北京豐臺馬家堡路68號院“原拆原建”探路城市更新新路徑

北京南三環邊，地鐵4號線馬家堡站出口步行5分鐘，一座曾經的危舊筒子樓即將迎來新生。2025年11月，豐臺區馬家堡路68號院2號樓的90戶居民順利回遷。這標志著北京市首個完成“原拆原建+平房上樓”閉環的危舊樓改造項目正式收官。

馬家堡路68號院2號樓建于1977年，為四層磚混筒子樓，建筑面積1921平方米，原有直管公房73戶，同時將周邊17戶平房一并納入，共90戶。改建前戶均不足20平方米，樓道雜物堆積、屋頂漏水、消防梯只到三層，安全隱患突出。五年后，這里將變成一棟地上六層、地下一層的新樓，戶均建筑面積約40平方米，實現廚衛成套、電梯入戶，居民獲得“按經濟適用房管理”的大產權，資產收益顯著。

這一改變得益于2020年6月北京市五部門聯合發布的《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（京建發〔2020〕178號）。該文件首次明確“原拆原建”可重新辦理產權登記，探索“政府補貼+居民自籌+產權單位/社會投資”的多主體共擔模式。此后，《北京市城市更新條例》等配套政策相繼出臺，為項目落地提供了法律依據和審批通道。

項目建設資金由三部分組成：總投資約4384萬元，由市區兩級政府補貼、產權單位出資地下室建設及90戶居民自籌，其中居民自籌部分占地上投資比例約70%，居民同時自行負擔周轉費用等。

項目推進過程中，面對90戶、90種訴求，豐臺區搭建了“區級聯席會+現場指揮部+現場辦理組+居民代表團”四位一體的統籌平臺。通過“程序完善、公開透明、心理賬戶”的制度設計，最終實現“改建意向征詢、設計方案確認、改建協議簽約”三個100%同意。設計團隊多輪次深耕小戶型設計，在套內約30平方米空間內實現動靜分區、廚衛成套，將危舊老房變為健康住宅。

業內專家指出，馬家堡68號院的成功并非偶然。其產權結構單一、直管公房屬性避免了私有產權碎片化困境；政策創新為項目打開了制度窗口；熟人社會提升了溝通效率；資產溢價可見、居住品質躍升，使居民自愿出資成為理性選擇。

當前，北京城市更新正面臨“拆不動、補不起、等不得”的剛性約束。全市2000年前建成的城鎮房屋建筑規模約4.2億平方米，其中老舊小區和危舊樓房約占34%。“原拆原建”模式以“微量、微拆、微增”為突破口，通過產權重構、成本共擔、收益共享，破解了“錢從哪來、人往哪去、事如何辦”的難題。

目前，豐臺城市更新集團正在推進育菲園東里、東高地航天生活區、云崗航天某所生活區等危舊樓房的“原拆原建”工作，為城市危舊樓改造探索更加完善的路徑。

校對 王心