南京 2026 宅地供應(yīng)：縮量提質(zhì)與市場分化

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南京2026年住宅用地供應(yīng)計劃概述

根據(jù)南京市正式發(fā)布的《2026年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2026年全市計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地總面積為3056公頃。其中，住宅用地計劃供應(yīng)326公頃，細分為商品住宅用地320公頃和其他住宅用地6公頃。這一數(shù)據(jù)構(gòu)成是理解全年土地市場走向的基礎(chǔ)前提。

值得注意的是，盡管2026年商品住宅用地供應(yīng)量（320公頃）較2024年的240公頃增加了80公頃，增幅達33%，但從更長周期看，該供應(yīng)規(guī)模實則處于歷史低位。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2025年南京涉宅用地實際成交面積約為451萬平方米，2024年為505萬平方米，2023年為393萬平方米，2022年為426萬平方米，2021年則高達711萬平方米。相較之下，2026年320公頃的商品住宅用地供應(yīng)量不僅遠低于2021年高峰期的710公頃（降幅達54.9%），甚至低于2023年和2022年的實際成交水平，僅略高于2023年計劃量。因此，盡管存在同比反彈，但整體仍處于“創(chuàng)10年新低”的緊縮狀態(tài)。

從供地結(jié)構(gòu)來看，2026年計劃體現(xiàn)出鮮明的功能優(yōu)先級：

• 交通運輸用地占比最高：達1636公頃，占總供應(yīng)量的53.5%，凸顯城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)略地位；

• 工礦倉儲用地合計617公頃：反映產(chǎn)業(yè)用地保障力度；

• 住宅用地占比僅為10.7%，其中商品住宅用地僅占10.5%；

• 政策性住房用地供應(yīng)為零：包括共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等在內(nèi)的其他住宅用地雖有6公頃，但實質(zhì)上未安排新增政策性住房專項用地，表明政府當前更傾向于通過存量盤活滿足保障需求。

此外，供地節(jié)奏呈現(xiàn)“分批集中出讓”特征。這種“小批量、高頻次”的供地模式，既可測試市場反應(yīng)，又能避免一次性大量推地導致流拍風險，體現(xiàn)了精細化調(diào)控思路。

綜上，2026年南京住宅用地供應(yīng)計劃的核心特征并非“放量刺激”，而是“精準滴灌”——在總量控制的前提下，通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升品質(zhì)、聚焦區(qū)域，實現(xiàn)土地資源的高效配置與市場預(yù)期的穩(wěn)定引導。

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南京住宅用地供應(yīng)的歷史趨勢與現(xiàn)實背景

1、歷年住宅用地供應(yīng)量的持續(xù)收縮軌跡

南京市住宅用地供應(yīng)在過去五年呈現(xiàn)出明顯的階梯式下行趨勢：

• 2021年：供應(yīng)量達710公頃，為近十年峰值；

• 2022年：降至660公頃，同比下降7.0%；

• 2023年：進一步縮減至493公頃，同比降幅擴大至25.3%；

• 2024年：驟降至240公頃，同比大幅下降51.3%；

• 2025年：雖無官方計劃數(shù)據(jù)，但實際成交面積為451萬平方米（451公頃），顯示市場實際吸納能力有所恢復(fù)；

• 2026年：計劃供應(yīng)320公頃，較2024年回升33%，但仍比2021年減少390公頃，降幅達54.9%。

這一連續(xù)收縮的背后，是中央“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”政策導向的落地體現(xiàn)。尤其自2023年起，自然資源部推行“增存掛鉤”機制，要求各地根據(jù)商品住宅去化周期動態(tài)調(diào)整供地規(guī)模：去化周期超過36個月的區(qū)域暫停供地，18–36個月的區(qū)域按“盤活多少、供應(yīng)多少”原則執(zhí)行。截至2026年3月底，南京新房庫存套數(shù)為48,682套，按近3個月平均成交速度測算，去化周期已達31.6個月，接近調(diào)控紅線。因此，2026年供地計劃雖名義上“增長”，實則是在高庫存壓力下的一種謹慎回調(diào)，而非全面寬松。

2、計劃供應(yīng)與實際成交的顯著背離

南京土地市場長期存在“計劃小于實際成交”的現(xiàn)象，反映出市場實際需求與政策預(yù)期之間的張力。典型案例如下：

• 2022年：計劃供應(yīng)660公頃，實際成交僅426公頃，完成率64.5%；

• 2024年：計劃供應(yīng)240公頃，實際成交卻高達505公頃，完成率達210.4%。

這種背離說明，地方政府在制定供地計劃時往往偏于保守，而市場在政策利好（如降首付、降利率、放松限購）刺激下，房企拿地意愿階段性回升，導致實際成交量遠超計劃。2024年的超高完成率，正是當年“9·26”新政后市場短暫回暖的直接結(jié)果。

進入2025年后，這一趨勢有所收斂。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年全年涉宅用地成交面積為451萬平方米，雖仍高于2024年計劃量，但已回歸理性區(qū)間。2026年一季度，土地市場延續(xù)“量縮價穩(wěn)”格局：1–3月累計供應(yīng)涉宅用地面積約48.1萬平方米，成交僅約28.1萬平方米，供求比失衡，顯示出開發(fā)商投資趨于謹慎。

因此，2026年320公頃的供地計劃，既是對2024年“超量成交”的修正，也是對當前高庫存現(xiàn)實的回應(yīng)。其本質(zhì)是通過“控增量、優(yōu)存量”來促進供需再平衡，而非重回大規(guī)模供地的老路。

