樓市，真的變好了嗎？

今年以來(lái)，一線城市及部分二線城市的樓市出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。我最近的文章里也進(jìn)行的闡述，也分析其原因。但從留言的內(nèi)容來(lái)看，還是有不少人存有疑問(wèn)：

樓市，真的回暖了嗎？真的變好了嗎？

今天，我們不妨分析一下數(shù)據(jù)，看看在數(shù)據(jù)中能看到什么跡象和趨勢(shì)。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2026年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》的同時(shí)，其實(shí)也發(fā)布了《2026年1—3月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》。后面這份數(shù)據(jù)主要從房地產(chǎn)投資、銷售等情況來(lái)看目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況。

先從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，降幅比1-2月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資下降11.0%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)和圖表來(lái)看，有兩層信息：

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然在收縮，這可能意味著未來(lái)的供應(yīng)也會(huì)減少；

二是今年第一季度相較于去年有所反彈，不過(guò)可能有季節(jié)性的原因，所以要繼續(xù)觀察后面幾個(gè)月的數(shù)據(jù)。如果繼續(xù)反彈或者跌幅不再擴(kuò)大了，或許拐點(diǎn)真的要來(lái)了。

再看看與后續(xù)供應(yīng)緊密相關(guān)的數(shù)據(jù)。2026年第一季度，房屋施工面積同比下降11.7%，住宅施工面積下降12.1%。房屋新開工面積下降20.3%，住宅新開工面積下降22.0%。房屋竣工面積下降25.0%，住宅竣工面積下降26.5%。

對(duì)于以上三組數(shù)據(jù)可以簡(jiǎn)單這么理解：竣工面積是在1年內(nèi)要上市供應(yīng)的，施工面積在未來(lái)2-4年可能會(huì)上市供應(yīng)，新開工面積在未來(lái)3-5年可能會(huì)上市供應(yīng)的。如今這三組數(shù)據(jù)均是在下降的，這也可以理解為市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，供給方在主動(dòng)或被動(dòng)的降低供應(yīng)量。供應(yīng)量的減少，在未來(lái)會(huì)一定程度上改善供求關(guān)系，有利于市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。

繼續(xù)看房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-3月份，新建商品房銷售面積同比下降10.4%，降幅比1-2月份收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額下降16.7%，降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降18.5%。

這段話看似簡(jiǎn)單，其實(shí)可以從中看出很多有用的信息：

第一，新房整體成交面積仍然是下降，但是3月份市場(chǎng)確實(shí)已回升，加上3月份的成交面積，1-3月份的成交面積降幅就大幅度收窄了，這基本上也能印證3月份部分城市小陽(yáng)春行情下的成交量大增。

第二，從銷售增速圖來(lái)看，今年第一度的跌幅也有觸底反彈的跡象。但這個(gè)與房地產(chǎn)開發(fā)投資一樣，可能有季節(jié)性原因，所以仍需繼續(xù)觀察后續(xù)的數(shù)據(jù)走勢(shì)。

第三，銷售額跌幅明顯高于成交面積的跌幅，說(shuō)明整體平均房?jī)r(jià)仍在下跌。這就印證了為何幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)有所回暖，但很多人的感受仍然是在跌的。實(shí)際上，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍是在下跌的，如果你不是在北上廣深等大城市里，你看到的房?jī)r(jià)可能就是跌的。而《2026年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》的數(shù)據(jù)顯示，3月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或上漲的城市也只有16個(gè)，大部分城市的房?jī)r(jià)仍是在下跌的。

透過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市算是真的變化了嗎？

說(shuō)實(shí)話，整體樓市成交量在3月份雖有回升，但平均房?jī)r(jià)仍是下跌的，所以要問(wèn)整體市場(chǎng)的拐點(diǎn)是否來(lái)到了，目前的支撐還不夠，還需要繼續(xù)觀察。但部分大城市的樓市確實(shí)開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性行情了，未來(lái)看待樓市，既要關(guān)注整體市場(chǎng)的變化，更要關(guān)注目標(biāo)城市市場(chǎng)的變化，要徹底轉(zhuǎn)變過(guò)去那種普漲普跌的思維。