政策金融雙賦能 京滬深樓市暖意涌動

來源：證券日報

　　以上圖片均為北京市某售樓處 李 冰 熊 悅/攝

　　本報記者 李 冰 熊 悅

　　春潮涌動，暖意漸傳。

　　一線樓市

　　“暖流”涌動，市場企穩態勢愈發清晰。緊扣“十五五”規劃中“推動房地產高質量發展”的戰略方向，錨定2026年政府工作報告“著力穩定房地產市場”的部署，政策引導與金融實踐同向發力，持續激活一線市場，推動房地產行業良性循環。

　　2026年2月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》）。截至3月25日，該項新政已落地實施滿1個月。上海鏈家研究院數據顯示，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房成交2.24萬套，成交量較2025年同期增長11%。不只上海，目前北京、上海、深圳三地已同步下調個人住房貸款利率與首付比例，三地因城施策優化舉措全面落地，相關政策已進入平穩觀察期。

　　《證券日報》記者專程赴京滬深三地開展實地調研，面對面對話金融機構從業者、房產經紀人員、購房居民、售房業主等多方市場主體，全方位摸排一線市場真實情況。綜合調研情況來看，三地核心區域樓市已呈現企穩態勢，貸款購房的剛需及改善型需求成為當前市場交易的核心主力。

　　政策、金融雙發力

　　切實降低置業成本

　　在宏觀政策框架下，京滬深三地均推出了因地制宜的樓市松綁政策，從放寬限購、優化商貸政策到加大住房公積金支持等，精準支持居民合理住房需求，形成政策合力。

　　前述《通知》顯示，對住房限購、公積金貸款、個人住房房產稅等七方面政策進行優化調整。在此基礎上，當地商業用房信貸政策進一步優化。自3月16日起，上海市商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。

　　上海鏈家研究院負責人李根在接受《證券日報》記者采訪時表示：“當前上海鏈家日均帶看量較樓市新政前增長30%，日均新增客戶量較新政前增長51%，客戶入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。”

　　北京則在2025年先后發布兩份進一步優化調整房地產相關政策的通知文件。2025年8月8日，政策放寬五環外限購，即在五環外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數；2025年12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會等部門再次發布樓市新政，調整非本市戶籍居民家庭購買五環內、五環外商品住房的繳納社會保險或個人所得稅年限，并在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房。

　　記者從多家國有大行了解到，目前北京商業房貸以5年期以上LPR（3.50%）為定價基準，多家銀行實際執行利率普遍為3.05%。記者測算發現，以購買五環內二套住房為例，貸款100萬、等額本金分30年還清，對比2025年12月24日前執行的3.45%利率，新政后月供可減少百元以上，累計還款總額能節省數萬元。

　　深圳市自2025年9月6日起施行優化調整房地產政策措施，包括優化調整個人住房信貸政策等。其中，商貸利率不再區分首套住房和二套住房。

　　“去年以來，一線城市密集出臺降低首付比例、下調貸款利率、優化限購限貸等調控措施，有效降低了居民購房門檻，形成了強有力的金融支持組合拳，帶動了市場情緒邊際修復。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《證券日報》記者表示，究其原因，一方面是新政顯效，有效帶動了潛在購房需求釋放；另一方面，核心城市優質板塊價格已逐步接近合理水平。當前市場呈現明顯的結構性分化特征，核心城區優質項目交易活躍度較高，而遠郊區域庫存壓力仍存。

　　一系列政策組合拳疊加金融賦能，一線城市樓市交易活躍度持續提升。3月16日，國家統計局發布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，70城商品住宅銷售價格環比降幅持續收窄。

　　國家統計局數據顯示，2月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%；一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點，其中北京和上海分別上漲0.3%和0.2%。

　　“從客觀數據看，一線城市樓市已經出現了積極表現，尤其是房價的調整和政策效應的釋放，已經發揮了非常好的綜合效應。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴《證券日報》記者，就上海樓市而言，此輪市場成交放量并非單一因素驅動，而是多重利好因素作用疊加的結果：一是政策紅利持續釋放，金融賦能精準滴灌，為市場注入強勁動力；二是價格調整到位，信心逐步修復；三是潛在需求客觀存在。

　　中介“忙起來”

　　見證一線樓市暖意

　　“向陽花木易為春”，一線房產買賣經紀人最能敏銳感知樓市的暖意。在新政的賦能下，京滬深樓市交易活躍度顯著提升。

　　“早上七點吃了三個雞蛋，一直忙到晚上八點多。”北京新房銷售員李凱（化名）的親身經歷，生動展現了新政落地后的市場熱度。他坦言，僅周六一天就完成7單簽約，連午飯都要提前預定。李凱的情況并非個例，而是京滬深三地房產經紀人中的普遍現象。

　　夜幕降臨，北京市西城區某房產中介門店依舊燈火通明，三間簽約室座無虛席。墻上掛滿業主與購房者送來的錦旗，打印區不斷輸出著房屋交易合同，處處透著忙碌的氣息。北京二手房經紀人張麗（化名）在接受采訪時，咨詢與帶看電話接連不斷。她告訴記者，近期客戶約看、業主掛牌、政策咨詢需求明顯增多，門店內部成交喜報頻頻刷屏。僅3月14日當日，區域成交量便超170單，其中4個大區成交5單以上，9個大區成交4單。

