萬科不裝了，巨虧885億！承認：高負債、高周轉、高杠桿

真是只能大喊一句：我的天吶！

萬科真是虧出了天花板，誰能想到2025年是巨虧885億！這簡直是一份“超預期”的財報，震驚了整個地產圈。

要知道，就在今年的1月30日，萬科發布2025年業績預告，當時預計全年歸屬母公司凈利潤虧損820億元。這下好了，又多虧了65個“小目標”。

原本2024年的萬科巨虧494億已經極限了，沒想到萬科已然沒有了“底限”。

巨虧后的“道歉”

咱們繼續來說萬科巨虧了885億是個什么概念，查了一下2025年房企銷售業績排行，前十的房企都是千億房企。排名第十一的是華發785億，也就是說萬科去年一下子就虧掉了一個華發。

這么個虧法，說明幾個問題。比如，萬科隱形債務的爆發，萬科的銷售壓力顯現等等一系列問題。

巨虧之下，在看看萬科的股價，在3月31日的收盤時，也就是尚未公布年報時，萬科的股價已經跌慘到只有3.99元了。

或許，這時候只有道歉必須的方式了。萬科在年報的“致股東”環節就開啟了道歉模式，

2025年是很不平凡的一年。房地產行業處于構建發展新模式、供需結構再平衡的關鍵階段。萬科受部分高地價項目進入結算周期、新增計提存貨跌價準備與信用減值等多重因素疊加影響，經營業績遠未達股東預期，虧損額較2024年進一步擴大。對此，公司管理層向各位股東致以誠摯歉意。

那么萬科為什么會在2025年虧的這么慘烈呢？

萬科給出了一些解釋：

房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。

報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。

這些項目的地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值。

部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。

部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

不過巨虧，就好比雪崩，絕非偶然。隨著郁亮等前萬科核心高管的離開，在今年的年報中也提到了歷史問題。

“公司業績虧損既有外部因素影響，更有既往經營失策等自身因素。”注意看這里的回答用得上“既往經營失策”，這很明顯是說包括郁亮時期的高管團隊所犯下的戰略錯誤。

到底是個什么樣的錯誤呢？其實可以看這一段的后半部分，那就是這：要化解過往“高負債、高周轉、高杠桿”發展模式所形成的負擔和問題仍需時日。

3月31日，萬科A披露投資者關系活動記錄表，萬科回答中再次提及了高負債、高周轉、高杠桿的歷史問題。

“歷史上房地產市場供求關系發生重大變化時，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現了投資布局分散、多賽道拓展過度、高度依賴總部融資等問題，給當前化險化債工作帶來巨大挑戰。”

換種角度說，2025年的巨虧885億，也是有一定歷史原因造成的。

萬科表示，公司2025年結算項目主要對應2023-2024年銷售房源及2025年去化的現房、準現房庫存，這些項目又多為2022年以前獲取的高地價、低能級城市、偏遠區位的項目，受市場供求關系劇變影響，盈利結果大幅低于投資可研預期，疊加售價下行，形成大額結算虧損。

盡管2022年后公司加強投資管控，強化成本管理，投資兌現效果明顯改善，但受流動性限制，新增優質項目規模有限，難以覆蓋歷史項目虧損缺口。

三高的大窟窿，其實也是郁亮時代的發展階段所形成的，如今郁亮隱退萬科，只是三高問題依舊困擾著萬科。

就在2025年首次以董事長身份亮相的黃力平就表示，在房地產新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負擔，必然有一個陣痛期。

只是黃力平也很難確定，萬科的三高陣痛期需要多長時間能平復。

萬科能安全上岸？

很難說當下的萬科是什么樣的一個境遇，能說他是涅槃重生？也是不敢這么講的，甚至連說萬科最難的時候過去了，也未必。

當然，在2025萬科還有一些積極的方面。比如他們主要干的3件事，

一是全力做好房屋交付；二是優化資債結構、化解風險；三是提升經營能力、恢復發展韌性。

還有全年18個項目首開表現均超額達成投資決策目標，整體首開推盤去化率達60%，在各自市場中保持領先地位。其中上海高福云境、成都都會甲第、哈爾濱蘭樾、溫州璞拾云洲首開去化率超過8成，贏得市場認可。

然而，壓力還是一大堆的存在，有一堆的訴訟、仲裁。

根據公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，萬科及控股子公司累計新增的尚未披露及尚未結案的訴訟、仲裁事項，涉案金額合計約為人民幣122.81億元，占公司最近一期經審計凈資產絕對值的10.51%。

再來檢查一下萬科的身體狀態，

負債情況，先來看負債率，截至2025年底，萬科集團凈負債率為123.5%，較2024年底提高42.9個百分點；資產負債為76.9%，較2024年底提高3.2個百分點。

截至報告期末，萬科集團有息負債合計3,584.8億元，占總資產的比例為35.1%。 有息負債以中長期負債為主。

有息負債中，一年內到期的有息負債1,605.6億元，占比為44.8%；一年以上有息負債1,979.2億元，占比為55.2%。

分融資對象來看，銀行借款占比為71.9%，應付債券占比為8.2%，其他借款占比為19.9%。

全年經營活動產生的現金流量為凈支出9.9億元。截至報告期末，本集團持有貨幣資金672.4億元。

除了這些，萬科還有一些計提，報告期內新增計提存貨跌價準備208.3億元。報告期末，存貨跌價準備余額為266.4億元。

魔幻的現實就是這樣殘酷，曾經交織的萬科與華潤過著不一樣的日子。

華潤置地說，房地產行業最艱難的時刻已過。說這話的時候，他們有250多億的凈利潤。

萬科背著巨虧885億的包袱，只是不斷的解釋與道歉，很多人都快忘了萬科曾經是地產行業的“三好學生”。

一覺醒來，天就亮了，這一天，萬科巨虧885億，并不是最好的笑話。