呸，佛山二手房根本沒漲！

打開朋友圈，是不是覺得全佛山的人都在搶房？

看到那些鋪天蓋地“佛山二手迎來(lái)最猛漲價(jià)潮”、“房東連夜?jié)q價(jià)”的新聞，我只想狠狠啐一口——呸！全是鬼扯！

你們說(shuō)的漲價(jià)，漲在哪兒了？漲在中介的朋友圈里？漲在自媒體的標(biāo)題里？還是漲在自己的夢(mèng)里？

我自己的房子，掛了大半年了，調(diào)了三次價(jià)，一次比一次低。來(lái)看房的倒是不少，可個(gè)個(gè)都想來(lái)“撿漏”，開口就是砍價(jià)10萬(wàn)、15萬(wàn)。

上周有個(gè)買家看完挺滿意，結(jié)果轉(zhuǎn)頭就發(fā)來(lái)一個(gè)比掛牌價(jià)低12萬(wàn)的報(bào)價(jià)，還附了一句：“現(xiàn)在行情就這樣，您考慮考慮。”

考慮？考慮個(gè)錘子！

再看看身邊的朋友，也是各有各的慘。

城市廣場(chǎng)板塊的萬(wàn)科金御華府，一套165㎡中樓層4房，掛牌一年多，降價(jià)100萬(wàn)終于賣出去了！

千燈湖的東海花園，一套87.76㎡三房?jī)尚l(wèi)的房源，掛牌1376天，掛牌價(jià)從300萬(wàn)價(jià)降到119萬(wàn)，現(xiàn)在還沒賣出去呢！

你們管這叫漲價(jià)？！

那些所謂的漲價(jià)房源，不過(guò)是房東掛了一個(gè)高價(jià)試試水，掛一個(gè)月無(wú)人問(wèn)津后，自己又悄悄降回來(lái)。

所以，別再跟我們說(shuō)佛山二手房漲價(jià)了！

PART 01

慘！佛山二手量?jī)r(jià)同比齊跌

來(lái)，我們直接上數(shù)據(jù)——

今年3月份，佛山二手房成交5297套，環(huán)比2月的確大漲99.51%。

乍一看這個(gè)數(shù)據(jù)，確實(shí)振奮人心。

但別急著喊“要爆了”。看看去年3月，佛山二手房成交5381套。

今年同比去年下降1.49%，雖然數(shù)量不大，但真有那么點(diǎn)尷尬了。

更扎心的是價(jià)格。

今年3月成交均價(jià)7730元/㎡，環(huán)比上升有什么用，同比下降太狠了，跌幅11.25%！

這樣一對(duì)比，今年佛山二手房成交量相比去年還是有一個(gè)不小的差距。

其實(shí)說(shuō)白了，2月份有春節(jié)假期，本就是樓市淡季，3月份佛山樓市數(shù)據(jù)好于2月份，是消耗春節(jié)以來(lái)積壓的需求，環(huán)比大漲本就是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑?/strong>。

再加上，“學(xué)位房”這一剛性需求。

順德、三水、南海多個(gè)鎮(zhèn)街發(fā)布2026年學(xué)位預(yù)警，3月份距離今年入學(xué)報(bào)名僅剩一個(gè)多月，時(shí)間緊迫，學(xué)位緊缺。家長(zhǎng)們得在3/4月搞定房產(chǎn)。

傳統(tǒng)學(xué)籍鎖定月，刺激剛需客群紛紛出動(dòng)，今年也不例外。

據(jù)中介透露，雖然改善型需求一直不低，但成交最快最多的還是剛需產(chǎn)品。

所以說(shuō)二手房成交回歸常態(tài)，這是事實(shí)。但要說(shuō)二手房漲價(jià)，則是言過(guò)其實(shí)。

當(dāng)然，從大的方向上看，樓市確實(shí)也有向好方向發(fā)展的信號(hào)。

佛山房?jī)r(jià)，正在走出一條前所未有的“k型”分化線。

PART 02

“以價(jià)換量”基調(diào)仍在延續(xù)

