北京新一輪"疏解潮"：郊區(qū)樓市松綁！

2022年8月4日，根據(jù)北京住建委的消息，北京打算在2022年的“第二批次供地”中，將昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗被列為“全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)”。

同時(shí)北京將對(duì)列入“全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)”進(jìn)行樓市政策的“松綁”：

第一，針對(duì)“中心城區(qū)+60歲以上家庭+戶口遷入試點(diǎn)項(xiàng)目”的目標(biāo)群體將實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

第二，以上目標(biāo)群體只要“名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款”，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目就可以按照“首套貸款”來(lái)實(shí)施，不再認(rèn)“貸款記錄”。

執(zhí)行首付比例35%-40%的政策。

第三，老人子女也可作為共同借款人申請(qǐng)貸款，允許“接力貸”，這就意味著老人買(mǎi)房可以打破“70歲貸款年限”的天花板。

這個(gè)政策力度是“比較猛的”。

北京的這一系列操作，我們可以簡(jiǎn)單的稱之為“老人代持”政策：鼓勵(lì)子女用老人資格買(mǎi)房，繞開(kāi)目前的限貸政策，從而享受首套房?jī)?yōu)惠。

只要是“中心城區(qū)60歲以上的戶籍老人家庭”就可以享受，這相當(dāng)于多了一個(gè)“首付首貸的購(gòu)房指標(biāo)”，極其珍惜。

2019年的杭州就曾經(jīng)用過(guò)，現(xiàn)在北京“照貓畫(huà)虎”，只不過(guò)是限定了項(xiàng)目范圍，主要用在“郊區(qū)項(xiàng)目”上，核心目的還是“疏解中心城區(qū)人口密度”。

北京住建委同時(shí)還表示：下一步會(huì)擴(kuò)大“全齡友好項(xiàng)目建設(shè)”，同時(shí)研究“多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施”。

這句話就“相當(dāng)有分量”了。

它意味著現(xiàn)在僅僅是試點(diǎn)“老人在郊區(qū)買(mǎi)房”政策放松，將來(lái)可能“多孩家庭”，“工作社保在郊區(qū)的家庭”可能在郊區(qū)買(mǎi)房政策都會(huì)放寬。

比如“二孩或三孩的家庭”，只要名下無(wú)房且無(wú)在還貸款，在北京近郊區(qū)新城買(mǎi)房，也可以實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

相當(dāng)于對(duì)北京“多孩家庭”買(mǎi)房進(jìn)行扶持，同時(shí)推動(dòng)人口郊區(qū)化。

再比如“工作社保在郊區(qū)新城”的購(gòu)房家庭，只要名下無(wú)房且無(wú)在還貸款，在相應(yīng)的郊區(qū)新城買(mǎi)房，也可以實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：如果你在亦莊工作，擁有亦莊社保，那么你只要名下無(wú)房且沒(méi)有在還的貸款，在亦莊買(mǎi)房也可以“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

這是典型的“因區(qū)施策”。

所以目前的“老人郊區(qū)買(mǎi)房”政策松綁，只是一個(gè)“試點(diǎn)”而已，北京的樓市大招可能還在后面。

我們認(rèn)為，北京更大的樓市政策趨勢(shì)是通過(guò)“因區(qū)施策”，對(duì)近郊區(qū)新城的樓市政策實(shí)施一定程度的松綁。

從而推動(dòng)“中心城區(qū)常住人口”大規(guī)模向近郊區(qū)新城疏解轉(zhuǎn)移，從而完成北京城市總體規(guī)劃的“人口結(jié)構(gòu)布局”。

你想買(mǎi)房改善嗎？

那對(duì)不起，請(qǐng)把中心城區(qū)的房子賣(mài)掉，同時(shí)將戶口遷出，把貸款還完，就可以享受“郊區(qū)首套貸款”政策。

不僅可以“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付最低甚至可以做到35%。

就算不把“貸款還完”，也可以享受“60%的首付比例”，比現(xiàn)在的“80%首付比例”大幅度降低。

北京新一輪“中心城區(qū)人口疏解潮”即將啟動(dòng)了！

自從2017年以來(lái)，北京有過(guò)“三輪城區(qū)人口疏解潮”：第一輪是通過(guò)“疏解整治促提升”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)來(lái)防止人口過(guò)度集中。

