潤(rùn)園：一份給特定人的居住方案

文：樂(lè)居北京 克而瑞深度智聯(lián)北京合伙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 何濤

站在溫榆河邊的工地上，黃昏的光線正漫過(guò)河岸。西側(cè)是4.56萬(wàn)畝的溫榆河公園，東邊3公里外是北京鼎石學(xué)校的鐘樓。這里沒(méi)有地鐵站的喧囂，只有偶爾駛過(guò)的私家車(chē)，和遠(yuǎn)處機(jī)場(chǎng)高速上隱約的車(chē)流。

這不是一個(gè)適合所有人的項(xiàng)目。但如果你正好是它要找的人，這里可能是北京目前能給你的、關(guān)于“如何生活”的最好答案。

一、這塊地，和它選擇的活法

2013年之后，北京原則上不再批復(fù)容積率1.0以下的住宅用地。潤(rùn)園這塊地，容積率是1.01。

這意味著什么？

數(shù)字很枯燥，但生活很具體：它意味著這里不會(huì)出現(xiàn)高層塔樓，不會(huì)有密密麻麻的窗戶(hù)對(duì)著窗戶(hù)。整個(gè)社區(qū)只有483戶(hù)人家，分布在19棟8層的洋房和92棟雙拼別墅里。每一戶(hù)都能擁有完整的日照，每個(gè)孩子都能在樓下看到完整的天空，而不是被切割成條狀的天際線。

溫榆河在社區(qū)西側(cè)和南側(cè)靜靜流過(guò)。這不是一個(gè)“景觀概念”，而是一個(gè)事實(shí)——從大多數(shù)房子的陽(yáng)臺(tái)看出去，你看到的是水、樹(shù)和天空，而不是另一棟樓的墻面。

代價(jià)是明顯的：這里距離最近的地鐵站（15號(hào)線后沙峪站）大約3公里，沒(méi)有規(guī)劃中的接駁車(chē)。如果你依賴(lài)公共交通，這里不適合你。但如果你習(xí)慣了開(kāi)車(chē)，那么30分鐘到望京，40分鐘到國(guó)貿(mào)，這個(gè)通勤時(shí)間在北京的別墅類(lèi)產(chǎn)品中，是有競(jìng)爭(zhēng)力的。

二、產(chǎn)品：用別墅的尺度做平層

潤(rùn)園最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，藏在它的戶(hù)型設(shè)計(jì)里。

平墅（271㎡）：南向面寬約12米，三間臥室全部朝南。實(shí)際使用面積可以達(dá)到300㎡以上——多出來(lái)的部分，來(lái)自那些“不算面積”的露臺(tái)和挑空。

平墅（328㎡）：南向面寬約17米，四個(gè)臥室朝南。客廳面寬7.2米，整面的玻璃移門(mén)打開(kāi)后，客廳和陽(yáng)臺(tái)連成一片。這個(gè)尺度，在普通的平層住宅里幾乎見(jiàn)不到。

空墅（329㎡）：復(fù)式結(jié)構(gòu)，樓上樓下各有一整面的玻璃窗。最大的露臺(tái)超過(guò)100㎡，站在上面，你能看到溫榆河的河道在遠(yuǎn)處轉(zhuǎn)彎。

院墅（700-990㎡）：雙拼別墅，每戶(hù)有160-300㎡的私家庭院。地上三層，地下兩層，私家電梯入戶(hù)。這是為“終極改善”準(zhǔn)備的產(chǎn)品，總價(jià)在6000-7000萬(wàn)。

這些房子有一個(gè)共同點(diǎn)：它們都在試圖解決一個(gè)矛盾——既想要?jiǎng)e墅的空間感和舒適度，又不想要?jiǎng)e墅的維護(hù)麻煩和爬樓負(fù)擔(dān)。

所以，平墅和空墅把別墅的“縱向展開(kāi)”變成了“橫向鋪開(kāi)”，用大面寬、短進(jìn)深來(lái)保證每個(gè)房間的采光。而院墅雖然保留了樓梯，但通過(guò)合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，讓日常生活基本可以在一層完成。

三、誰(shuí)在買(mǎi)？數(shù)據(jù)給出的畫(huà)像

截至2026年3月，潤(rùn)園在4個(gè)月內(nèi)賣(mài)了173套，成交金額38.19億。取證房源去化率接近80%。

買(mǎi)他們的人，主要是三類(lèi)：

1.國(guó)際學(xué)校家庭（約40%）

他們的孩子在3公里范圍內(nèi)的某所國(guó)際學(xué)校讀書(shū)——可能是北京順義國(guó)際學(xué)校（ISB），可能是鼎石，可能是英國(guó)學(xué)校。這些家庭對(duì)居住空間的需求很明確：房間要多（孩子、父母、保姆、偶爾來(lái)訪的祖父母），儲(chǔ)物空間要足（玩具、書(shū)籍、運(yùn)動(dòng)器材），社區(qū)要安全安靜。潤(rùn)園滿(mǎn)足這些，而且提供了一個(gè)額外的價(jià)值：同學(xué)的父母可能就住在隔壁棟。

2.望京/國(guó)貿(mào)的企業(yè)主和高管（約35%）

他們?cè)谕┑幕ヂ?lián)網(wǎng)大廠、國(guó)貿(mào)的金融機(jī)構(gòu)工作，年收入在數(shù)百萬(wàn)級(jí)別。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，時(shí)間很貴，但生活品質(zhì)也不能妥協(xié)。潤(rùn)園的通勤時(shí)間在可接受范圍內(nèi)，而1.01的容積率帶來(lái)的低密度環(huán)境，是他們?cè)诔抢锘ㄍ瑯觾r(jià)錢(qián)買(mǎi)不到的。