講真的，佛山3月二手成交量沖高，這一“量”的背后，是房東不斷下調(diào)掛牌價(jià)，買方議價(jià)空間擴(kuò)大所驅(qū)動(dòng)的“以價(jià)換量”。

現(xiàn)在的房東們，早就認(rèn)清了一個(gè)現(xiàn)實(shí)，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

他們從過(guò)去的“死扛不降”到用真金白銀的讓利，換來(lái)了市場(chǎng)的短暫回暖。

比如桂城的江南名居，一套165平的三房，業(yè)主早期掛牌268萬(wàn)，期間無(wú)人文津，業(yè)主連續(xù)三次調(diào)價(jià)。最終以216萬(wàn)成交，總降幅達(dá)52萬(wàn)，相當(dāng)于打了8折。

越秀星匯云錦，一套40㎡一室一廳的房源，掛牌價(jià)60萬(wàn)，最后還是得調(diào)價(jià)兩次52.6萬(wàn)成交。

中介告訴我們：這類型的房源只要一降價(jià)，看房人數(shù)開始增多。要是價(jià)格大降，成交周期就會(huì)縮短。

這種“割肉”確實(shí)換來(lái)了成交量。

陳村這邊，早期我們就已經(jīng)說(shuō)跌無(wú)可跌，目前不少二手房還是可以砍價(jià)。

時(shí)代星英御島一套146平5房戶型，2021年那會(huì)業(yè)主或許是為了試探市場(chǎng)，豪橫掛牌450萬(wàn)。2022年，還漲價(jià)到466萬(wàn)。

后面一直降，到了2026年，業(yè)主直接調(diào)價(jià)至230萬(wàn)。

你以為這就結(jié)束了，還沒呢！業(yè)主買入時(shí)還砍價(jià)44萬(wàn)！

中介和我們吐槽：現(xiàn)在買家一上來(lái)就砍價(jià)。小區(qū)同款戶型成交價(jià)160萬(wàn)，他要155萬(wàn)，房東讓到153萬(wàn)，他還想150萬(wàn)，簡(jiǎn)直在搞心態(tài)。

這些是調(diào)價(jià)可以成交的，有些是已經(jīng)大幅調(diào)價(jià)但還得等有緣人。

大瀝的恒大悅府，105.52平三房戶型，2024年開始掛牌，至今調(diào)價(jià)降至134萬(wàn)，處于乏人問(wèn)津狀態(tài)。

不僅是剛需盤河老舊小區(qū)，高端盤也是如此。

中海千燈湖一號(hào)，一套291.5平5房戶型，近半年調(diào)價(jià)4次了，關(guān)注房源人數(shù)只有13人。

小區(qū)建面約136.8平房源，近半年調(diào)價(jià)至368萬(wàn)了，目前還在掛牌榜上。

寫在最后：

很明顯，佛山二手房還是處于“以價(jià)換量”的時(shí)代，也就是說(shuō)成交量上升本質(zhì)上是因?yàn)榉孔痈阋肆恕?/p>

冷靜下來(lái)想想，這當(dāng)然是好事情，對(duì)于剛需者來(lái)說(shuō)用更少的錢買到房子。

只要不是炒房，自住永遠(yuǎn)是早買早享受。

但我們需要注意的是，與價(jià)格形成鮮明對(duì)比的是，房東們的心理預(yù)期正在發(fā)生微妙而重要的轉(zhuǎn)變，溢價(jià)空間開始鎖緊。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房議價(jià)空間已經(jīng)從去年的8%-12%收窄至3%-5%。

核心板塊有房源率先回暖，千燈湖保利花園二期一套43平的戶型，對(duì)比去年成交價(jià)漲了13.5萬(wàn)。

雖說(shuō)是個(gè)例，但我們要明白，前期的“筍盤”基本消化完畢，剩余業(yè)主多是非急售型，不再愿意進(jìn)一步讓利了。

所以，現(xiàn)在的撿漏時(shí)機(jī)，我們不要錯(cuò)過(guò)！