物業服務還是一門好生意嗎？

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

物業服務企業正在批量退出低效項目。

據碧桂園服務管理層透露，2025年碧桂園服務在管住宅項目的保盤率是99%。碧桂園對經營平淡的項目采取的策略是，不輕易放棄任何一個可能看起來經營比較困難的項目。但即便如此，碧桂園還是退出了1%的項目，這些項目經過綜合評估，通過各種辦法難以扭轉項目經營的基本面，碧桂園因此采取了主動的退出策略。

另一規模頭部的企業萬物云也在面對市場的變化。

萬物云管理層表示，其自身新接項目空置率約30%，包含開發商尾盤及業主未收樓房源，收費難度大且存在折扣風險。對此，萬物云已經對存量虧損項目進行專項治理，通過彈性定價改善經營，對無法扭虧項目果斷退出。

永升服務管理層也透露，2025年永升服務主動退出的項目超過200個，涉及簽約面積約4200萬平方米。

一組數據可以佐證物業服務行業的變化：中指研究院此前發布的數據顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超八成。

隨著房地產市場調整，物業服務行業的運營壓力也隨之而來。過去物業服務企業選擇跑馬圈地看中的是穩定的現金流，時移世易，業主的心態出現變化，物業服務企業也不得不面對“入不敷出”的局面。

物業服務企業，到了重塑增長邏輯之時。

主動退出

物業服務企業的規模增長速度，正在變慢。

據克而瑞數據，2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億平方米，同比增長5.3%。克而瑞分析稱，在行業持續優化項目結構、主動退出低質低效項目的大背景下，整體增速進一步下滑1.4個百分點，規模擴張全面轉向謹慎與高質量訴求。

此外，克而瑞統計顯示，2025年披露合約面積的38家上市物企總合約面積約51.5億平方米，同比增長1.0%，增速同比下滑2.0個百分點。

規模不再迅猛增長，是物業服務企業主動管理以及被動選擇的結果。

在最新披露的財務數據中，物業服務企業的規模發展脈絡得以被剖析。以綠城服務為例，2025年，其在管面積為5.66億平方米，較2024年同比增加11.2%；但作為未來在管面積主要來源的儲備面積為3.31億平方米，與2024年的3.57億平方米相比下降7.4%。

綠城服務解釋稱，這主要是由于公司審慎開展增量市場的拓展，持續加強深耕城市內優質存量項目的拓展及優化增量項目的交付管控措施，并主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目。綠城服務強調，后續仍將繼續嚴格把控增量項目的準入門檻，強化儲備面積的過程管控及風險管控。

事實上，如果從全國范圍內來看，收繳率不足、維護成本過高的小區被物業服務企業“退盤”，已經不是新鮮事。從商業邏輯來看，物業服務企業雖然有一定的公共性質，但如果長期虧損運營，將會對物業服務企業帶來運營壓力。

一家中型物企人士對21世紀經濟報道記者分析稱，結構性矛盾是“退盤”的主要原因。一方面成本上漲，小區物業的人力成本占總支出的60%～70%，且逐年攀升；同時，大量小區進入設施老化周期，電梯、管網等維護成本大幅增加；與之不匹配的是收入這塊，物業費標準長期受指導價約束，調價成功率不足5%，還存在調降物業費的情況，加之低收繳率的困擾，物業企業很難維系正常運作。“我們大概的匡算，收繳率要達到80%～85%才能保證項目的利潤。”

除了退出設備老化的小區以外，新開發樓盤也容易陷入被退盤的處境。

一家深耕華南的物業服務企業城市負責人對21世紀經濟報道記者談及，其所在城市承接了一個合作開發的項目，但由于樓盤開發質量等方面與業主之間存在落差，業主選擇停繳物業費。“這個盤負責開發的不是我們，我們是小股東，最后的物業移交給了我們，但是收繳率非常低，最終我們兜底了一年多將維保等工作做完收尾后就選擇撤場了。現在有一些房企移交的項目，物業公司也不是照單全收，也存在先‘退出’的情況。”

萬物云董事長朱保全此前也談及，“十年前，我們在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。2025年，我們在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目，這是對歷史內部紅線的突破。”

穩住增長

物業企業不再追求規模的增長，換來了利潤的平穩表現。據克而瑞統計，2025年，58家披露數據的上市物企毛利總率由19.1%平穩回調至18.0%，但平均凈利率卻逆勢回升至4.8%。

克而瑞分析稱，一方面，經歷前期集中計提巨額壞賬與資產減值后，部分物企在2025年的減值規模有所縮減，帶動賬面凈利潤呈現出階段性的恢復性反彈。另一方面，一些物企持續深化盈利能力保障了利潤率的表現，物業行業也回歸穩健、可持續的經營本質。

在此背景下，物企紛紛制定可行的“增長計劃”，未來的一段時間，物企的在管項目或將呈現有進有出的現象。

萬物云采取的方式是，多措并舉，其中包括：持續深化蝶城模式，通過區域集約、人力復用與機器人應用提升效率；依托樸鄰業務協助開發商去化尾盤，回款優先用于空置房物業費；嚴格新項目準入標準，對存量虧損項目專項治理，通過彈性定價改善經營，對無法扭虧項目果斷退出。

上述中型物企人士也告訴21世紀經濟報道記者，其所在公司已經將“收繳率連續6個月低于70%”或“累計虧損超過年度預算20%”設為強制退出紅線。“在退出前，我們也會與業主進行全面的協商溝通，確認雙方訴求無法匹配的情況下，承諾在新物業進場前提供最長3個月的基礎保潔和安保兜底服務，做好有序交接。”

雖然存在退出的情況，但并不意味著行業不存在機會。

永升服務管理層就直言，物業服務行業總量已經達到1.6萬億元，重點城市住宅物業的換手率翻倍，現在每年約有2萬個小區進入重新選聘周期。此外，全國有超過40%的住宅房齡超過20年，對具備規范運營和專業能力的物業企業而言，這正是機會。

除了在存量空間中尋找增長以外，物業企業也在對外擴展能力邊界。

碧桂園服務選擇押注AI，其管理層表示，碧桂園服務每年堅持在數字化和人工智能物聯方面保持近5億元的投入，數字化與機器人的投入除了體現在更好的服務效果、更強的管理能力以及降本增效，同時可能會衍生未來的一些商業模式。

永升服務也選擇布局衍生業務，據其管理層透露，目前包括智能充電樁、快遞驛站、電梯維保等業務正成為重點拓展方向。其中，智能充電樁業務毛利率可達50%至60%，快遞驛站約為30%，電梯維保穩定在28%至30%以上。

易居房地產研究院副院長嚴躍進綜合分析稱，在物企尋找增長空間的過程中，有的企業將服務延伸至公共空間，從“小區管家”向“城市合伙人”轉型；有的企業以“物業+生活服務”拓展養老、陪護等板塊，或依托國企背景整合數據資源，統籌老舊小區改造、助老食堂、課后托管等民生服務。“這些實踐反映出行業正通過能力深耕、邊界拓展與生態構建，加速落實‘擴能提質’戰略。”

通過不斷優化規模布局，加之布局具備穩定盈利的賽道，物業服務企業在尋找新的增長極，步入下一個競爭周期。