綠城管理（9979.HK）：從規模龍頭到價值標桿，一場穿越周期的能力檢驗

當中國房地產行業仍在深度調整中艱難尋底，代建這條曾經的“黃金賽道”也開始迎來關鍵轉型。

中指院數據顯示，2025年代建行業新簽面積約1.71億平方米，同比僅增長4%，增速放緩凸顯行業分化，強者恒強格局進一步固化。

在這樣的背景下，綠城管理發布2025年財報，傳遞出清晰的“穩健韌性”信號。

現金流改善、股東回報加碼、業務質量提升、戰略2030啟動，種種線索更是共同指向一個判斷。這家代建龍頭正在加速完成關鍵的能力切換，伴隨行業發展邏輯從“規模擴張”轉向“價值深耕”，綠城管理也將從“中國房地產輕資產開發模式引領者”升級為“中國房地產全周期綜合服務引領者”。

一、現金流安全墊與穩定股東回報，筑牢盈利基礎

2025年，綠城管理的經營性現金流同比增長42.3%，達4.15億元。這一數值與歸母凈利潤基本匹配，不僅充分夯實公司的盈利質量，加固了現金流安全墊，也顯著增強了財務韌性，為股東長期回報與公司未來發展提供有力支撐。

（數據來源：公司資料）

這還意味著什么？

在代建行業普遍面臨收款周期拉長、項目啟動放緩的背景下，綠城管理的利潤“含金量”依然扎實。

從數據上看，現金流改善的背后是公司運營效率提升、代建費回款加快的直接體現。

財報顯示，2025年公司新拓項目啟動率提升至72%，合同轉化率提升到9%。運營效率的提升直接反映在回款上。同時，項目新開工周期縮短至126天、首開周期縮短至7個月，里程碑節點達成率、示范區按時開放率同比提升10個百分點以上。

更為關鍵的是，代建行業雖普遍采用輕資產模式，但綠城管理憑借精細化的運營管理，牢牢嚴控資本開支，將自身資本開支壓力維持在極低水平。即使在行業調整期，公司依然有能力維持與上年持平的分紅規模。

2025年，綠城管理維持高分紅比例，疊加此前已派付的中期股息，每股年度派息 0.2095 元，派息率達到 100%，真正實現公司的經營成果及時與股東分享。

更為明確的是，公司給出“2026年分紅比例不低于歸母凈利潤80%”的承諾。若業績與現金流持續改善，其還將進一步優化股東回報方案。

此外，香港聯交所最新股權披露資料顯示，綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰于3月31日通過股份激勵計劃獲授32.8萬股，并以自有資金在公開市場增持共110.1萬股，持股總數提升至382.2萬股。 2025年公司還首次回購并注銷1000萬股股份，在切實維護股東利益的同時，更向市場傳遞出管理層對公司長期發展的堅定信心。

整體而言，在行業持續深度調整背景下，綠城管理能夠維持高分紅，并且給出明確的派息指引，這本身就證明了，管理層對公司未來現金流的穩定性有足夠的信心，也為其后續盈利修復奠定了堅實基礎。

二、多維優化強根基，明確盈利改善路徑

2025年，綠城管理新拓合約總建面3535萬平方米，同比微降3.1%。但如果只看規模，可能會錯過更重要的變化，年內公司新拓代建費為93.5億元，同比增長0.4%，市占率連續十年穩定在20%以上，持續領跑行業。

（數據來源：克而瑞）

這正是公司“以質換量優化項目結構、深耕重點城市夯實業務根基、強化經營兌現度保障利潤落地”的落地結果，具體可從三個維度來看。

從客戶結構看，國有企業是最大業務來源，這類業務的特點是收入確定性強、客單價和利潤相對較高、重復委托率高，被稱為“戰略型安全墊業務”。通過優化客戶與項目結構，綠城管理2025年的新拓項目中，國有企業占比從2024年的25.1%大幅提升至37%，代建費占比更是達到47.4%，持續提升盈利質量。

（數據來源：公司資料）

從區域結構看，公司深耕重點城市、強化核心區域布局，新拓項目一二線城市占比達到55%，前十大省級市場中8個市占率第一，較2024年新增2個省份。其中，綠城·天津曉月晴川、城發綠城·江陰澄云廬等重點城市標桿項目，不僅提升了區域市場滲透率，更以高品質交付帶動代建費率提升，為盈利改善提供堅實支撐。這不僅是市場地位的體現，更為項目去化條件達成、溢價能力兌現提供了基礎保障。

（數據來源：公司資料）

從項目質量看，委托方重復委托率連續三年攀升，由2023年的13%增至2025年的26%。在B端客戶滿意度98分、C端客戶滿意度92分的高位基礎上，重復委托率的提升，反映的是一種更深層的信任，即委托方愿意為品質和兌現能力支付合理對價。