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容積率與建筑面積的深度解析

1、容積率全面下調(diào)，低密開發(fā)成主流

2026年南京涉宅用地的容積率設(shè)定呈現(xiàn)出前所未有的低密化趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年掛牌地塊容積率普遍控制在1.05至1.8之間，顯著低于2023–2025年歷史區(qū)間的1.2–2.4。

具體案例包括：

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江北核心區(qū)老山南側(cè)地塊：容積率低至1.05，為近年來罕見；

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江寧百家湖G08地塊：容積率為1.01＜Far≤1.8，實際按上限1.8測算；

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浦口城南中心G09地塊：容積率同樣為1.8；

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其他如麒麟、龍袍、橋林等新城板塊，亦多采用1.5–1.8的中低容積率。

這一變化具有多重政策意圖：

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提升居住品質(zhì)：低容積率有利于打造洋房、疊墅、四代宅等改善型產(chǎn)品，滿足高端需求；

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優(yōu)化城市界面：避免高密度高層對城市天際線與生態(tài)空間的擠壓；

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差異化競爭：在同質(zhì)化嚴重的市場中，低密產(chǎn)品具備更強溢價能力與去化確定性。

值得注意的是，2026年容積率下限（1.05）已突破2025年最低值（1.2），標志著南京正式進入“超級低密”時代。目前全市容積率低于1.1的住宅項目已達22個，其中6個在售，16個待售，產(chǎn)品矩陣日益豐富。

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區(qū)域分布格局與市場分化研判

1、供地區(qū)域高度聚焦核心與重點板塊

2026年住宅用地供應(yīng)在空間布局上呈現(xiàn)“核心強化、外圍收縮”的鮮明特征。根據(jù)素材內(nèi)容與克而瑞數(shù)據(jù)，供地主要集中于以下區(qū)域：

• 江寧區(qū)：計劃掛牌經(jīng)營性用地18宗，面積超1100畝，重點覆蓋百家湖、麒麟、秣陵等成熟或新興板塊。其中，百家湖G08地塊位于景楓KINGMO西南側(cè)200米，地鐵雙線交匯，商業(yè)配套密集，屬稀缺核心資產(chǎn)。

• 江北新區(qū)（含浦口）：4月計劃推出江北3宗、浦口3宗，聚焦城南中心、頂山、卓越路站周邊，依托科學城產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)提升地塊價值。

• 六合區(qū)：龍袍新城推出3宗地塊，作為南京都市圈北向拓展的重要節(jié)點；

• 橋林新城：推出2宗，服務(wù)于智能制造產(chǎn)業(yè)基地；

• 主城區(qū)：鼓樓、秦淮、建鄴等核心區(qū)雖供地極少，但偶有“壓箱底”低密地塊，凸顯稀缺性。

相比之下，高庫存區(qū)域如溧水、高淳在2026年一季度新房成交中雖有貢獻，但未見新增宅地供應(yīng)，印證“去化周期超36個月暫停供地”的調(diào)控邏輯。

2、區(qū)域市場表現(xiàn)分化加劇

據(jù)克而瑞2026年3月區(qū)域供求數(shù)據(jù)顯示，各板塊市場熱度差異顯著：

數(shù)據(jù)標明

江寧、棲霞供不應(yīng)求：供求比低于0.4，去化迅速，支撐后續(xù)供地；

浦口供大于求：供求比1.16，庫存壓力顯現(xiàn)；

主城核心區(qū)（建鄴、秦淮）無新增供應(yīng)但成交堅挺：高均價反映稀缺價值。

這種分化印證了“優(yōu)質(zhì)地塊搶手、邊緣地塊遇冷”的市場現(xiàn)實。

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政策導向與市場趨勢的互動演進

據(jù)南京房產(chǎn)微政務(wù)數(shù)據(jù)，2026年3月21日至4月1日，新建商品住宅認購套數(shù)與面積較新政前分別增長155.6%和155.9%，二手房同期增長48.2%。人才房票政策帶動3月新建住房交易額約43億元。

克而瑞數(shù)據(jù)進一步佐證：2026年3月新房成交面積32.61萬平方米，環(huán)比激增243.46%；成交金額81.54億元，環(huán)比增長257.91%。這表明政策組合拳（降首付、認房不認貸、房票安置）初見成效。

然而，高庫存仍是懸頂之劍。截至2026年3月底，庫存面積618.57萬平方米，去化周期31.6個月（按近三個月月均去化計算）。若無持續(xù)需求釋放，短期回暖恐難持續(xù)。

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結(jié)論與展望

南京2026年住宅用地供應(yīng)計劃是一次精準調(diào)控下的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。其核心邏輯并非簡單放量，而是在高庫存背景下，通過“控總量、提質(zhì)量、優(yōu)布局”實現(xiàn)市場軟著陸。

未來趨勢將呈現(xiàn)三大特征：

供地持續(xù)“小而美”：地塊體量縮小、容積率降低、總價理性，聚焦高確定性區(qū)域；

市場分化加劇：核心區(qū)低密產(chǎn)品供不應(yīng)求，遠郊板塊以價換量；

房企策略轉(zhuǎn)向：央國企與本土民企主導拿地，全國性房企收縮戰(zhàn)線。

挑戰(zhàn)在于如何平衡“提質(zhì)”與“保供”，避免因過度控量導致供需失衡。長期看，南京樓市正邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，土地市場的精細化管理將成為新常態(tài)。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI報告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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