貝殼省心租快速增長之謎

租房市場已經過渡到了新的階段，你準備好了嗎？

文 | 房互君

圖 | 網絡

上周，貝殼公布了2024年一季度業績報告，作為其“一體兩翼”戰略組成部分的租房業務業績首次出現在了財報中。當季，貝殼總交易額為6299億元，凈收入為164億元，貝殼租房服務收入達到26.3億元，占比16%。

和傳統撮合交易的租賃業務不同，貝殼“一翼”的租房包括分散式省心租和集中式公寓兩大業務核心，省心租業務模式是市場上的全新業務模型，在過往的文章中我們詳細介紹過 。 從2021年年底貝殼啟動租房業務，至今僅兩年半時間，省心租在管房源在管房源突破24萬套，集中式長租公寓在管規模超過1.1萬套，去年同期為約7000套，增量明顯。

從數據上看，由于全國范圍內沒有完全相同的業務模型對標，簡單以我愛我家相寓業務類比的話，去年全年相寓業務收入57.6億元，截止一季度末，相寓在管房源27.9萬套。

從這個數據來看，貝殼租房在管房源量已經快趕上發展近十年的相寓體量，且季度業務收入接近相寓半年收入。

毫無疑問，貝殼租房已經印證了其新模式的可行性和市場空間。 那么，在多數行業企業仍在尋求怎么“活下去”的當下，貝殼租房如何在短時間內找到新的發展模式并快速成長，它的出現和壯大的背后，有著怎樣的市場背景和企業基因推動？

租賃市場的第三種業務模式

當下，全國多個主流城市的二手房交易市場掛牌量增加、成交周期變長、議價空間變大。在二手房交易市場不活躍的情況下，越來越多的房源會流入租房市場。

那么，對于業主來說，如果房子在交易市場并不能獲得良好的收益情況下，怎么讓自己的房子在租房市場獲得更高的回報，逐步成為市場關注的熱點。

作為業主，如果有房源要出租，會有幾種選擇？

第一種方式，業主直租。

業主通過中介或者自身的渠道，將房源租給租客，租客和業主簽訂合同，租客將租金按照約定的方式打給業主。由于是業主直簽，在中介撮合完兩方交易之后，后續流程中間方不再參與，未來房屋維修、解約、空置期等問題，需要業主親自處理，尤其是年代時間長的老房子，頻繁維修對業主是個很耗精力的事情。

第二種方式，業主將房子委托給運營方，最為典型的就是長租公寓。

長租公寓運營為了保障自身的利潤，常用“吃差價”的二房東模式，運營方收房之后，通過加價、打隔斷等方式，將整體房租提升，達到盈利。

因此，運營方跟房主收房時，一方面會和房主壓價，通常收房價為市場租金7-8成；另外一方面，會和業主要求更多的空置期、裝修期以及更長的付款周期，從多維度來降低自身的風險。

簡單來說，直租方式，業主獲得更高的收益，但是會帶來時間和精力的損耗；第二種方式委托方式，對希望獲得更高收益率的業主來說，并不是劃算的選擇，此外， 由于長租公寓運營方把控著資金，隨著租金市場的波動造成長租公寓運營方暴雷多發，甚至出現業主收不到租金的狀況發生。

·蛋殼公寓暴雷曾經轟動一時

對業主來說，獲得穩定的市場化租金收益和省心省力，似乎難以兼得。

同樣，在租客端，通過房東直租房源，房東無法及時響應租后服務需求；通過運營方租房，一方面價格高于直租價格，另外運營方未來可能出現的暴雷等運營風險，也可能被轉嫁到租客。

如此看來， 既能讓業主和房客直簽直租，又能有低價的第三方服務機構負責租后服務，是解決當下兩類租房方式痛點的最佳方式。

2021年底，針對市場的痛點，貝殼省心租給出了解題思路。

第一步，貝殼省心租跟符合條件房源的業主“收房”，約定好房源空置期及租金后便托管給貝殼，省心租團隊負責招募租客，同時，貝殼省心租團隊負責后續房源的全部維修事項以及管家等服務；

第二步，貝殼省心租通過其平臺流量和管家招募租客，當租客看中省心租房源之后，租客和貝殼省心租簽訂合同，雙方自行約定付款方式。此時，省心租是沒有通過提升租金而吃差價的，租客的租金和直租一樣。

貝殼省心租可以看成是直租方式的創新升級模式。貝殼省心租撮合了租客和業主的交易，但是，和常規的直租撮合交易不同，貝殼省心租并不收取租客的中介費，而是根據居住周期支付每個月10%左右不等的服務費，對于租客而言，通過省心租租房子租期更靈活，同時也能獲得較為省心的租后服務。

省心租“微利可持續”的邏輯

在整個流程中，貝殼省心租僅向業主約定空置期、業主管理費；向租客按月收取服務費。在貝殼省心租這三項收入中，最為關鍵的是空置期。

以北京為例，在和業主簽約時候，貝殼省心租和業主會根據房源情況約定空置期。空置期一旦約定， 就像是貝殼省心租和業主之前簽了一個“對賭”協議，如果在空置期內甚至遠低于空置期完成了房源出租，貝殼省心租就能在空置期上有一筆不小的收入 ，而一旦在空置期內沒有完成房源出租，則貝殼省心租要賠償業主空置期之外未出租時間的租金。

