當(dāng)下買房TZ，一定要重視現(xiàn)金流！

當(dāng)下買房TZ，一定要極度重視現(xiàn)金流。現(xiàn)金流，是房產(chǎn)TZ的核心關(guān)鍵。

此前我多次講解過(guò)這個(gè)話題，但仍有很多朋友未能理解。今天專門寫(xiě)文再深入說(shuō)明：為什么當(dāng)下以及未來(lái)房產(chǎn)TZ，必須重點(diǎn)看重現(xiàn)金流。

如今房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的周期已經(jīng)結(jié)束，大家需要降低房?jī)r(jià)暴漲的預(yù)期。過(guò)去房產(chǎn)短期大幅增Z、幾年翻倍的情況，已經(jīng)很難再出現(xiàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在的盤子太大了，過(guò)去盤子小，大量人口涌入大城市，供需關(guān)系緊張，帶來(lái)房?jī)r(jià)蹭蹭蹭上漲。

但當(dāng)供需關(guān)系平衡，甚至過(guò)剩，參考發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)，快速漲價(jià)增值的時(shí)代早已落幕。未來(lái)有周期的波動(dòng)，房?jī)r(jià)也會(huì)向上，可預(yù)期要適當(dāng)降低一點(diǎn)。

不要輕信部分大V的夸大宣傳，不要再抱有買房暴富、依靠房產(chǎn)一夜翻身的想法，短期翻5倍，翻10倍的想法。這類TZ認(rèn)知，本身存在嚴(yán)重誤區(qū)，極容易被割韭菜。

房產(chǎn)依舊具備TZ價(jià)值，但TZ思路需要徹底轉(zhuǎn)變。要把房產(chǎn)當(dāng)作能夠長(zhǎng)期產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的產(chǎn)品，只選擇能夠穩(wěn)定帶來(lái)收Y的房源入手。

為什么房產(chǎn)TZ要這么看重現(xiàn)金流呢？主要有如下三大原因：

首先，當(dāng)前房產(chǎn)TZ自帶高杠桿，正向現(xiàn)金流才叫資產(chǎn)。

目前購(gòu)房最低首付比例降至15%，相當(dāng)于購(gòu)房自帶6.7倍杠桿。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌15%，投入的首付就會(huì)全部虧損；跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，賣房甚至需要額外貼錢補(bǔ)給銀行。

過(guò)往樓市出現(xiàn)大幅降J時(shí)，不少房源都出現(xiàn)過(guò)這類情況。

包括很多房產(chǎn)TZ老手在21年前拿到過(guò)結(jié)果的，但是盲目自信，覺(jué)得房子未來(lái)會(huì)一直漲，在2021年樓市高位階段，很多人跟風(fēng)加大杠桿購(gòu)房，甚至選擇零首付買房。當(dāng)時(shí)部分房源租售比極低，年租金回B率僅有1%，大大的泡沫，依然有大量TZ者盲目入場(chǎng)。

市場(chǎng)下行后，前期的盈利全部虧損，不少人最終淪為負(fù)資產(chǎn)。

而堅(jiān)持看重現(xiàn)金流購(gòu)房的TZ者，即便在高位入手，持有壓力也相對(duì)較小。優(yōu)質(zhì)房源的租金可以覆蓋月供，每年還能產(chǎn)生額外收Y。即便房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，也不會(huì)影響日常生活，能夠平穩(wěn)渡過(guò)下行周期。

這和TZ邏輯相通：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的核心，是具備穩(wěn)定的正向現(xiàn)金流，無(wú)法產(chǎn)生現(xiàn)金流的標(biāo)的，不適合長(zhǎng)期TZ。

就跟我們偉大的TZ大師巴菲特一樣，能持續(xù)復(fù)L60多年，創(chuàng)造偉大奇跡。其中很重要一點(diǎn)就是巴菲特堅(jiān)持TZ現(xiàn)金流，甚至連HJ，鼻涕蟲(chóng)都不看好，因?yàn)椴划a(chǎn)生分紅，沒(méi)有現(xiàn)金流。

其次，要清晰區(qū)分資產(chǎn)與負(fù)債。

買房選對(duì)房源，就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；選錯(cuò)房源，就會(huì)成為長(zhǎng)期負(fù)債。

高位入手遠(yuǎn)郊剛需邊角料房源，或是核心區(qū)域高溢價(jià)老舊房源，大多難以出租、長(zhǎng)期空置，每年還需要固定繳納物業(yè)費(fèi)。這類房產(chǎn)，每月只會(huì)產(chǎn)生持續(xù)支出。

例如一套貸款100萬(wàn)的房產(chǎn)，每月月供四千余元，疊加物業(yè)費(fèi)，每月固定支出可達(dá)五千元，同時(shí)房產(chǎn)價(jià)值還在下跌，持有壓力極大。

如果選到正向現(xiàn)金流房源，租金基本可以抵扣月供，收支實(shí)現(xiàn)平衡。既不需要額外貼錢還貸。不用每月額外支出5000元養(yǎng)房，倒還每個(gè)月攢下5000元，一正一負(fù)，就是10000元的差距，甚至用攢下的5000元不論是存，還是TZ其他現(xiàn)金流產(chǎn)品，比如定T寬基指數(shù)，就更好了，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大強(qiáng)化。

能持續(xù)創(chuàng)造收Y的房產(chǎn)，是真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；需要長(zhǎng)期貼錢養(yǎng)護(hù)的房產(chǎn)，只會(huì)不斷消耗個(gè)人CF。

最后，具備正向現(xiàn)金流的房產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)與跨周期能力更強(qiáng)。

長(zhǎng)期來(lái)看，大城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，屬于穩(wěn)固的實(shí)物資產(chǎn)。放眼整體市場(chǎng)規(guī)律，通貨緊縮只是短期現(xiàn)象，長(zhǎng)期溫和通脹是必然趨勢(shì)。持有優(yōu)質(zhì)實(shí)物資產(chǎn)，比單純持有現(xiàn)金，更能抵御貨幣貶值。

優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流房產(chǎn)，能夠穿越樓市漲跌周期。短期房?jī)r(jià)波動(dòng)無(wú)需過(guò)度焦慮，長(zhǎng)期來(lái)看，核心地段優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格，大概率會(huì)回歸高位，甚至實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增Z。依靠穩(wěn)定租金收入，能夠無(wú)壓力長(zhǎng)期持有，穿越周期。

預(yù)算有限、收入穩(wěn)定性一般的TZ者，更要堅(jiān)守現(xiàn)金流原則，放棄一夜暴富的想法，穩(wěn)穩(wěn)的增長(zhǎng)。

而忽略現(xiàn)金流，一旦市場(chǎng)行情下行，很容易出現(xiàn)資金斷裂，最終只能虧本賣房離場(chǎng)。手握正向現(xiàn)金流房源，才能扛住市場(chǎng)波動(dòng)，長(zhǎng)期持有，最終收獲房產(chǎn)長(zhǎng)期增Z的收Y。

如果你實(shí)力雄厚，買在相對(duì)低位，比如當(dāng)下一些實(shí)得單價(jià)比較低的核心區(qū)四代宅或者新規(guī)好房，愿意用時(shí)間換空間，也是可以，但這是另一回事，不適合大多數(shù)人。

看懂重慶樓市核心邏輯，把握穩(wěn)健房產(chǎn)TZ方向。

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