賣房，完全亂套了！

南京賣房，完全亂套了！
南京的二手房，正出現了嚴重的內卷化。內卷化的結果就是：整個賣方市場完全亂套了。

咱們先說說南京哪些房子的房價，已經處于扶不起的狀態。

第一類：安置房小區

安置房最大的問題是居住人群素質良莠不齊，交付沒兩年的小區能被搞得破破爛爛。

還有，由于拆遷安置房交付量非常大，一旦市場下行很容易形成砸盤。遇上這種情形，當賣方要賣房時會感到很無力。

比如說雨花臺的岱山板塊。

整個岱山一整片都是安置房，是南京最大的安置房片區之一。

密密麻麻的，都是安置房小區，而且前段時間岱山還發生了一起重大安全事故。

之后岱山的房價似乎再受重創，義德西苑原本的二手房價在1.5萬/㎡，現在報價跌至1.2萬/㎡的房源比比皆是。

網上數據顯示，岱山安置房小區目前有700多套二手房同時在售，賣家容易形成房價踏空的局面。

類似的情況還有建鄴的油坊橋。

油坊橋在建鄴區南側，和雨花臺區交接的，三條地鐵穿行而過，一側是南京曾經的富人區河西南。

油坊橋，原先都是一片農田，后來南京大力開發河西新城，一大批的原住民被安置到了這里。

由于坐地鐵方便，所以來油坊橋租房住的人很多，這就導致了油坊橋成了南京外來人口最多的區域。

雖然隔壁就是河西南，但兩者的房價完全不能比。

第二類：南京的遠郊新房

買南京的遠郊新房，真的是踩坑。

我們較為熟悉的有遠郊新城，包括橋林、雄州、龍袍、龍潭、湯山、祿口、江寧濱江、溧水、高淳、溧水。

這些地方離市區又遠，甚至部分板塊都沒有地鐵。

周邊的的產業也不強，而且基本上也沒有特別好的規劃。

居住的人群，要么是本地的土著，要么是什么都不懂，只知道買新房的剛需。

大部分的南京本地人不會買，改善型的買房人也不會買。

這種政策都繞著走的遠郊板塊，誰買誰套牢。

這些年南京遠郊確實引進了很多的項目，也給南京帶來了很多的GDP，看似還不錯，但就是沒有提供太多好的工作崗位。

自然也很難留住人才，更別提讓人才留下來買套容易虧本的房子。南京遠郊的房子空置率特別高，房價正在“鶴崗化”。

還有就是遠郊板塊很多的規劃落地都出現變故，原本說好的規劃，如今可能要加一句：遙遙無期了。

當然，最慘的買房人，還得是那些在遠郊買了爛尾樓的。

第三類：學區房炒作較狠的板塊

最典型的代表，就是南京河西南。

南京一直以來就有“東富西貴”的說法。

“東富”指的是南京城東板塊，占據了不錯的區位，距離南京主城很近；“西貴”指的是河西板塊，屬于南京近10多年開發的新城代表。

河西已經是南京中產的聚集區，前些年房東借著名校的集團化辦學（南外教育集團、南師附中教育集團），讓房價一飛沖天。

等到樓市下行，曾經炒作學區的河西南，房價掉的最夸張，甚至有些小區房價已經跌去最高峰的一半。

不只是河西南，新玄武、燕子磯、麒麟科創園、南站、江核等板塊的房價，也都曾借過炒作學區的東風。

如今一些小區的二手房價甚至跌破了新房的發行價，虧的慘不忍睹。

這一波南京二手房的行情，跟以前相比，有幾個顯著的特征：

一是，南京的人口，出現了下滑趨勢。

而人口的變化，其實是城市房價走勢的基石。

2023年全國常住人口的平均出生率為7.5‰，而南京，僅僅只有5.68‰，遠低于全國平均出生率。

同時，南京的人口也出現了比較明顯的外溢，最突出的表現就是租房市場出現了集體的下滑了。

二是，經濟不好，信心不足，買房的意愿不高。

各種宏觀的數據就不跟大家聊了，肉眼可見的是：收入下降和失業人口增加。

經濟不景氣的同時，大家對于房價未來的走勢也不是很樂觀。誠心的買家不多了，來談的很多買家基本都是帶著屠龍刀來的。

其實買家也怕房價繼續下跌，因此要給自己預留足夠的緩沖空間。這就是目前很真實的賣房行情。