幾年前買房的人，現在怎么樣了？

他們精準地踩中了時代最后一個“風口”。

今天，好久不見的朋友突然給我發來一條消息，讓我看看這邊有沒有收入比較高的工作，給他推薦推薦。

我問朋友，是不是要來這邊，隨即我又說，現在這個行情哪里還有收入高的工作，都大差不差。

然后，就是朋友的吐槽。

朋友是2022年10月份買的房，雖然不在省會城市，但距離省會城市開車也只需要一個小時，非常近。

在這之前，朋友當了八年兵，退伍后靠著這八年攢的錢付了首付，疊加公積金貸款，總價格已經非常合適。

但即便如此，當初買房前，我還是勸朋友，反正你手上有錢，何不再等幾年買房，價格更合適？

朋友只是說，沒辦法，結婚必須要有房。

到現在，朋友每個月都要有幾千元的房貸需要償還，但幾年下來，房貸還的幾乎都是利息，本金只還了4萬。

而房貸，還只是一個家庭開支中的一部分，對朋友來說，每天一睜眼想的第一件事就是如何掙錢。

2021年，是我國房地產市場的歷史性高點。當年全國新建商品住宅均價約為10396元每平方米，這個價格是什么概念呢？

它相當于我國一年人均可支配收入的四分之一左右，這意味著一個人一年下來，可支配收入只能夠買4平方米，這是現行《住宅設計規范》中最小面積的廁所。

但即便如此，當時的樓市也彌漫著“閉眼買都能賺”的狂熱氛圍，新房供不應求，二手房掛牌即被搶購。

對很多家庭而言，買房不僅是居住需求，更是財富增值的必由之路。

但是，站在2026年的今天回望，當時的購房決策者更像是一場豪賭，而今天他們面臨的則是三高困境：高房價、高利率和高首付。

更關鍵的是，當時的購房者還普遍對未來持樂觀預期。他們相信房價會持續上漲，今天的月供壓力會被明天的資產增值所抵消，但這種預期在2021年下半年開始逆轉，房地產市場進入了長達四年的調整期。

截至2026年初，全國新房均價已經回落至9230元每平方米，平均跌幅11.2%，但這還是全國平均數，真正慘烈的是非核心區域、遠郊樓盤和老舊小區。

部分三四線城市較高點更是下跌了25%-35%，高位接盤的二手房更是普遍回撤30%以上。

以一套100萬總價的房子為例，首付30萬，貸款70萬，30年利息總成本約55萬，持有總成本約130萬+。按照平均跌幅15%計算，現價僅僅只有85萬，只是賬面浮虧就達到了45萬。

如果按照全國城鎮私營單位就業人員的平均年工資計算，這筆虧損相當于一個普通人不吃不喝白干5-8年。

這不是數字游戲，而是真金白銀的家庭財富縮水。一套房，可能虧掉一代人的積蓄，半輩子的努力。

和2021年相比，今年買房反而迎來了近十年最友好的置業窗口。這種差距也體現在多個維度，首先就是價格差距，一些城市二手房價格差距更是可以達到30%。

然后就是利率差距。5年以上房貸利率從5.88%降至3.05%，差額達到了2.83個百分點，貸款100萬30年等額本息，月供就可以從8900元降至3900元，相當于每月少還5000元。

然后就是首付差距。首付比例從30%降至15%，首付金額也從70萬降至18萬，差額巨大。

從總成本來看，僅總房價加上總利息，今年買房就比2021年少花203萬，對于一個月薪上萬的人來說，這相當于不吃不喝17年的收入，如果算上首付壓力，月供擠壓的生活成本，用少奮斗20年來形容也并不為過。

但另一個問題也在于，幾年前買房的人，未必會后悔，至少朋友沒有后悔。

今天我問朋友，當初勸你晚幾年買房，反正手里有錢，結婚后等房價合適再買也行的時候，朋友回答的和幾年前一模一樣，那就是必須得先買房，才能夠結婚，哪怕手里有錢也不行。

這就好像一個設置好的任務的NPC，必須要得到先決條件，才能夠通關進行下一關的挑戰一樣。

從常理上看，好像很多人都是這么過來的，貸款三十年買房，然后結婚，然后就是漫長的還房貸養育孩子支撐一個家庭的過程。

最終這也讓我們身心俱疲，倍感壓力。

除了經濟上的壓力之外，心理壓力也不小。

首先就是預期上的落差。幾年前買房的人普遍預期房價會持續上漲，現實卻是大幅下跌，這種預期落差會導致強烈的心理失衡。

從社會比較來看，看到現在房子更低價格，心理也會產生“為什么我那么倒霉”的不公平感。當然最重要的還是未來。

每個人都擔心房價會繼續下跌，擔心資產會進一步縮水，擔心收入不穩定，無法承擔月供。

回顧我國房地產市場發展歷程，每一代購房者都有自己的“焦慮時刻”。

最早是2008年，全球金融危機后購房者擔心房價崩盤；然后是2014年去庫存時期，擔心成為接盤俠；再到2017年宏觀加碼調控時期，又擔心自己買在高點。

然后就是2021年那個時間段，但這一次不同的是，在疊加人口結構變化、經濟增長換擋之后，房價可能短期內，或者說現階段，應該是再也回不到2021年那個高點了。

當然，歷史的確告訴我們，房地產市場具有周期性。當年日本地產泡沫破裂后，經歷了“失去的三十年”，房價才逐漸企穩回升，美國次貸危機之后，房地產市場也逐步恢復。

相比之下，日本更慢，美國恢復更快。而我們由于人口結構問題，所以從恢復角度來看，也應該會呈現一個長期穩定的慢狀態。

而這，可能已經是一個最好的結果了。

如果我們把買房看作是一場豪賭，那就一定會有人買在最高點，只要存在資產偏高的特性，因此不管是2021年也好還是2017年也罷，那些買在最后高點的人，最終只能吞下自釀的苦果。

而唯一值得欣慰的可能是，現在的房價正在逐漸回歸居住的本質，也正因為房價回落了，才有可能讓更多人買上屬于自己的房子。

end.

作者：羅sir，關心人、社會和我們這個世界的一切；好奇事物發展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。