拿地—融資—銷售"循環斷裂，所有模式的風險都被暴露

2. 房地產發展新模式的確立

? 2026年政府工作報告提出"著力穩定房地產市場"，"深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設"

? 新模式的核心在于三大制度的重構：房地產開發項目公司制、房地產融資主辦銀行制、商品房銷售現房銷售制

? "好房子"建設成為行業轉型的重要方向，住建部發布《關于提升住房品質的意見》，首次為"好房子"提供全國性清晰指引

3. 市場二八分化加劇

? 20%的城市因人口流入、產業集聚，逐步觸底企穩；大多數三四線城市，人口流出，進入漫長去庫存

? 住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等

? 房企大洗牌，從"三高"（高負債、高杠桿、高周轉）轉向質量深耕，優勝劣汰加速

七、深層含義：一個時代的終結

1. 職業經理人文化的徹底告別

? 郁亮的失聯標志著萬科職業經理人時代徹底終結

? 王石與郁亮曾用三十余年時間將萬科打造成行業標桿，但他們未能逃脫"時代有其有效期"的鐵律

? 盡管郁亮早在2018年就以"活下去"預警風險，但萬科仍被股權之爭的余波與多元化的慣性裹挾，錯過了調整的最佳窗口

2. 國資深度管控的新階段

? 深鐵集團累計向萬科提供了超300億元借款支持，但態度已從"無限兜底"轉向有額度、有條件的"防御性救助"

? 深圳國資派駐審計專班與工作組全面接管經營，意味著地產進入"去杠桿、去表外、去暴利"的新周期

? 萬科徹底告別王石、郁亮時代的"職業經理人"文化，進入由國有資本深度管控、強調風險控制和執行效率的新階段

3. 房地產估值邏輯的根本轉變

? 估值邏輯從"看土地儲備"轉向"看經營現金流"

? 發展模式從"規模杠桿"轉向"聚焦協同"

? 風險控制從"依賴政策"轉向"構建韌性"

? 行業的競爭邏輯從拼規模和速度，轉向拼品質、拼科技、拼服務

八、萬科的掙扎與未來

1. 自救措施與階段性成果

? 2025年全年保質交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套提前30天交付

? 已完成近兩年需交付量的70%，交付高峰期基本度過，后續交付壓力顯著下降

? 開發業務管理費用實現連續兩年下降，成本管控成效初顯

2. 經營服務業務的亮點

? 截至2025年三季度，經營服務業務實現收入435.7億元，同比保持平穩

? 萬物云、泊寓等經營服務業務被寄望成為穩定利潤來源

? 但這些業務規模有限，尚不足以支撐龐大體量，需證明無房地產高毛利率支撐下的可持續盈利

3. 債務重組進展

? 2026年1月，萬科成功推動三筆境內債券展期，合計規模約68億元

? 展期方案包括對每個賬戶實施不超過10萬元的固定兌付；回售部分本金的40%先行兌付；剩余60%展期1年

? 但萬科于2025年11月撤回了旗下萬緯倉儲物流公募REITs的上市申請，資產盤活計劃遭遇挫折

4. 項目爛尾危機

? 萬科在全國多地項目陷入實質性停工或爛尾狀態

? 典型案例包括：四川眉山·萬科天府城、深圳·萬科三星工業區項目、西安·萬科城市之光、珠海·萬科海上城市三期等

? 這些項目的停工不僅影響已購房業主，也進一步削弱了市場對萬科的信心

九、歷史意義：中國房地產的轉折點

萬科的危機不是孤立事件，而是中國房地產行業系統性風險的總爆發。這家曾經最穩健的"優等生"的隕落，傳遞出幾個關鍵信號：

1. 舊模式的徹底終結

? "高負債、高杠桿、高周轉"的房地產舊模式已難以為繼

? 連最保守的頭部房企也未能幸免于行業系統性風險

? 房地產行業從增量擴張時代全面進入存量優化時代

2. 治理結構的根本性重構

? 職業經理人主導的治理模式在危機面前顯露出脆弱性

? 國資深度介入成為化解行業風險的必要選擇

? 未來的房企需要在市場化運營與國資監管之間找到新的平衡點

3. 行業邏輯的顛覆性改變

? 從"規模為王"轉向"品質為王"

? 從"預售制"逐步轉向"現房銷售制"

? 從"單一開發"轉向"開發+運營+服務"的復合模式

4. 風險出清的必然過程

? 萬科的表外融資爆雷是行業高速擴張期制度漏洞的總清算

? 祝九勝、辛杰、郁亮接連出事，不是個體道德問題，而是系統性風險的集中體現

? 這一過程雖然痛苦，但卻是行業走向健康發展的必經之路

結語：萬科的今天，就是中國地產的明天

萬科正在經歷的"一個時代的落幕"，實際上是中國房地產行業告別黃金時代、邁向穩健發展新階段的歷史性轉折。這場變革不僅是萬科一家的陣痛，更是整個行業從野蠻生長轉向規范發展、從規模擴張轉向質量提升的真實寫照。

郁亮在2026年1月8日退休后迅速失聯，萬科官網迅速撤下其照片，官方回應僅為"不清楚"。這種不尋常的狀態，遠超正常退休的范疇，象征著萬科職業經理人時代的徹底終結。

深鐵系黃力平的全面接掌，開啟了萬科國資主導的全新篇章。但擺在萬科面前的挑戰依然嚴峻：短期債務壓力、持續虧損的經營現狀、投資者信心的重建，以及深鐵管理模式與萬科原有企業文化的融合，都是新任管理層必須面對的難題。

萬科的命運既折射出中國市場經濟發展過程中的深層挑戰，或許也將開啟房地產甚而中國經濟走向新時代的必經之門。一個依靠杠桿與周期的時代落幕，一個回歸居住、合規與常識的時代開始。而萬科與郁亮的故事，將作為中國商業史上最冷峻的案例，警示后來者：在時代的洪流面前，沒有永遠的標桿，只有永恒的生存博弈。