樓市救市，效果會(huì)如何？

聊聊上周熱度最高的救市政策，看到群友分享不少大V的文章，好像政策一出樓市信心就回來了，售樓部一下子人變多了。

政策內(nèi)容

1、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限
2、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)
3、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%

分析：關(guān)于取消下限，很好理解，給后續(xù)的商業(yè)貸款利率下調(diào)給出空間，預(yù)計(jì)商業(yè)貸款利率破3，指日可待。

放在2年前，5%以上的房貸利率，很明顯現(xiàn)在的利率是歷史最低了，只不過按市場來看，歷史最低一直在創(chuàng)造。

至于下調(diào)公積金貸款利率，隨著商業(yè)貸款利率下降，同樣是給出空間，不然要是商業(yè)貸利率比公積金還低，那公積金存在的意義就毫無價(jià)值了。

至于最后一點(diǎn)，降低首付比例，福州此前已經(jīng)降到20%，目前下調(diào)5%，聊勝于無。

關(guān)于這些內(nèi)容，其實(shí)在去年都出現(xiàn)過，降貸款降首付，最終的效果大家也看到，去年一整年樓市依舊低迷。

如同降首付比例，即便0首付，對(duì)于購房者幫助有多大，一套幾百萬的房子，可能很多人更怕的是月供。

綜上，如果降首付降利率能迅速救市，個(gè)人感覺應(yīng)該樓市就不是這幾年這樣的表現(xiàn)。

出生率看樓市

聊樓市的時(shí)候，想到一個(gè)話題，就是這幾年常提及的出生率，每次提及鼓勵(lì)出生，就有很多專家出來喊，比如生娃獎(jiǎng)勵(lì)錢等。

之前看到一個(gè)文章覺得分析不錯(cuò)。

關(guān)于出生率，補(bǔ)貼幾萬，根本就是為了迎合流量，實(shí)際沒啥用。

對(duì)于出生人口的降低，最大的問題還是在于養(yǎng)娃的一系列配套。

也就是常說的：生兒容易養(yǎng)兒難。

目前的大部分雙職工家庭，在沒有老人全力的輔助下，預(yù)計(jì)都很難有過多時(shí)間來養(yǎng)2胎。

特別在小孩子的教育問題上，很多依托在午托晚托，晚上還要回去教功課，完成老師布置的作業(yè)，動(dòng)不動(dòng)的家長參與活動(dòng)。

對(duì)于大部分私企員工，在如今的氛圍下，何談這些時(shí)間。

所以文章分析，要想提高出生人口，一定要全面解決目前養(yǎng)兒的配套，國家是否入場，解決午托晚托，提供更多免費(fèi)或者低價(jià)的配套。

前幾年最突出的教培行業(yè)，打擊之后出現(xiàn)了更貴的隱秘家教等，最終讓不少家庭需要花費(fèi)更多的資金。

堵不住的背后，是否可以提高學(xué)校的投入，就如同民辦校那樣，讓家長的課后投入減少，不是出現(xiàn)成績下滑，就是通知家長。

只有全面解決養(yǎng)娃難的問題，可能才能有效讓部分想生娃的家庭，能夠更有信心，否則所謂的幾萬塊補(bǔ)貼，基本是聊勝于無。

同樣的道理來到樓市，在降低首付和貸款后，購房門檻降低了，大家覺得需要的是降房價(jià)。

從這幾年走勢來看，整個(gè)福州，不說全部，大部分板塊基本都是呈現(xiàn)下跌走勢，部分甚至已經(jīng)跌回2016年，如果考慮上通脹等，實(shí)際的價(jià)格已經(jīng)跌了不少。

最終結(jié)果如何，很明顯跌的越多，買的越少，反而跌的少，更好賣。

這可能就是市場最真實(shí)的反應(yīng)，也就凸出了一直以來的那句：漲價(jià)去庫存。

綜合以往，能讓一堆人瘋狂貸款上車的底氣，就是漲價(jià)預(yù)期，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的看好。

目前的樓市，最明顯的氛圍影響，依然是外圍，如何維持30年的貸款，估計(jì)很多人都沒有信心。

從而也造就，即便房貸利率更低，但是很多人開始提前還款，即便銀行利率很低，依然還在持續(xù)存款。

所以歸根到底，樓市去庫存依然是樹立市場信心。

目前的招基本都出了，就剩下一線城市解除限購，能否帶出成交量和房價(jià)逆轉(zhuǎn)，要是最終發(fā)現(xiàn)沒有效果，可能樓市的慘淡就更明顯了。

目前能止住下跌的幾個(gè)辦法，比如最近的所謂不算公攤面積，或者福州新規(guī)提高得房率，這些無異于就是變向提高單價(jià)，讓房價(jià)看上去不會(huì)跌的那么明顯。

除此之外，可能就是所謂的通脹，稀釋價(jià)值，這也是很多人對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)最大的預(yù)期。

當(dāng)然不管如何，房價(jià)止跌和銷量回升，是樓市信心的來源，至于如何操作，方法很多。

如同此前的去庫存影響土拍，第三方的發(fā)布，福建不少城市出來辟謠，比如福州官宣，五區(qū)實(shí)際庫存周期10.47個(gè)月。

至于購房者信不信，可能已經(jīng)關(guān)系不大了。

回購存量房

最后一個(gè)話題，就是更大關(guān)注的5000億回購存量房。

這個(gè)的提議，個(gè)人不懂對(duì)于救市有何作用，難道這樣的去庫存就能救市？

回購做公租安置使用，最終很容易讓人聯(lián)想更多。

未來的市場，假如官方提前回購，拿來做出租，最終提出和以前人才房等類似的政策，長期租約，然后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

對(duì)于市場而言，是否意味著，那些剛需房以及靠租售比的房源，面臨巨大利空。

那對(duì)于以后的市場，可能商品房就剩下優(yōu)質(zhì)區(qū)位的新盤或者改善盤了。

對(duì)于這次的政策發(fā)布，雖然很多標(biāo)題是史無前例，但是目前的樓市困難度，也是史無前例的。

政策更多是給出后續(xù)的發(fā)展方向，對(duì)于樓市短期內(nèi)，也不會(huì)有過多明顯的效果。

對(duì)于購房者，有多少會(huì)在下行周期買房，這可能就是樓市真正的考驗(yàn)。

如同群友分享的房產(chǎn)稅，不是收買房的，而是收沒買房的，只能說論救市，還是群友的想法夠獨(dú)特。

再來一個(gè)題外話，當(dāng)樓市下行后，影響面放大，關(guān)于樓市唱空言論，預(yù)計(jì)限制也會(huì)增加。

此前，部分平臺(tái)，已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)話題有特別要求了。

當(dāng)然，聲音沒了，是否就意味著沒發(fā)生。

莫名想起，12345不再對(duì)外。