北京二手房“小陽春”：成交量穩增，低總價房源成主力

截至3月30日，北京3月份二手住宅網簽量已達18464套。

張帥旗 | 北京報道

進入3月，北京二手房市場暖意漸濃，成交量持續攀升，呈現出“小陽春”態勢。

北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，截至3月30日，二手住宅網簽量已達18464套，同比增長約127.11%。周度數據更為亮眼，3月23日至29日單周網簽5207套，日均約744套。

市場活躍度顯著提升的背后，是剛需群體的加速入場。中房報京津冀走訪發現，朝陽區常營區域成交量顯著增長，豐臺區方莊區域低總價房源成交則尤為活躍。據朝陽區一位房產經紀人介紹，其所在大區16家門店在三日內便成交16套房源，較去年底水平明顯提升。

此外，售房者心態隨著市場穩定正悄然發生變化，北京二手房整體庫存較去年8月份減少約1.5萬套，掛牌量出現回落。價格方面，朝陽區常營區域部分優質房源價格出現小幅上漲。

本輪回暖行情，始于2025年底新一輪房地產支持政策的持續顯效。房貸利率下調、首付比例降低及稅費優化等政策疊加，有效降低了購房成本。同時，隨著房價趨于合理，積壓的購房需求正逐步釋放。

01

總量穩步攀升 朝陽局部漲價

北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，北京二手房住宅簽約套數連續三個月穩定在1.4萬套以上，2025年11月～2026年1月，分別為14446套、17200套及15082套。

進入3月，回暖態勢更為明顯。據中房報京津冀不完全統計，截至3月30日，北京本月二手住宅簽約套數已達18464套，遠超2月份全月的8130套，漲幅約為127.11%。

圖源：北京市住房和城鄉建設委員會

周度數據同樣印證了這一趨勢。3月首周，北京二手房網簽2980套，日均約426套；3月23日至29日網簽總量升至5207套，日均約744套。從單日來看，3月25日、26日及30日，北京存量房網上簽約套數均在1000套以上，分別為1040套、1058套及1185套。

圖源：安居客樓市

根據中指研究院數據，從周度成交來看，春節后二手房成交量連續五周環比回升，3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已達2025年以來周度新高。二手房占比來看，2026年1月～2月，30城二手住宅成交套數占新房及二手房合計成交量的比重為72%，較2025年全年提升7個百分點。

具體到區域來看，在朝陽，好房源價格已悄然上漲；在豐臺，小戶型低總價房源則正迎來集中釋放。

在朝陽區常營某連鎖房屋中介門店，王源（化名）向中房報京津冀介紹了他所在區域的情況。該區域共計16家門店，3月23日～3月25日三天內共計已成交16套房源，較去年年底有較為明顯的提升。

“我們的后臺數據顯示，北京市二手房整體庫存較去年8月份大概少了1.5萬套，算上車位和商住類現在約有14.5萬套，高峰期接近17萬套房源”該經紀人介紹，“2025年8月時增加了很多房源，之前是恐慌性賣房，現在市場穩住了，（部分）業主心態變了，開始看漲了?！?/p>

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“目前北京、上海等城市總體掛牌量都在下降，改變了此前房源“踩踏”式積壓的局面。這說明當前市場的主導力量已經轉向剛需，而剛需對小戶型二手房的去化效果比較明顯，形成了較為健康的成交結構。”

中指研究院數據顯示，3月截至27日重點城市二手房新增掛牌房源為13.7萬套，同比下降約37%，掛牌量回落顯示出二手房賣方預期有所趨穩。

同時，春節后朝陽區常營區域部分樓層、戶型相對較好的房源，售價普遍增長了3%～5%，不具備明顯優勢的房源整體價格則未發生明顯變化，

該經紀人展示了一組具體數據：朝陽區某小區年前一套兩居室成交價378萬元，年后同戶型賣到398萬元，漲了20萬元；另一個較小戶型年前最低賣200萬元，年后則以210萬元成交。

王源（化名）舉例說：“去年我負責的一套房子，年前談好206萬元，業主反悔不賣了。年后這套房賣了217萬元，漲了11萬元。不同樓層的同戶型年前賣200萬元，年后賣212萬元，后來（這個戶型）樓上賣220萬元，前后相差不到20天?！?/p>