3.中央別墅區(qū)的“老居民”（約25%）

他們可能已經(jīng)在中央別墅區(qū)住了十年以上，當(dāng)初買(mǎi)的是聯(lián)排或疊拼。現(xiàn)在孩子大了，父母老了，他們需要更大的空間、更好的產(chǎn)品、更現(xiàn)代的居住體驗(yàn)。潤(rùn)園的院墅產(chǎn)品，就是為他們準(zhǔn)備的升級(jí)方案。

這些人的共同點(diǎn)是：他們不缺房子，但他們?nèi)币惶住皩?duì)”的房子。而潤(rùn)園提供的，正是那種“對(duì)”的感覺(jué)——不是最豪的，不是最炫的，但可能是最“合適”的。

四、一些需要冷靜看待的事實(shí)

1.關(guān)于價(jià)格

目前潤(rùn)園的成交均價(jià)在6.5-8.7萬(wàn)/㎡之間。這個(gè)價(jià)格，是順義區(qū)新房均價(jià)（約5.3萬(wàn)/㎡）的1.2-1.6倍。你多付的錢(qián)，買(mǎi)的是低密度、是產(chǎn)品力、是圈層。這是否值得，取決于你對(duì)這些因素的估值。

2.關(guān)于流動(dòng)性

高總價(jià)、低密度的房子，在二手市場(chǎng)上的流動(dòng)性天然就弱。一套1000萬(wàn)的普通住宅，潛在買(mǎi)家可能有1000人；一套3000萬(wàn)的潤(rùn)園平墅，潛在買(mǎi)家可能只有100人。如果你打算5年內(nèi)置換，這不是一個(gè)好選擇。但如果你準(zhǔn)備住10年以上，流動(dòng)性就不是首要考慮因素。

3.關(guān)于配套

生活配套需要時(shí)間。雖然周邊有山姆會(huì)員店、祥云小鎮(zhèn)，但日常的菜市場(chǎng)、便利店、咖啡館，都需要等社區(qū)住滿(mǎn)之后才會(huì)慢慢成熟。早期入住的業(yè)主，需要有一定的耐心。

4.關(guān)于持有成本

物業(yè)費(fèi)每月每平米9.5-12.5元。一套300㎡的房子，一年物業(yè)費(fèi)超過(guò)4萬(wàn)。這還不包括采暖、制冷、園林維護(hù)等隱性成本。買(mǎi)得起，也要住得起。

五、最后的話：它適合你嗎？

潤(rùn)園在做一件很明確的事：用極高的產(chǎn)品力和極強(qiáng)的稀缺性，篩選出一批特定的客戶(hù)，然后為他們提供一個(gè)至少在5-10年內(nèi)不會(huì)被超越的居住解決方案。

所以，問(wèn)自己這幾個(gè)問(wèn)題：

你的生活半徑是否在順義-望京-國(guó)貿(mào)這條線上？

你是否需要（或向往）一個(gè)低密度、高私密性的社區(qū)？

你是否愿意為“更好的產(chǎn)品”支付溢價(jià)，并且不打算在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手？

你是否理解并接受“豪宅不豪租、豪宅不好賣(mài)”的資產(chǎn)特性？

如果答案都是“是”，那么潤(rùn)園值得你花一個(gè)下午，去實(shí)地看看。站在樣板間的陽(yáng)臺(tái)上，感受一下溫榆河吹來(lái)的風(fēng)，想象一下在這里度過(guò)周末早晨的樣子。

如果答案有“不是”，那么北京還有很多其他選擇。潤(rùn)園很好，但它不需要所有人喜歡。它只需要找到那483個(gè)，真正懂得它價(jià)值的人。

數(shù)據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)提示：

以上信息基于2026年4月的公開(kāi)數(shù)據(jù)

價(jià)格、去化情況可能隨時(shí)間變化

教育、交通等配套信息請(qǐng)以官方最新發(fā)布為準(zhǔn)

購(gòu)房決策請(qǐng)結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況和需求謹(jǐn)慎做出

在當(dāng)前的順義中央別墅區(qū)，潤(rùn)園處于一個(gè)特殊的位置：它沒(méi)有真正意義上的新房競(jìng)品。

看看周邊就知道：

東邊是樓齡15-20年的老牌別墅區(qū)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)停留在上一個(gè)時(shí)代

西邊是容積率更高的改善型社區(qū)，無(wú)法提供同樣的低密度體驗(yàn)

北邊的新盤(pán)要么面積段不同，要么產(chǎn)品形態(tài)差異巨大

潤(rùn)園唯一的競(jìng)品，其實(shí)是中央別墅區(qū)的二手別墅。這是一個(gè)重要的市場(chǎng)判斷。當(dāng)購(gòu)房者考慮潤(rùn)園時(shí)，他們實(shí)際上是在兩個(gè)選項(xiàng)間做選擇：

A. 花2000-7000萬(wàn)，買(mǎi)一個(gè)產(chǎn)品更新、設(shè)計(jì)更現(xiàn)代、但需要等待交付的新房

B. 花同樣的錢(qián)，買(mǎi)一個(gè)院子可能更大、即買(mǎi)即住、但房齡10年以上的二手別墅

這個(gè)選擇背后，是兩種價(jià)值觀的碰撞。潤(rùn)園賭的是，有足夠多的人愿意為“更好的產(chǎn)品”支付溢價(jià)，即使這意味著等待和不確定性。

如果我有這個(gè)預(yù)算，我會(huì)毫不猶豫選擇潤(rùn)園。

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