值得注意的是，與行業內部分企業“以價換量”的策略不同，綠城管理主動放棄低毛利、高風險項目，聚焦高價值賽道。

中指院數據顯示，當前行業超過80%的項目代建費率已降至1%-3%。這一環境下，綠城管理仍有超過50%的項目費率高于3%，商務費率顯著優于行業平均水平。

（數據來源：中指院）

這說明，盡管行業價格戰持續，但頭部企業的議價能力并未被完全侵蝕。

支撐這一議價優勢的，是綠城管理深耕多年的“資信、品牌、團隊、資源、體系、產品、服務、客戶”八大基石。基于此，公司產品力與運營效能持續迭代提升，進一步增厚競爭壁壘與盈利空間。

交付端的穩定兌現，正是直觀體現。

財報顯示，綠城管理已連續5年交付規模超1000萬平方米，2025年如期交付129個項目，交付面積達1451萬平方米。高兌現率在鞏固品牌口碑的同時，更保障了代建費的及時回款，驅動盈利向好。

產品實力方面同樣亮眼，全年斬獲產品類獎項117項，蟬聯“中國代建企業產品力TOP1”，同時設計方案報批速率提升13%，國企招采效率提升20%-30%，全方位展現出頭部企業的綜合實力。

（數據來源：公司資料）

三、從代建龍頭到全周期服務商，戰略2030拓寬盈利邊界

立足當下，2026年是綠城管理“戰略2030”的開局之年。

管理層在業績會上關于戰略愿景的表述出現了一個變化，即綠城管理將從“中國房地產輕資產開發模式引領者”升級為“中國房地產全周期綜合服務引領者”。

從業務布局看，這種全生命周期的服務延伸有兩個明確方向：

一是圍繞代建主業的價值鏈延伸。

圍繞產業鏈關聯度、核心能力復用、資源稟賦匹配、輕資產模式四大維度，篩選與代建主業高度協同的相關新業務，例如新房代銷、精裝修、物業服務、租賃運營及城市更新賽道，培育利潤與現金流的長期新增長點。

二是拓展海外市場的地理空間延伸。

依托中交集團覆蓋150多個國家和地區的龐大海外資源網絡，綠城管理審時度勢，正式設立海外代建事業部，深度融入國家“一帶一路”倡議，積極探索海外華人市場的發展機遇，2026年將重點完成部分核心市場的深度研究與路徑論證。公司在尋找增量市場的同時，更是利用中交體系協同優勢的一次能力外溢，為長期盈利增長提供新的支撐。

（數據來源：公司資料）

從行業趨勢來看，綠城管理此次戰略升級，主要基于以下幾大行業機遇。

首先是城投存量土地盤活。全國城投平臺未開工住宅用地約3.4億平方米，其中約8500萬平方米可能存在代建意愿，是近幾年代建確定性較強的優質業務來源。

其次是資方代建。一方面在"保交樓"的大背景下，金融機構針對不良紓困業務的投入仍在持續，代建企業攜手專業資方，參與不良房產業務盤活，空間廣闊。另一方面是部分資方已經前瞻性探索與有投資能力的民企、地方國企綁定，從源頭鎖定優質項目，代建企業能在此過程中發揮自身專業，幫助投資方前置篩選項目。

最后是城市更新。根據"七普"數據推算，我國2000年以前建成的"待更新"房屋住宅總面積約100億㎡，蘊含極為廣闊的市場空間。

縱觀綠城管理的業務布局，即便手握多重發展機遇，公司依舊嚴守經營底線，反復強調“試點先行、審慎評估、穩步推進、嚴控風險”的原則。

秉持這一準則，公司才能在堅守長期戰略方向、筑牢發展根基的同時，又能靈活適配市場變動、搶抓發展先機，最終實現穩步前行、持續擴容、盈利修復的良性發展。

四、結語

站在代建行業分化的十字路口，行業座次重排、尾部企業出清、頭部企業的集中度提升，克而瑞數據顯示，2025年新拓規模前10的企業集中度達77%，較2024年提升6個百分點。

（數據來源：克而瑞）

在這樣的洗牌期，綠城管理的價值邏輯正在發生微妙的變化。

將其放在行業調整、費率下行、人力成本剛性的背景下來看，公司經營基本面的扎實程度、現金流的改善幅度、新拓訂單的質量變化、戰略2030的正式啟動，都指向一個判斷：綠城管理正在完成一次從規模驅動到價值驅動的能力切換。

對于投資者而言，或許意味著看待這家公司的方式也需要調整。

不只是關注綠城管理在代建賽道上的市占率，更要關注其從“代建龍頭”向“全周期服務商”躍遷過程中的能力兌現。

畢竟，在房地產這個長周期行業里，能夠穿越周期的，從來不是規模最大的，而是現金流最穩、能力壁壘最厚的。

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