廣州出臺新政打“聯動牌” 房票“地盤”擴大至二手房

■房票若進入二手房市場，有望加快二手房流轉，幫助“賣一買一”的改善型客群加速置換新房。

主力板塊一、二手價差超三成，有望加快“賣一買一”良性循環

近日，廣州市規劃和自然資源局發布新政，提出將探索房票安置適用范圍擴大至二手房及以舊換新領域，打破以往使用房票只能購買一手房的限制。面對部分主力舊改板塊高達四成的一、二手價差，政策“擴圍”不僅為安置戶提供了更豐富的就近安居選擇，更被業內視為激活二手市場、加快“賣一買一”的關鍵之舉。有業內人士指出，新措施落地將有望推動一、二手樓市共振回暖；落地的效果則需要看房票實際的投放規模，以及房票兌付的循環疏通，能否提升買賣雙方的接受度，從而構建良性閉環。

房票不再限于買新房，安置戶選擇更廣越來越“真香”

自廣州推行房票安置制度以來，其使用范圍一直限定于新建商品住房市場。近日新政提出擴大房票使用范圍，房票有望“解鎖”至二手房市場。廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市支持高質量城市更新 促進精細化空間治理的規劃用地管理若干措施》，提出將“探索把房票安置適用范圍擴大至二手房、‘以舊換新’等領域”。

數據顯示，截至2025年底，全市累計發放房票40.53億元，共計2931張。作為廣州市房票安置的主力區域，黃埔區在“五村七片”等城中村改造項目中已發放房票超2400張。廣州通過房票渠道，已實現房源認購6671套，認購面積超過68萬平方米，涉及資金約118億元，跨區認購范圍覆蓋海珠、天河、白云、南沙、從化、增城等區。

“同地段二手房價格遠低于新房，若使用房票能購買二手房，意味著同樣的‘票面價值’可置換到面積更大或地段更核心的現樓。”業內人士分析指出，作為房票安置主力的黃埔區，低總價新房現樓去化已近尾聲，拆遷的村民多急需安置，轉向二手市場成為必然選擇，顯著的一、二手價差成為關鍵驅動力。

貝殼平臺數據顯示，截至3月25日，廣州二手房掛牌量已達141833套。以黃埔科學城板塊為例，2026年2月二手房成交均價為2.43萬元/平方米；而據普睿廣佛監測，同期該板塊新房均價則為3.57萬元/平方米。同一板塊內，一、二手房均價價差高達三成至四成。若將對比范圍擴大至老黃埔、長嶺居等板塊，價差更是達到四成至五成。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，推進安置渠道多元化是此次政策調整的核心。“相比回遷或集中安置，房票安置的最大優勢在于規避了新建安置房周期長及臨遷費高昂的問題。”他進一步分析，由于新房在區位和房源選擇上相對有限，部分拆遷戶難以實現“拆一補一”，往往需額外出資，從而降低了參與意愿。“許多安置戶傾向于就近安置，而周邊豐富的二手房源能更好地匹配不同預算的安置需求。”他說。

兌付快不快？“變現”容易嗎？房票新政面臨“靈魂之問”

對于房票進入二手市場，二手業主普遍關心“交易周期”與“能否變現”。接受拆遷戶用房票購買自己的房子，交易流程需要多久？最終能否兌現為現金？新快報記者了解到，目前廣州相關實施細則尚未進一步明確。

“個人買家使用房票多了一道‘兌票’的環節。”一位資深房產中介負責人向新快報記者透露，若兌付周期長、手續繁瑣，賣家的接受度將大打折扣。“房票想真正進入二手市場，首要條件是兌付必須安全、快速，其次還需配套相應的政策優惠，如稅費減免等，以平衡買賣雙方的利益。”他說。

新快報記者了解到，目前國內已有城市先行探索。2025年5月，廈門市優化房票政策，允許使用房票購買二手房，并明確了具體操作規則。根據廈門模式，用房票購買二手房交易視同房票轉讓，二手房業主收到的房票只能作為轉讓票管理，不得再次轉讓，不得兌換成現金，只能用于購買房源庫中的新房、競配建房，不得購買安置型商品房、安置房。

這意味著，二手房業主如果接受房票交易，獲得的并非現金，而是一張同樣限定的購房憑證，只能用于購買新房。這一機制確保房票資金最終流向新建商品房市場，避免資金外流至其他領域，從而真正實現“以二手房帶動新房”。

此外，廈門同步推出房票交易獎勵政策，若在房票核發后6個月（含）內使用房票購房，可按實際使用房票金額的5%獲得購房獎勵；若在第7個月至第12個月（含）期間使用房票購房，則按實際使用房票金額的2%給予購房獎勵。同時，更規范了房票的交易流程，將房票資金納入監管賬戶，構建官方交易平臺防范交易風險。在李宇嘉看來，要疏通房票安置的循環，就要確保資金到位。買家用房票購房后，持票人能迅速兌現或購置新房，從而形成閉環。落地的效果還需要看房票實際的投放規模。

二手房成交“三連漲”，廣州樓市回暖有了新引擎

就在“房票進入二手市場”的消息引發市場廣泛關注之際，廣州二手樓市已率先呈現明顯回暖態勢。廣州市房地產中介協會數據顯示，2026年開年以來，廣州二手房成交持續回升，3月頭三周網簽量實現“三連漲”，其中3月16日至22日單周網簽量達2589宗，部分熱門板塊網簽量環比漲幅超五成。

盡管操作細節未確定，但業界普遍認為，房票進入二手市場，更深層的邏輯還在于市場聯動。房地產市場研究專家鄧浩志稱：“房票進入二手市場肯定對一、二手市場都有拉動。二手流轉加快，能幫助‘賣一買一’的改善型客群解套，進而間接帶動一手樓市場。特別是200萬元總價以下的二手房源，去化將進一步提升。”

鄧浩志進一步分析指出，城市更新的不少區域均為老舊小區，賠償金額普遍不高，安置對象大多會選擇總價較低的物業。2025年廣州二手市場成交數據顯示，總價200萬元以下的房源占比超過六成，這一價格段已成為市場去化的主力。

李宇嘉同樣指出，目前熱點城市不少區域的二手住房價格已回落至2015年至2018年的水平，在前期降低首付、利率和稅費成本等政策扶持下，剛性需求被充分激活。“廣州200萬元以下二手房交易回升更為明顯，由租轉買的需求占據相當比例”。

普睿廣佛機構分析認為，舊改項目的落地兌現正在為市場釋放批量購房需求。陽光家緣統計數據顯示，在房票等政策利好的助力下，2026年截至3月15日，黃埔區商品住宅（剔除政策房）網簽面積達16.90萬平方米、網簽套數1592套，超過增城區，位居廣州市11區首位。

針對當前市場格局，李宇嘉進一步分析：“2025年以來，一、二手房庫存高企，兩者曾陷入‘競相降價搶客’的博弈。房票支持購置二手房，不僅有助于穩定二手房價，也能減緩開發商降價促銷的壓力。”他強調， “房價穩定的預期仍需要夯實，這才能提振大家的信心和預期。”

■新快報記者 何璐詩 文/圖