時隔六年，上海調整基準地價，蘊藏三大城市發展邏輯

時隔六年，上海土地“基準價”迎來調整。4月2日，《上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）》公布，基準日從2020年1月1日更新至2026年1月1日。

此次調整，首次實現全市城鄉一體化定級定價，全面下調產業用地基準價格。變化的不只幾個數字，更暗含城市發展的三大邏輯：

降低用地成本，支持實體經濟發展和存量盤活更新；差異化調整，針對性引導資源配置；城鄉同地同價，促進城鄉融合發展。

分區分類調整符合當下實際

上海市規劃資源局有關負責人介紹，這次調整，是以實施城市總體規劃、推動超大城市土地資源高質量利用為目標，進一步銜接規劃實施要求。

基準價格，是不同區域、不同用途的土地的“政府公示價”。它是結合地段和開發條件，在特定時間點上評估形成的區域平均價格，是地價管理和評估的參考依據。雖然不是實際的土地交易成交價，但能反映城市地價空間格局，也能體現土地價格的變化趨勢。

不同類別的土地，都有相應的基準價格。本次調整前，按六大類用地確定基準地價，分別是住宅、商業、辦公和工業、研發、公共管理與公共服務。經過調整，新增殯葬設施用地一類。

上海市規劃資源局資源利用處有關負責人介紹，調整的直接原因是時效性。根據相關規定，基準地價需定期更新，反映當下空間價值規律。規劃實施、地鐵開通、商圈成熟、產業轉型，都能帶來區域土地實際價值的變化，舊的標準需要進行更新，引導土地市場平穩健康，更好服務經濟社會發展。

變化一：產業用地基準地價整體下調

此次調整中，產業用地基準地價全面下調，調價幅度與區位掛鉤，從中環以內、中外環之間到外環以外，降幅依次擴大，越往郊區力度越大。

“目的就是要落實產業用地保量控價。”有關負責人坦言。保量，是指為做大做強制造業這塊“面包”，提供匹配足量的產業發展空間載體，也就是“面粉”，以此帶動科研、就業和生產性服務業等。

但在國際大都市，做產業的成本很高，用地是經營主體難以繞開的顯性成本。為吸引更多企業投資，上海拿出細化的“降本方案”，此前已建立起面向所有產業用地的綜合績效評估和綜合價值評估機制，合理降低用地成本。

此番下調產業用地基準價格，更是釋放出明確信號：上海在用真金白銀的誠意告訴企業，將繼續引導科創產業回歸都市，持續打造國際一流營商環境。

變化二：重點發展區域“提級”

這次調整，商品住宅和商辦用地都不是“一刀切”，而是差異化調整，看區域、看定位，更看規劃愿景。

其中，位于黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區等區域的宅地基準價格提升一級。黃浦外灘第二立面、老城廂局部、董家渡金融區區域的商業用地基準價格提升一級；新天地東側、董家渡金融城區的辦公用地提升一級。

為什么是這些區域？

上海的市域空間格局已由規劃明確，此次提級的區域正是這一格局下的重點戰略板塊。要么是濱江核心段，要么是新興增長極。基準地價上調，是對前期規劃落地、資源集聚的客觀反映。

換句話說，真金白銀投到哪里，價值就會在哪里顯現。企業也能從地價的變化里，看懂上海未來重點往哪里走。

差異化的背后是精準調控。住宅用地提級，是為了客觀反映這幾年區域空間格局的變化，同時落實房地產調控要求，保持市場基本穩定。商辦用地基準價格調整，則聚焦營商環境優化，為商務樓宇有機更新、土地使用權續期等提供支持。

城鄉用地首次全面“同地同價”

此次調整還降低了鄉村地區工業用地、研發用地、市政交通類公服用地、科教文體衛類公服用地的使用成本。

上海要促進鄉村全面振興，需要產業先導，但鄉村導入產業的最大難點之一就是用地成本。尤其是城鄉結合地區的鄉村用地，受到城市資源輻射，用地成本已經不低。此次優化鄉村地區用地的基準價格，相當于給鄉村項目發展“減負”。

更重要的是，這次調整首次實現全市城鄉各類建設用地一體化定級定價。從市中心到遠郊農村，所有建設用地都用同一套體系來定級、定價，在同一把“尺子”下，讓資源能夠順暢流動，促進城鄉融合發展。

同地同價的意義，遠不止于價格統一。它是讓鄉村土地的價值被看見、被認可。

近幾年，上海多區開始探索。2024年，在青浦區華新鎮楊家莊村，村集體13.52畝經營性建設用地以3246萬元成功出讓，敲響青浦區集體土地入市“第一槌”，集體土地首次獲得與國有土地同權同價的市場機遇。這筆資金撬動了楊家莊村的蝶變，村集體與鄰村聯手購入工業園區優質廠房，探索按股分紅的新路徑，從一次性補償變為持續性收益。如今，這個以586.42畝花卉產業綜合體為核心的村莊，村集體經濟收入較創建示范村前增長112.14%，農民年收入穩步提升12.6%。

今年1月，奉賢出臺農村集體經營性建設用地入市試點管理辦法，明確提出落實集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責。

在各個區先行試點的基礎上，上海此次是從全市層面進行統一調整，同地同價不再是零星試點，而是全域鋪開，有望真正激活鄉村空間的內生動力。

上海市土地估價師協會副會長楊斌說，上海調整基準地價，本質上是一次對城市“家底”的重新評估。通過釋放價格信號、精算“土地賬本”，更有力支撐超大城市的高質量發展。

原標題：《時隔六年，上海調整基準地價，蘊藏三大城市發展邏輯》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：曹立媛

來源：作者：解放日報 戚穎璞