　　千里之外的上海，房產中介同樣忙碌。經紀人陳俊（化名）即便到了晚上九點，仍在回復客戶的看房咨詢。他表示，年初以來市場節奏明顯加快，咨詢、帶看量持續上升。《通知》落地的當天，業內同行便迅速梳理解讀并轉發推廣，客戶咨詢量進一步攀升，中環內高性價比房源成交尤為活躍。

　　某房產交易平臺經紀人向《證券日報》記者提供的數據顯示，僅3月14日當天，該平臺上海二手房成交量便突破1400套。

　　這份忙碌的背后，是中介行業的主動求變。記者走訪發現，多家房產中介門店已加強政策培訓，確保經紀人精準掌握最新政策，熟練掌握首付比例、房貸利率調整等核心內容。房產經紀人的忙碌身影，成為當前樓市回暖最直觀的生動注腳。

　　交易兩端各有考量

　　助力產業鏈穩健發展

　　樓市新政的核心紅利，不僅惠及買房人，更深度惠及整個樓市生態，為行業良性循環注入了強勁動力。政策端精準施策、因城發力筑牢穩定基礎，金融端精準滴灌、主動作為形成合力，推動行業穩步向高質量發展邁進，實現樓市生態的正向閉環。

　　剛需購房者的感受是，“夠得著”的房子變多了。在北京工作的李輝從2025年初開始看房，因預算有限一直猶豫不決。原本只能負擔得起一居室，新政出臺后，現在能買得起小兩居，近期準備出手。

　　住在上海市閔行區的上班族劉宏也坦言，身邊非滬籍的同事朋友近期討論房子的話題增多，“現在政策利好，有朋友也在慢慢觀望，看看合適的房源”。

　　改善型群體借助政策東風，優化居住條件。置換需求的釋放，不僅盤活了存量房源，更提升了市場的流通性，助力樓市生態形成“賣舊買新”的良性循環。深圳的王宗旭計劃購入一套二手房，他表示：“目前還在觀望，主要是出于改善需求，想置換核心區域的房子，對我來說這算是一筆穩健的資產配置。”

　　與買房人積極入市相對應，賣房人的心態也在新政影響下發生微妙變化。有置換需求的賣房人成為新政的積極響應者，他們趁著市場熱度，主動掛牌、適度讓利，希望盡快售出房源以完成置換；也有部分賣房人掛牌只為變現離場，豐富了市場供給層次。

　　《證券日報》記者曾陪同購房者張俊洽談一套意向二手房。該房源掛牌價528萬元，談判前中介曾透露，按業主此前心理價位，成交價有望降至500萬元以下。然而談判過程中，業主態度卻發生明顯轉變，顯現出“惜售”心態，明確表示價格低于500萬元不予出售，此次洽談不足一小時，未能達成交易。不過，此類個別業主的惜售情緒，反而從一個側面折射出當前市場信心正逐步修復。

　　張麗向記者表示，自己負責片區的成交量確有回升，但房價并未出現普漲行情，僅部分核心區域的優質房源價格呈現小幅上漲態勢。

　　整體來看，新政落地后，京滬深樓市活躍度持續提升。無論是置換、變現還是觀望，市場主體都在根據自身需求尋找最優解。這種多元化的市場行為共同構成了健康有序的樓市生態，而活躍度的提升與交易的理性回歸，進一步鞏固了樓市企穩的態勢。

　　在曹晶晶看來，本輪政策優化呈現“因城施策、精準滴灌”的特征，通過購房資格梯度松綁與融資成本下調協同發力，切實降低了居民置業門檻。

　　更為重要的是，作為拉動整個樓市企穩回升的重要支點，一線樓市企穩修復將為市場持續釋放積極信號，有助于推動整個房地產市場鞏固基礎。

　　“當前一線樓市企穩已對產業鏈上下游帶來積極影響。以上海二手房為例，核心區域二手房交易持續活躍，直接帶動家裝、家居、家電等后續消費業務的快速增長。”嚴躍進表示，當房地產市場向好、企業資金狀況改善，疊加人們對高品質居住需求的提升，也會為AI、機器人等新興領域帶來更多的市場需求。

　　蘇商銀行研究院高級研究員杜娟表示：“房地產業鏈條長，上至建筑建材，下至裝修家電，覆蓋多個門類。樓市的企穩不僅是市場交易的回暖，更是整個產業鏈的復蘇與消費的拉動，這種多維度的正向反饋，不斷完善樓市生態，形成‘市場企穩、產業鏈復蘇、消費升級、生態優化’的良性循環。”

　　對于購房者，杜娟建議，首要的是滿足居住需求；其次是考慮購買力，關鍵是要量力而行、增強權益保護意識；第三是關注附加支出，需綜合統籌資金；第四是及時關注新政，爭取相關支持。

　　政策與金融雙向發力，不僅有效降低了居民購房門檻，更在緩解房企流動性壓力、拉動房地產上下游產業鏈復蘇等方面發揮了重要作用，為房地產生態實現良性循環、高質量發展注入持久動力。