半年過(guò)去，深圳樓市信心有回來(lái)嗎？

之前文君發(fā)了一條視頻提到“深圳樓市信心回來(lái)了嗎？

事實(shí)上，隨著各大研究機(jī)構(gòu)發(fā)布樓市半年數(shù)據(jù)，2022上半場(chǎng)樓市，怎一個(gè)“慘”字了得。

在文君看來(lái)，市場(chǎng)信心依舊處于“低谷”，想要恢復(fù)市場(chǎng)信心，首先得看政府的動(dòng)作，臨深的東莞惠州限購(gòu)已經(jīng)放松，深圳上半年醞釀已久的“新版二手房官方指導(dǎo)價(jià)”截止目前仍未官宣，這更加讓購(gòu)房者對(duì)樓市抱有濃厚的觀望情緒。

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2022年深圳樓市上半年已經(jīng)畫上句號(hào)，一二手房成交均出現(xiàn)大幅下跌。

（來(lái)源：深圳貝殼研究院）

來(lái)自樂(lè)有家，深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%；二手住宅成交9965套，同比下降65%，環(huán)比下降18.7%，是2007年以來(lái)的最低值，比2008年和2012年上半年還要跌52%。

總體而言，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上半場(chǎng)真的“太難”了！

除了海德園、深圳中心天元等豪宅盤賣的火熱外，其他新盤表現(xiàn)都是差強(qiáng)人意，嚴(yán)重內(nèi)卷，大部分開(kāi)發(fā)商都需要依賴“中介渠道”實(shí)現(xiàn)去化。

甚至不惜讓利打折、變相降低首付等促銷手段，吸引購(gòu)房者買單。但是，面對(duì)如今如此“冷靜期”的樓市，購(gòu)房者的觀望情緒比較濃厚，讓其買單并不是那么容易，隨便掏出幾百萬(wàn)付首付，還不得好好思量斟酌一番。

這考慮一番，去化周期就被拉長(zhǎng)。到6月末深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個(gè)月。

開(kāi)發(fā)商上半年推盤積極，隨著住宅庫(kù)存大幅上升，優(yōu)質(zhì)樓盤數(shù)量較少，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)濃厚。新盤的去化整體走低。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年上市的39個(gè)新房住宅項(xiàng)目中，僅3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成項(xiàng)目開(kāi)盤去化低于5成。

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2022年深圳各大開(kāi)發(fā)商為了賣樓，花招百出。

低價(jià)促銷、降首付、推出“以房換房，以舊換新”等賣房花招，讓人眼花繚亂。

為了制造樓盤火熱賣房畫面，開(kāi)發(fā)商甚至雇人排隊(duì)買房。

近期，龍崗的信城縉悅城就被網(wǎng)友曝出排隊(duì)假裝買房，報(bào)酬一天500元，還包三餐。

這種迷之操作，網(wǎng)友直呼“真不錯(cuò)！”

此外，據(jù)南方+報(bào)道，上周（7.18-7.24）開(kāi)盤的合正新悅和深業(yè)山水東城銷售數(shù)據(jù)較為慘淡，分別去化28%和19%。

而龍華的中海聞華里開(kāi)盤銷售23億元，福田的中信城開(kāi)紅樹(shù)灣銷售15億元，去化略好些。

但綜合而言，上周深圳5盤開(kāi)賣，開(kāi)盤整體去化率約40%。

從這些市場(chǎng)跡象，我們可以非常明顯感受到“深圳開(kāi)發(fā)商賣樓真的越來(lái)越難了！”

不是說(shuō)房子不好，是大家的錢包沒(méi)有之前那么鼓啦。

現(xiàn)在，能夠影響購(gòu)房者決策買房的，首要還是看“價(jià)格”。

價(jià)格有誠(chéng)意，打動(dòng)購(gòu)房者也是遲早的事。

畢竟，深圳剛需購(gòu)房者占比已經(jīng)高達(dá)74%，自住需求強(qiáng)勁，就看開(kāi)發(fā)商怎么打動(dòng)他們了？

值得注意的是，市場(chǎng)行情冷淡問(wèn)題還未解決，7月樓市掀起了停貸風(fēng)波，全國(guó)多省市超300個(gè)項(xiàng)目業(yè)主發(fā)布公告要求停貸，深圳也是“榜上有名”，佳兆業(yè)樾伴山、海德園A區(qū)等業(yè)主也發(fā)布了《強(qiáng)制停貸告知書》。

對(duì)于這些發(fā)布停貸的項(xiàng)目業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們的真正目的是希望以此能引起開(kāi)發(fā)商和銀行的重視，在項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面更積極，同時(shí)希望銀行也能像受疫情期間影響一樣，出臺(tái)一些紓困政策，如予以免交滯納金，對(duì)因項(xiàng)目長(zhǎng)期停工、還房貸有困難的項(xiàng)目和業(yè)主，免除一段時(shí)間內(nèi)的相關(guān)法律責(zé)任。

倘若項(xiàng)目不能在一定期限內(nèi)復(fù)工，將集體停貸，毫無(wú)疑問(wèn)，停貸項(xiàng)目數(shù)量仍在增長(zhǎng)，造成的影響目前還難以估計(jì)，當(dāng)前也并未出現(xiàn)有效舉措能夠快速解決這一棘手問(wèn)題。

文君認(rèn)為，倘若停貸事件繼續(xù)蔓延，且不能快速有效解決，從消費(fèi)者端信心沖擊開(kāi)始，整體市場(chǎng)信心將遭重挫，銷售回暖歷程延長(zhǎng)，對(duì)投資、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面沖擊或更重。

現(xiàn)在最重要就是“穩(wěn)定樓市”，而穩(wěn)定樓市首先是要扶持房企，只有房企端風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，消費(fèi)者、地方政府、金融端等相關(guān)方的利益也自然能夠得到有效保障，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的目標(biāo)也自然能夠?qū)崿F(xiàn)。