買八套老破小“以租養(yǎng)貸”？不要輕易模仿！

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：灣區(qū)財(cái)經(jīng)社）

最近，一位成都博主圓子抄底八套“老破小”的經(jīng)歷，在房產(chǎn)圈引發(fā)熱議。

圓子表示，2025年1月決定買房后，她發(fā)動(dòng)了成都二環(huán)內(nèi)幾乎所有的主流房產(chǎn)中介，將目標(biāo)鎖定在總價(jià)40萬—50萬元的小戶型。截至2026年1月，她一共入手了八套成都的房子。

“以租養(yǎng)貸”

租金可抵月供

吸引圓子集中購(gòu)買“老破小”的主要原因，是在2025年初成都房?jī)r(jià)低位時(shí)入手，能通過出租獲得穩(wěn)定收益。有中介向她提道：“租金可以抵月供，還可以賺錢。”

圓子介紹，她的八套房子，每個(gè)月需要還銀行貸款大約1.4萬元，但收到的租金大約有2.1萬元，不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能帶來接近10%的復(fù)利收益率。

在鄭州、重慶等城市，也出現(xiàn)一些投資者，通過購(gòu)買低價(jià)“老破小”，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。今年2月，自媒體《鄭州樓市》提到，一位鄭州博主在金水區(qū)、鄭東新區(qū)篩選出一些位置極佳、業(yè)主急售的小戶型房源，通過砍價(jià)壓低價(jià)格，全款買下，再花2萬—3萬元裝修后出租。一套總價(jià)約在50萬元的一居室，月租金可以達(dá)到2300元，租售比約5.5%，回本年限大概18年左右。

租售比，是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一個(gè)常用指標(biāo)，簡(jiǎn)單來說，是一套房靠出租能帶來多少回報(bào)，通常以年租金除以購(gòu)房總價(jià)計(jì)算。在國(guó)際上，合理的租售比一般在1:200—1:300之間，即200-300個(gè)月收回購(gòu)房成本，對(duì)應(yīng)的年化租金收益率為4%—6%。

機(jī)會(huì)并不普遍

以租養(yǎng)貸還能賺錢，讓不少人羨慕又心動(dòng)。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這種投資模式并沒有普遍性。以圓子的經(jīng)歷為例，她購(gòu)買的房源條件比較苛刻：總價(jià)足夠低，裝修投入少，能快速租出去，并且未來仍具備一定流動(dòng)性。圓子提到，她最初買的6套房子，“每套總價(jià)30萬—40萬元，首付5萬—8萬就能拿下，再加上它們都帶租約，我沒投入裝修成本，相當(dāng)于只付了首付、稅費(fèi)和中介費(fèi)就拿下了，總共花了五六十萬”。

在一線城市，例如上海、廣州，這類二手房并不普遍。租售比能達(dá)到3%以上、能對(duì)標(biāo)理財(cái)收益的房源，多是一些業(yè)主急售的個(gè)案，買家也主要是手頭有閑錢且5—10年內(nèi)不急于變現(xiàn)的人群。

以廣州為例，2026年2月，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，廣州中心區(qū)住宅租金是每月56.39元/平方米。換算下來，40平方米左右的老房子，月租金約2200元。

房?jī)r(jià)方面，據(jù)貝殼找房App數(shù)據(jù)，廣州二手房最新成交均價(jià)約2萬元/平方米，中心六區(qū)一套40平方米左右的房屋，總價(jià)起碼80萬元。

記者今天（30日）走訪越秀區(qū)地鐵6號(hào)線北京路站一帶，房地產(chǎn)中介黃先生介紹，目前周邊30到40平方米，樓齡30年左右的二手房，月租金大概2000到2500元，總價(jià)大概100萬元左右。按照總價(jià)100萬元來計(jì)算，如果只給15%的首付，貸款85萬元，利率3%，30年等額本息計(jì)算，月供3580多元，根本實(shí)現(xiàn)不了“以租養(yǎng)貸”。

房地產(chǎn)中介黃先生表示，除非首付比例大幅提高，月供的錢少了，租金才有可能覆蓋每月的貸款。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣州熱門板塊的租金回報(bào)率大多在1.5%-2.8左右，假設(shè)一套總價(jià)100萬元的房屋，按1.5%租金回報(bào)率計(jì)算，回本年限需要大約67年；按2.8%租金回報(bào)率計(jì)算，回本年限需要大約35年，比上述成都、鄭州等地個(gè)案的回本年限要長(zhǎng)很多。

有資深房產(chǎn)中介徐先生表示，成都個(gè)案的抄底行為，背后還有一個(gè)邏輯在于對(duì)舊改的預(yù)期。圓子也提到，未來隨著城市更新推進(jìn)，她購(gòu)房的地段也有遇到拆遷的可能性，“我們相當(dāng)于用了一個(gè)非常低的單價(jià)和投入，去買一個(gè)成都的未來”。

多位業(yè)內(nèi)人士提醒，與收益相比，“老破小”的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)中介黃先生提到：“老破小”普遍面臨房齡老化帶來的維修問題，比如管道、基礎(chǔ)設(shè)施等，后續(xù)維護(hù)成本高。而且租賃這類房源的租客，流動(dòng)性強(qiáng)，每年都可能會(huì)有空置期、中介費(fèi)支出，都會(huì)影響收益。

更大的不確定性在于房?jī)r(jià)走勢(shì)。他提到，如果全款買入，還可以看作是一種理財(cái)方式。但如果加杠桿入場(chǎng)，房?jī)r(jià)一旦下行，虧損會(huì)被放大。而且老房子的出手難度大，未來轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的難度也較高。

記者：譚瑞珊

責(zé)編：灣財(cái)貓