在豐臺區方莊區域，掛牌量未出現明顯變化，二手房房價也有所降低，但成交量也出現了較高增長。

方莊區域的房產經紀人周麗（化名）告訴中房報京津冀，去年同期，方莊部分大一居房源價格區間在250萬元～300萬元之間，現在則降到了200萬元～250萬元，小戶型價格則降到了100多萬元。

“附近在售的40（平方米）左右小開間房源，去年接近200（萬元）或（200萬元）出頭，現在100多萬（元）就能買?！痹摻浖o人介紹“我們店3月到現在成交了10套房源，相較前兩個月（1月～2月）都要高，差不多是去年同期的兩倍?！?/p>

對于議價空間，她表示，方莊區域房源議價空間并未出現較大變化，約在20萬元～30萬元之間?！叭绻阆虢?0萬（元）或80萬（元），不太可能。比較便宜的房源基本成交價在4.2萬元（每平方米），再往下降就很難了，最低就是3.9萬元（每平方米）?！?/p>

02

剛需低總價房源領跑 政策疊加助回暖

今年北京市場，小戶型、低總價二手房持續領跑成交，背后是購房者的剛性需求。

在朝陽區青年路附近某房屋中介門店里，中房報京津冀遇到了正在看房的劉先生。他工作地點在朝陽區大悅城旁，預算300萬左右，計劃購入一套70平方米的一居室?！拔谊P注市場一年多了，最近身邊幾個朋友都在買房，我也覺得差不多該出手了。”劉先生說。

周麗（化名）表示：“現在小戶型100多萬（元），首付20萬（元）或30萬（元）就能買，我們最近就是小戶型成交的比較多。不管是剛需的，還是留著以后落戶用的，都覺得現在是最便宜的時候。現在也是學區房的成交旺季，（客戶）需要在小孩上學4月份之前要把房子買好?！?/p>

朝陽區二手房成交速度較往年也有所加快。王源（化名）向中房報京津冀介紹，三月中旬他成交了一套總價750萬元的二手房，從看房到成交僅用了7個多小時。“這種情況現在并不少見，（部分）客戶本身有買房需求，碰見合適的就買了?！?/p>

嚴躍進認為：“經過一段時間的房價調整，現在不少房源的性價比已經比較高了。一部分需求屬于“補漲”，也就是之前被壓抑的購房需求，在看到價格趨于合理后開始集中釋放。同時，大家也希望看到房價能夠穩定下來，才會更放心地出手。除此之外，學區房帶來的剛性需求也在支撐市場?！?/p>

中指研究院數據印證了這一趨勢。1月份北京二手房市場成交結構中，70㎡以下小戶型成交占比最高，達38.8%；200萬元～300萬元總價段成交最活躍，占比22.9%。

2026年1月～2月，北京70平米以下二手房成交占比提升至39%。同時隨著房價持續調整，市場房源整體向低總價段回落，1月～2月北京300萬以下二手房成交套數占比較2025年分別提升5個百分點，成交套數同比增長13%。

圖源：中指數據CREIS

北京本輪二手房回暖行情，起自2025年12月24日推出的新一輪房地產支持政策，包括放寬非京籍家庭購房社保、個稅年限、支持多孩家庭增購住房、統一商貸利率并降低公積金貸款首付比例。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“降低首付和降低利率等政策，能夠帶來非常積極的影響。最直接的變化就是購房門檻明顯降低，更多原本觀望的人有了入市的底氣?！?/p>

同時，對于未來市場走勢，嚴躍進認為，北京二手房樓市雖然成交量不一定能再創新高，但本輪行情能夠持續。

“從整體來看，市場交易規模總體符合預期。對于當前市場，還是要積極肯定，努力延續‘小陽春’的態勢，為后續二手房與新房之間的聯動、以及改善型需求的逐步釋放，打下比較好的基礎。至于二季度月均網簽量能否穩定在1.5萬套以上，關鍵在于剛需釋放的節奏和房價預期的穩定性，目前看有一定基礎，但仍需觀察后續市場情緒的變化?！?/p>