拿下310.5億上海徐匯濱江地王 香港置地低調(diào)進擊內(nèi)地市場

在眾多還未入市的“十萬級”豪宅中，香港置地啟元無疑是最受關(guān)注的一個。

項目所在的“徐匯濱江西岸金融港”地塊由香港置地聯(lián)合體于2020年2月以310.5億總價競得，刷新內(nèi)地成交紀錄，是當之無愧的“地王”。

地塊總建筑面積近180萬平方米，按照出讓規(guī)定，地塊將以甲級辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)。

而除了項目，背后的開發(fā)商同樣值得關(guān)注。從重慶起步，逐漸向北京、上海等一二線城市延伸，香港置地進一步在大陸張開商業(yè)版圖。

加碼內(nèi)地

香港置地由保羅·遮打及占士·莊士頓·凱瑟克創(chuàng)立于1889年，公司以高端住宅開發(fā)及投資持有物業(yè)為主，是老牌英資財團——怡和集團最重要的成員企業(yè)之一。歷經(jīng)133年發(fā)展，香港置地坐擁中環(huán)金融商貿(mào)區(qū)，持有及管理約45萬平方米甲級商用物業(yè)，成為中環(huán)最大業(yè)主。

1993年，李嘉誠旗下的和記黃埔進入重慶，拉開了外資房企進軍山城的序幕，2004年，香港置地也在重慶嘉陵江畔落下一子。入渝18年間，香港置地相繼開發(fā)了江與城、約克郡、公園大道、壹江郡等住宅項目，商業(yè)方面，則打造了長嘉匯和光環(huán)購物中心。

梳理住宅項目不難發(fā)現(xiàn)，江與城、約克郡、長嘉匯、公園大道等開發(fā)體量均超過百萬方，以改善型物業(yè)為主導(dǎo)。據(jù)銘騰數(shù)據(jù)，2019到2021年，香港置地連續(xù)3年蟬聯(lián)重慶市場1000萬級以上大平層業(yè)態(tài)銷冠；2021年，千萬級以上別墅銷售金額與成交套數(shù)均居重慶市場第一，足見香港置地在打造高端物業(yè)上的功底。

至于長嘉匯和光環(huán)購物中心，前者被譽為“商業(yè)地產(chǎn)圈最有誠意之作”，開業(yè)當天商家開業(yè)率超85%，客流便高達16萬人次；后者是國內(nèi)首個“城市自然共同體”商業(yè)，開業(yè)2天內(nèi)，超57.07萬人到此打卡，創(chuàng)造了近3200萬元營業(yè)額，香港置地2021年年報更是以光環(huán)購物公園作為了封面。

2015年，香港置地才開始從重慶轉(zhuǎn)向南京、上海等一二線城市，開始外拓步伐。

公開資料顯示，2015年5月，香港置地與旭輝達成合作協(xié)議，以入股50%的形式參與旭輝名下陸家嘴地塊的開發(fā)，并將該項目命名為“LMC置匯旭輝廣場”；2017年2月，香港置地聯(lián)合招商蛇口、碧桂園開發(fā)南京越城天地，總投資160億元；2018年1月，香港置地競得南京新街口東鐵管巷地塊，打造為金陵中環(huán)；同年，香港置地落子杭州，與仁恒置地共同開發(fā)杭州前灣國際社區(qū)。

進入2021年，香港置地動作更加頻繁。2021年6月，香港置地經(jīng)過212輪鏖戰(zhàn)，以43.16億元總價競得武漢光谷中心城P（2021）033號地塊，溢價84.36%；同月，香港置地聯(lián)手招商蛇口、徐匯城投競得上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，總價47.33億元；8月，香港置地以5.7億元競得蘇州金雞湖核心位置兩宗相連地塊；11月，香港置地以約3.7億元拿下合景泰富四川成都一項目的50%股權(quán)；12月，成都第三批次集中供地中，香港置地以22.33億元總價摘得成都青羊區(qū)兩宗地塊。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，香港置地在中國內(nèi)地的投資項目增至35個，覆蓋了7個城市；近兩年來，香港置地在亞洲的投資增加了一倍。香港置地CEO黃友忠在接受福布斯采訪時表示了對內(nèi)地市場的長期看好，他表示：“中國的市場動態(tài)正發(fā)生變化。在過去，你只需要有行動的勇氣，因為快速的城市化無論如何都會拯救你。但隨著城市化進程的放緩，你需要用合適的方法來做事情，因為如今的人們都在尋求更高的質(zhì)量?！?/p>

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，在當前市場下行壓力大的情況下，民營房企遇到了重大困難，尤其在土地競拍方面，給了以香港置地為代表的港資、外資彎道超車或者說“撿漏”的機會，這種情況下他們的競爭優(yōu)勢也更加明顯。同時，他們的積極布局也從另一方面體現(xiàn)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的長期看好。

凈負債率18%，大筆銷售收入未確認

受投資增加的影響，香港置地債務(wù)有所增加。香港置地2022年半年報顯示，截至6月30日止6個月，公司凈債務(wù)為61億美元，高于2021年底的51億美元。

具體來看，香港置地流動負債同比下降7.49億美元至25.58億元，長期借款增加7.33億美元，在手現(xiàn)金同比大幅下降68.43%至7.42億美元。

但相比內(nèi)地房企，香港置地仍是家“健康”的公司。報告期內(nèi)，香港置地凈負債率為18%，2021年末為15%。截至2022年6月末，公司承諾的流動性為26億美元，2021年底為40億美元。公司平均債務(wù)期限為6.4年，55%債務(wù)利率為固定利率，平均對沖期限為7.3年。

2021年9月，香港置地還宣布了一項5億美元的股票回購計劃，截至2022年7月22日已投資4.91億美元，已發(fā)行股本減少4%。另外還撥出5億美元用于回購股票，直到2023年底。

盈利方面，香港置地凈利潤由2021年上半年的虧損8.65億美元，轉(zhuǎn)正至2022年上半年盈利2.92億美元，基本凈利同比增8％至4.25億美元，原因是來自房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的盈利貢獻上揚。

香港置地還有大筆銷售收入未確認。2022年，香港置地在內(nèi)地的應(yīng)占合約銷售額為4.19億美元，而2021年同期為13.6億美元，同比下降近70%。但其上半年已銷售未確認的應(yīng)占合約銷售額為24.25億美元，2021年全年該數(shù)據(jù)為28.53億美元，幾乎接近去年全年水平。

加速去化大背景下，港資也發(fā)生業(yè)主維權(quán)問題。上海閔行區(qū)網(wǎng)上信訪受理（投訴）中心顯示，2022年4月，香港置地虹廬灣業(yè)主投訴項目存在外立面減配、與沙盤不符等情況，涉嫌虛假宣傳和偷工減料。針對上述問題，部分業(yè)主已與開發(fā)商、物業(yè)進行溝通，但開發(fā)商說明沙盤系先期做出故未作調(diào)整，且無法給出其他合理解釋，拒不整改。資料顯示，虹廬灣開發(fā)商為上海怡匯置業(yè)有限公司，系香港置地和萬科上海共同開發(fā)。

此外，另一個不容忽視的問題是，疫情影響下，香港置地寫字樓空置率也有所提高，從2021年底的5.2%上升到2022年6月末的5.4%；寫字樓租金為每平尺112港元，低于2021年同期的118港元；零售物業(yè)租金每平尺168港元，也低于2021年同期的180港元，無疑也會對其全年凈利潤產(chǎn)生影響。