上海樓市新政落地滿月考：多樓盤認購量倍增 二手房網簽系統多次崩潰

中經記者 楊讓晨 石英婧 上海報道

“系統又崩了。”日前，一位上海地產行業相關人士對《中國經營報》記者感嘆，由于近期上海樓市熱度升高，二手房網簽系統出現數次崩潰。

據上海網上房地產數據顯示，截至3月22日，上海3月二手房累計成交已達21443套，疊加月末翹尾效應，3月的成交 量有望突破3萬套，并且上海市二手房網簽系統因瞬時流量過大，多次卡頓崩潰。

網簽系統崩潰背后，歷經一個月樓市新政，在觀察人士眼里，今年3月上海房地產市場在全國范圍內活躍度最高。

2月25日，上海市發布“滬七條”，從限購松綁、公積金支持、稅費優化等方面優化樓市政策。上海鏈家研究院數據顯示，2026年2月25日至3月23日，上海市二手房已成交2.5萬套，成交量同比2025年增長10%，市場熱度仍在持續攀升。

新房市場也有積極性信號顯現。“從全國核心城市來看，上海目前表現出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年‘小陽春’行情中活躍度最高的城市。”中指研究院方面分析認為，短期來看，若當前市場情緒能夠延續，上海有望在3—4月“小陽春”行情中保持較高活躍度。克而瑞集團聯席董事長丁祖昱則表示，上海會成為全國房地產市場“小陽春”的龍頭。

新政落地首月樓市回暖

新政落地滿月，上海樓市表現不俗。

據上海鏈家方面提供的數據，新政首月期間，日均帶看量對比新政前增長30%，日均新增客戶量對比新政前增長51%，新增房對比新政前日均水平增長85%，客戶入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。

記者從中建東孚方面獲悉，日前公司旗下中環麓島二批次開盤，推售房源開盤即售罄，成為新政后上海樓市首個日光盤。據了解，該項目二批次共計推出79套房源，均價6.7萬元/平方米，總價在646萬—1045萬元之間。

保利上海方面告訴記者，上海樓市新政首月期間，公司項目的訪客量與成交量較新政前已實現翻倍增長。“目前活躍度已回升至2025年3月以來的近一年高位，3月新訪量較1—2月提升74%、成交較新政前增長三成，盤均到訪與成交達到全市競品的1.7倍，跑贏大勢，整體回暖速度明顯。”

“樓市新政對整個上海的房地產市場是一個長效政策支持，有了政策支持，對整體市場平穩有了非常好的預期，原先一些觀望需求，集中在二手房率先爆發了。”丁祖昱表示，二手房對新房市場的傳導也已經逐步開始，目前已有部分熱門板塊、優質項目入市加推，多個熱點項目也開始出現升溫態勢。

克而瑞數據顯示，2026年第10周上海商品住宅成交416套，環比上升19.88%，雖然整體仍與去年同期有一定差距，但已高于2026年至今周均水平（剔除春節周后周均成交377套）。

記者注意到，進入3月以來，開發商抓住上海樓市新政熱度，加速推盤節奏，認購率超過100%的樓盤項目越來越多。3月19日，華潤沄啟濱江官方數據顯示，項目四批次房源在認購第二日認購率就達到105%。

保利上海方面告訴記者，在新政首月期間，保利珺園項目日均來訪量較新政前提升30%，周均來訪超過460組。項目首開推售134套低密產品，首日認購率即突破102%，認購組數超過130組。“目前累計認購已超160組，認購率高達125%。”

位于上海市嘉定區南翔板塊的時代之城三期時代·云境項目，在3月22—23日的兩天時間內，累計認購達101組，成為2026年外環板塊首個認購破百組的新樓盤。

圖說：上海市嘉定區南翔板塊時代·雲境項目，日前成為2026年外環板塊首個認購率破百的新樓盤。

樓市新政加持下，上海豪宅市場更加火熱。“公司的沄啟濱江和外灘瑞府以及望云等項目，‘滬七條’新政后成交都很好。”華潤上海方面此前告訴記者。

在新政首月期間，保利上海的豪宅項目世博天悅來訪量較新政前增幅約25%，周均來訪約110組，成交套總價也有提升，5000萬元產品流速提升50%，成交套總價漲幅12.5%。

上海樓市“金三”成色足

“在新政后，到訪的客戶很多，不僅是上海本地客戶，不少蘇州、無錫甚至是臺灣的客戶都因為新政降低了購房門檻，選擇到項目看房。”日前，上海市青浦區一個樓盤項目的置業顧問如此對記者表示。

實際上，這并不是孤例。就在新政落地初期，中海地產旗下的多個項目就出現了“溫州看房團”。中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成的聯合體開發的旗下“全國地王”項目安瀾上海，在新政次日出現了浙C牌照豪車。安瀾上海此前首期推出了211套房源，其中包括430平方米大平層和575平方米復式，均價約在17.88萬元/平方米。

上海樓市政策在“滬七條”后調整仍在持續。3月16日，中國人民銀行上海市分行聯合國家金融監督管理總局上海監管局印發通知，正式宣布上海市商業用房（包括“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例從50%下調至不低于30%，本次下調幅度達20個百分點。

多輪政策加持下，上海樓市“金三”成色十足。

丁祖昱表示，上海會成為這一輪全國房地產市場“小陽春”的龍頭。“全國各地都會來‘小陽春’，但諸如上海的核心城市，‘小陽春’應該可以延續至5月。”

“新政后的市場表現不僅迅速擺脫了春節假期低成交態勢，其熱度甚至超越了節前的交易水平。這表明，本輪政策有效激發了購房需求，尤其是對二手房市場的刺激作用顯著，市場信心恢復較快。”中指研究院上海數據總經理張文靜告訴記者。

在未來，上海樓市或將繼續保持平穩健康發展。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，“滬七條”體現了上海綜合施策，發揮好存量和增量政策集成效應的導向，也符合2026年住房消費工作的相關要求。“2023年以來，上海市出臺了多輪房地產優化政策，綜合性和系統性很強，涉及限購、土地、金融、財稅等多領域的政策調整，發揮了非常好的組合拳效應。”

嚴躍進進一步表示，此次新政在降低購房成本的同時，也能夠進一步促進住房消費需求的積極釋放和供求關系的平衡，以進一步鞏固當前樓市穩中向好的態勢。對于即將到來的‘小陽春’關鍵時間點，疊加現有寬松政策，能夠更好地促進各類購房需求的進一步釋放，并和全年的去庫存等工作有更緊密的結合。

在“金三銀四”期間，房企也將繼續“促銷”。保利上海方面告訴記者，公司將全網宣發“保利知時節，先筑一城春”的全城聯動品牌活動。“緊扣‘好時、好質、好價’三大主題，打出系列組合拳，將政策紅利切實轉化為市場活力與客戶獲得感。”

華潤上海則錨定“好房子”戰略，開啟全維定制。華潤上海方面表示，位于嘉定區南翔板塊的時代·云境項目將從空間、功能等四個方面為購房者打造個性化生活定制。“以功能定制為例，項目讓空間適配真實需求，電視柜可以提供收納與美感兩種選擇，洗碗機與蒸烤機也可以二選一，滿足購房者需求。”華潤上海方面表示。

不過，中指研究院方面表示，市場企穩仍將是一個漸進過程，其后續的持續性仍依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質性好轉。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：顏京寧）