這極大的考驗著貝殼省心租團隊對出房效率的判斷、平臺的實際出房能力和風險管理能力。這也是貝殼持續發力省心租的底氣，從2022年開始，貝殼陸續在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、武漢、廣州、南京、西安、濟南13個城市推出“省心租”，今年一季度末貝殼省心租入住率達96.5%，同比提升約2.7個百分點。

· 普通省心租房屋狀態圖

對于貝殼來說，雖然省心租看似“微利”，而且比直租方式做得更“重”，且需要向租客和業主雙方提供更長期的服務。 但是，也正是這種長期的服務，讓貝殼能更加穩定的拉近貝殼和業主以及和租客的關系，以讓他們能在貝殼包括房產交易、裝修等“一體兩翼”業務中產生更多的連接。

實際上，翻開貝殼以及它的前身鏈家的成長史，我們發現，貝殼做了很多看似不賺錢甚至虧錢的事情。比如，鏈家率先在行業內開設免費打印、免費電動車充電、免費收快遞等便民服務，這些“貼錢的買賣”，為鏈家贏得了社區周邊市民的口碑，讓鏈家和社區居民有了更多的鏈接，從而有了更多的業務交互可能性。

因此，省心租“微利”的背后，是貝殼租房陪伴著租客不斷的成長，并提供給他們買房、裝修等全生命周期的開始；也是貝殼租房持續為業主提供資產增值服務的開始，在讓業主獲得市場化收益的同時，不斷加深對貝殼的信賴和使用頻率。

· 省心租上海服務項目

（各城市服務以當地公示為準）

毫無疑問，在市場處于上行階段時，以長租公寓為代表房源托管方式，利潤最為豐厚。 一方面，運營方有賺取房源差價的空間，另外一方面，對租客收租方式和對房主付租金的方式，決定了托管方可以利用時間差沉淀租客租金，從而獲取資金收益。

隨著未來租房市場波動的可能性加大，托管方式必然受到沖擊。當市場上行時，運營方有推高房租的輿論壓力；當市場下行時，運營方需要承擔房租下降帶來的壓力；此外， 城市監管部門也在加強租金的監管，運營方沉淀資金的政策風險在加大。

因此，貝殼省心租看似“微利”的運營方式，實際上也是最安全最符合未來資產管理市場的運營方式。

“省心租”為何能快速成長？

貝殼省心租業務成立之后，呈現指數級增長。

2022年初，貝殼省心租模式在成都率先落地。2022年7月，成都貝殼省心租率先宣告完成階段性目標，管理房源超過12000多套，出租率達到93.7%，整體實現盈利。

截至2023年三季度末，貝殼租房業務中“省心租”的在管房源量從2022年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達到95.9%。

半年之后，2024年一季度，省心租在管房源在管房源增長8萬套，突破24萬套，入住率達96.5%。

這些數據可以發現，貝殼省心租在管房源量增長的同時，入住率也在逐步提升。在管房源量增長，意味著貝殼省心租的市場規模不斷擴大； 而入住率的提升，則意味著其在管房源的出房效率在提升，出房效率提升，直接提升了貝殼省心租利潤空間。

克而瑞機構最新的一項研究表明，當前租賃市場的規模已達1.7萬億元，到2026年，租賃市場的規模將達到1.8萬億；另有研究表明，目前中國租房人口已達2.4億，占全國總人口的近19%，預計到2030年，中國租房人口將達到2.6億。

租賃市場規模在擴大的同時，租客對租房品質的要求也在增長。清華大學建筑學院和貝殼研究院在2023年一項聯合調查顯示，租客對居住品質的要求，已經排在通勤時間、地段之后，位列租客考慮租房的第三大因素。

另據貝殼租房北京省心租續租客戶訪談調研顯示，租客續租的原因前三包括房屋本身合適（占比54.9%）、有租客管家服務（占比54.2%）、維修方便（占比50.7%）。

· 省心租房內墻面維修

也就是說，貝殼省心租的快速增長， 準確把握了不斷增長的租房市場空間中租客的需求變化，平衡考慮了租金價格和租客對管家、維修等服務的需求，最終經過市場的檢驗，成功獲得了市場認可。

貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉早在貝殼租房業務起步時就曾經公開表示，痛點多、效率低、供需不匹配是貝殼租房看到的機會，“所以把貝殼租房從交易服務，升級延伸到資管服務和租住生活服務。”

在之前的文章中，我們分析過，貝殼省心租的最大優勢在于其效率，龐大的經紀人體系和高效的平臺數據體系意味著強大的出房能力，使得貝殼省心租敢于向房主“對賭”免租期。

效率，是貝殼省心租的核心競爭力，也是其壁壘和護城河。

在新的市場環境下，房主追求更高的租金收益、房客追求更高的性價，二房東吃差價模式必然難以持續、傳統的居間方式需要在品質服務上升級換代，貝殼省心租為行業提供了一個全新的可行性方案。

現在，在貝殼省心租的推動下，租房市場也過渡到了新的階段。在未來的租房市場上，租房服務商將不再能坐享市場紅利，而是比拼自身的服務品質、出房能力、風險管理能力等綜合能力。 租賃市場的服務商們，準備好了嗎？（完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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