成都樓市：沒有人口的新城，修的再漂亮，也不過是郊區(qū)！

“新城”會是未來成都樓市的爆發(fā)點，但一定要建立在具有較強的人口輻射力基礎(chǔ)上。

以現(xiàn)階段成都人口分布集中在繞城內(nèi)和新增常住人口流入大幅度減少的情況看，只有人口和配套最集中的繞城及高新（南區(qū)）范圍內(nèi)，才具備強有力的人口輻射基礎(chǔ)。

也只有這些地方的“新城”在未來的樓市才能更有機會強勢崛起。

購房者如果問，成都樓市哪些地方最有潛力。

我的回答是：成都繞城沿線內(nèi)及高新（南區(qū)）部分繞城外區(qū)域，哪些板塊能成規(guī)模的打造出具有顏值的新城，哪些板塊的樓市就能快速崛起。

除此之外的各城區(qū)的新城，或許在前些年成都人口高速流入的階段能春風得意，但在人口流入大幅度減少的今天，以及可預(yù)見中短期內(nèi)人口趨勢不會好轉(zhuǎn)的情況下，起碼直觀的房價會出現(xiàn)明顯的疲軟下滑。

（插一句：成都購房者可以去微信公眾號“不魚說房”看看歷史文章，里面有很多對成都樓市的具體分析，以及規(guī)劃文件，對購房者很有幫助。）

為什么說有人口輻射基礎(chǔ)的“新城”會是爆發(fā)點，而沒有人口輻射的郊區(qū)“新城”會疲軟下滑？

因為當今全國人口的負增長，加上高速的城鎮(zhèn)化階段結(jié)束，配合上整體樓市疲軟的大環(huán)境，導(dǎo)致整個房產(chǎn)市場都處于低預(yù)期的狀態(tài)。

購房者又不傻，大家都清楚靠買房獲利的機會在減少，風險在增加，這極大程度的削減了投資的購房需求。

從成都房產(chǎn)市場看，近兩年成都純投資向購房者大幅度減少，而自住向購房者還相對穩(wěn)定，這一趨勢對傳統(tǒng)的核心區(qū)影響很小，但卻極大利空郊區(qū)。

因為核心區(qū)的購房主力是自住，而郊區(qū)的購房主力是投資。

核心區(qū)龐大的自住需求，能夠讓區(qū)域樓市做到相對合理的供需平衡，而郊區(qū)投資需求大幅減少導(dǎo)致了區(qū)域房產(chǎn)嚴重的供大于求。

所以我們可以看到，近兩年在成都樓市整體下行的情況下，最核心的5+1區(qū)整體的樓市表現(xiàn)是最穩(wěn)定的。

雖然不乏有樓盤跌價，但部分核心城區(qū)的“新城”，如杉板橋、三圣鄉(xiāng)、武侯新城等區(qū)域房價相對還是穩(wěn)定，甚至少部分樓盤出現(xiàn)了小幅上漲。

因為現(xiàn)在成都的購房者，其實都在追求一個突破口，既能夠滿足自住的舒適度、便利度，又能夠具備價格的相對穩(wěn)定性。

簡單講，就是想買，適合自住，房價上又能保值甚至增值的房產(chǎn)，而核心城區(qū)的“新城”就剛好兼顧。

至于人口輻射范圍弱，特別是投資占比大的郊區(qū)，近兩年跌幅就格外突出。

2021年天府新區(qū)房價高點的時候，部分對房價樂觀的網(wǎng)友，信誓旦旦說：“天府新區(qū)興隆街道沒有單價三萬以下房子”，“沒有三百萬買不了天府新區(qū)”。

甚至網(wǎng)傳有些小區(qū)建議清水房價不能低于三萬。

結(jié)果現(xiàn)在……

我們選天府新區(qū)10年內(nèi)的二手住宅6947套，里面三百萬內(nèi)的就有4584套。

曾經(jīng)建議三萬以上清水售價的小區(qū)，現(xiàn)在2.5萬以內(nèi)的精裝也是有賣。

不要扯以前買入的成本是多少，我們討論的是近兩年。

認同也好，不認同也罷，事實就是這兩年真金白銀砸到郊區(qū)新城的購房者，同樣的成本對比核心區(qū)新城，起碼在房價表現(xiàn)上的確是差了一大截。

所以，未來成都樓市的核心考慮點，歸根結(jié)底是人口。

以前部分郊區(qū)光是靠著PPT規(guī)劃，就能吸引來一大批購房者爭先恐后投資買入。

配套未動，房價先行。

那是因為有龐大的人口流入，大家有信心有預(yù)期總有人能把郊區(qū)填滿。

但未來的城市發(fā)展，一定會遵循客觀的人口規(guī)律，規(guī)劃過度超前的情況會越來越少。

所有的配套都是為人口而服務(wù)，是人口等配套，不是配套等人口。

人口起來，配套才會逐步優(yōu)化，而不是先把一切配套弄好，慢慢填人，因為現(xiàn)在的人口情況，支撐不了曾經(jīng)的發(fā)展模式了。

以地鐵為例，以前荒郊野外的地鐵站不在少數(shù)，但未來地鐵的修建，客流不達標的區(qū)域，是根本沒有條件修的。

不光是地鐵，其他各項配套，未來都會是如此。

在曾經(jīng)房產(chǎn)野蠻生長的階段，郊區(qū)可以靠規(guī)劃，靠漂亮的房子吸引到投資客的涌入。

讓人誤以為，郊區(qū)只要修得好，規(guī)劃強，就能成為炙手可熱的新城。

但我認為，新城≠郊區(qū)。

未來新城是新城，郊區(qū)是郊區(qū)，它們會逐步拉開差距。

總結(jié)一句話：沒有人口一切都是虛。