第二輪是通過(guò)房屋騰退、北京行政單位搬遷等動(dòng)作來(lái)轉(zhuǎn)移城區(qū)常住人口。

目前則是“第三輪人口疏解潮”，主要是通過(guò)“因區(qū)施策”來(lái)引導(dǎo)中心城區(qū)人口主動(dòng)向外疏解。

目前看，北京“六大中心城區(qū)”的常住人口預(yù)計(jì)要控制在1080萬(wàn)及以下了，甚至可能還要更低，畢竟城區(qū)人口密度其實(shí)還要有點(diǎn)過(guò)大。

那么，如果北京樓市的“因區(qū)施策”逐漸開(kāi)始，對(duì)北京樓市會(huì)有什么重大影響呢？

第一，對(duì)中心城區(qū)的“老破小”二手房市場(chǎng)將會(huì)有明顯的沖擊。

一旦大規(guī)模的“賣(mài)一買(mǎi)一”開(kāi)始，城里人開(kāi)始大規(guī)模向城外“置換改善”，那么城區(qū)的“老破小”將會(huì)出現(xiàn)明顯的供大于求。

會(huì)有越來(lái)越多的中心城區(qū)人口開(kāi)始向城外疏解了，對(duì)城里的“老破小”二手房需求量將會(huì)明顯下降。

所以城里的“老破小”住宅房，建議大家要抓緊置換改善，不要再抱有幻想。

第二，對(duì)城區(qū)位置優(yōu)勢(shì)不夠的“新房”也會(huì)有沖擊。

一旦近郊新城的“政策”松綁，那么改善群體將會(huì)加速向外疏解，城區(qū)的新房將會(huì)面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

如果城區(qū)的新房位置很好，比如在四環(huán)里，稀缺性相對(duì)很強(qiáng)，那還可以持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可以買(mǎi)。

如果城區(qū)新房的位置不夠稀缺，購(gòu)房政策優(yōu)勢(shì)又不如近郊新盤(pán)更加“利好”，那么銷(xiāo)售難度將會(huì)加大。

最典型的就是五環(huán)外的“城區(qū)新房”，尤其是朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的“五環(huán)外新房”，市場(chǎng)行情將會(huì)有所惡化。

所以城區(qū)新房，要買(mǎi)就要買(mǎi)在五環(huán)里，甚至是四環(huán)里，主打的就是核心地段，稀缺價(jià)值。

第三，近郊新城“核心區(qū)”的新房市場(chǎng)將會(huì)逐漸火爆。

這一輪的“因區(qū)施策”政策最利好的，其實(shí)還是近郊新城核心區(qū)的新房項(xiàng)目，只要交通、學(xué)校、醫(yī)療等配套齊全，再疊加產(chǎn)業(yè)繁榮帶來(lái)的“社保群體”。

那么近郊新城核心區(qū)的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。

比如亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)的房?jī)r(jià)值得進(jìn)一步看漲，昌平南的生命科學(xué)園板塊，順義的后沙峪板塊，房山的長(zhǎng)陽(yáng)大學(xué)城板塊等。

有產(chǎn)業(yè)、有學(xué)校、有軌道交通、有醫(yī)療配套，未來(lái)區(qū)域人口將快速提升，從而帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)一步看漲。

綜上所述，北京本輪的“樓市松綁”已經(jīng)不再是全市范圍的調(diào)整了，而是有意識(shí)的“因區(qū)施策”，這是北京最大的變化。

未來(lái)北京的近郊新城樓市政策有望進(jìn)一步松綁。

這不僅僅有助于北京疏解中心城區(qū)的常住人口，完成城市人口規(guī)劃目標(biāo)，同時(shí)有助于近郊新城“去庫(kù)存”，實(shí)現(xiàn)北京的土地財(cái)政增長(zhǎng)。

這可謂是“一箭三雕”！

【直播預(yù)告8月5日晚上8.30點(diǎn)】

【主題：北京樓市新政】

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